澳大利亚住房危机需要的不仅是一次翻修 - 彭博社
Andreea Papuc
严峻的住房负担能力问题主导了澳大利亚的竞选活动。
摄影师：丽莎·玛丽·威廉姆斯/彭博社
或许没有哪部电影比1997年的经典喜剧*《城堡》*更能体现澳大利亚人拥有住房的梦想了，影片中克里根一家为保住房子与开发商抗争。
快进28年，没人再笑得出来。本周六大选日，千禧一代和Z世代选民人数将首次超过60岁以上群体。住房问题——即便不是最核心议题——也是本次联邦大选的头等关切。多数人已放弃在全世界最难负担的市场购房的念想。两大政党提出的政策恐怕于事无补。
彭博观点埃利奥特瞄准AI企业为停滞董事会敲响警钟英国Z世代尚未迷失方向解读沙特出人意料推动油价走低的深层逻辑Meta声称对欧洲用户"降级服务"的真实意图执政党工党承诺若连任，将允许首套房买家仅付5%首付，并计划到2029年建成120万套住房（但按当前进度可能短缺40万套）。在野的自由党-国家党联盟则提议允许首购族抵扣部分房贷利息1，并允许动用养老金支付首付。经济学家指出，这些刺激需求的政策反而会推高房价。
正因如此，更雄心勃勃的改革必须成为讨论的一部分，以增加供应并提高可负担性。改革被普遍认为有利于投机者的税收制度，投资区域中心以缓解主要城市的压力，这些都应列入政策考量范围。当前形势下，这些举措显得尤为关键。劳动力短缺、成本上升、审批流程复杂，以及交通枢纽和重要服务设施周边土地供应不足，意味着在移民数量创纪录的背景下，澳大利亚的住房建设速度已无法满足需求。2
租金也在飙升。为了展现真正的改革决心，鉴于人们被挤出购房市场，应把发展长期租赁作为住房政策的重要组成部分。在澳大利亚传统观念中，租房只是通往购房的过渡站。澳大利亚移民部前副部长阿布尔·里兹维向彭博澳大利亚播客表示，该国可借鉴斯堪的纳维亚国家的模式——这些国家同样面临人口激增和住房需求上涨的问题。对欧洲大部分地区而言，长期租赁才是更自然的选择。“在澳大利亚，拥有自己的房子才是头等大事，“里兹维说道。
澳大利亚并非唯一面临住房危机的国家。但拥有房产（或多套房产）已深深根植于国民意识中，甚至被称为病态现象。对这个年轻的移民国家而言，房产始终是稳定的象征。1982年我家驶离阿德莱德机场时，我对澳大利亚的第一印象就是独栋住宅——这让我着迷。我在布加勒斯特的苏联时期公寓楼长大，成年后曾居住在香港的高层公寓，最终回到悉尼买下了那片四分之一英亩的土地。
最具争议的议题之一是"负扣税"政策，这是贷款购房投资者用以减少应税收入的普遍手段。虽然有人认为该政策增加了租赁市场供应，但也因刺激投资性购房需求推高房价，导致首购族被挤出市场。墨尔本智库格拉顿研究所指出，这种财务杠杆已"超出用投资亏损抵消投资收益这一普遍原则”。3
澳大利亚统计局数据显示，由于土地和住宅升值，全国家庭财富（去年12月季度达17万亿澳元）中超过65%与房地产挂钩。
而且政客们也牵涉其中，包括总理和反对党领袖。超过半数的国会议员都是房产投资者。难怪没人愿意看到房价下跌。
负扣税是个如此热门的话题，任何关于调整建议都会引发激烈辩论。它就像一杯毒酒，曾让政党输掉选举。问题在于，澳大利亚人是否准备好接受：要全方位解决住房可负担性问题，当前形式的慷慨税收优惠已不合时宜？
随着更多人可能住进公寓，必须强制执行最低质量标准。劣质建筑案例比比皆是。我们需要为那些可能永远买不起独栋住宅的家庭、缩小住房规模者建造更优质、更智能、功能性更强的单元房。
在我的记忆中，澳大利亚房价始终无视地心引力般持续上涨，尽管不断有崩盘预言。悉尼房价中位数已创下119万澳元（76万美元）历史新高，平均房价达到年可支配收入的14倍，成为仅次于香港的全球第二昂贵购房城市。
非常时期需用非常之策。我们正处在住房问题的临界点，必须转变集体思维。虽然传统理想是居住独栋住宅，但未来公寓生活将日益成为主流。然而，新南威尔士州政府为释放悉尼周边高密度住宅用地所采取的措施，正遭遇阻力，且许多人不愿缩小居住规模。
电影《城堡》有句经典台词：“这不是房子，是家。“政策制定者需要在稳定房价与解决严重住房负担问题间取得平衡。这是世代难逢的纠错机遇，因此必须全面改革而非小修小补。否则，许多澳大利亚人将失去为之奋斗的安居梦想。
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