房地产公司力保附带权益税收优惠——彭博社
Erik Wasson
德克萨斯州奥斯汀市的一名建筑工人。摄影师：乔丹·冯德哈尔/彭博社房地产行业正全力游说国会，试图保留附带权益税收优惠。这项被特朗普总统要求在国会审议的大规模税改法案中废除的政策，已成为当前游说风暴的核心。
随着经济焦虑加剧，代表保障性住房和建筑就业的房地产行业，相比附带权益的其他主要受益者——私募股权和风险投资，更能博取立法者的同情。
“当国会成员能看到或想象自己选区内的开发项目时，这种共鸣是强烈的，“全美公寓协会的格雷格·布朗表示。他三月份组织了一场800人规模的游说活动，向国会施压要求保留附带权益及其他行业关切事项。
“总统本人亲自提及附带权益问题，我们必须严肃对待，“他补充道。
参与游说的人士指出，将房地产置于影响力战役的核心，是捍卫这项珍贵税收优惠的关键战略。该行业强调住房市场主要由家庭式小微企业构成，而非大型金融机构。
但近年来房地产界与亿万富翁收购大亨的界限日益模糊。从黑石集团到KKR公司，顶级另类资产管理公司同时运作私募基金和房地产基金。华尔街支持的大型房东因批量收购独栋住宅引发住房可负担性争议，已招致民主党人强烈不满。
白宫已将附带权益（一种允许特定行业对部分收入适用20%资本利得税率的税收优惠）以及取消针对职业运动队老板的未指明税收优惠列为筹集部分收入的方案，以抵消数万亿美元税收法案的部分成本。共和党人还考虑过对百万富翁增税，特朗普曾表示他支持该构想，但因潜在政治影响不愿推进。
由于可选的税收抵补方案寥寥，而需要塞入法案的新优先事项众多且受总成本严格限制，附带权益条款正面临严峻挑战。
“我们听取了全国各利益团体的意见，希望妥善处理他们的诉求，“众议院议长迈克·约翰逊周二告诉记者，并称在筹款委员会公布计划前不会讨论细节，“所有方面都将受益。”
游说团体正试图先发制人，通过向议员们强调"若无此项优惠，其选区的经济发展将受冲击"来阻止众议院共和党人废除该条款。
房地产圆桌会议组织的瑞安·麦考密克表示：“这将尤其影响涉及污染土地治理、低收入或 neglected 社区建设等高风险高回报项目的开发。”
一项四月研究报告被行业组织在国会山流传，预测若税收优惠取消，房地产业将面临近4%的长期萎缩。
纽约州共和党人妮可·马利奥塔基斯向彭博电视表示：“这是反对者频繁提及的论点。房地产行业和风险投资界都对附带权益提案深感忧虑。”
麦考密克指出，房地产投资者在项目中承担的风险与长期股权投资者类似，其"血汗权益"应按20%的资本利得税率征税，而非最高达37%的所得税率。
他表示，接触过的立法者都理解小型房地产开发商在低收入社区开发时承担的巨大风险。
全美多户住房委员会的马修·伯杰警告：“取消该条款将导致住房成本大幅攀升。这其实是房地产合伙人确保项目经济可行的重要工具。”
二十年拉锯战
关于附带权益的博弈已持续近二十年，金融和房地产行业成功抵御了多数实质性威胁。在特朗普2017年税改方案中，享受优惠税率的持有期从一年延长至三年。
拜登执政时期，在亚利桑那州参议员柯尔丝滕·西内马要求下，取消税收优惠的条款在最后时刻从民主党标志性气候与税收法案中被删除。这位被视为党内唯一支持风投和私募行业的议员发挥了关键作用。
根据联邦游说披露文件，在附带权益议题上持对立立场的游说公司2025年第一季度共支出870万美元，较去年同期的770万美元有所增加。房地产行业外的关键参与者包括美国投资委员会和国家风险投资协会。
支持修改附带利息条款的人士表示，富有的投资者只是在试图制造干扰以保留这项利益。
“所有为附带利息漏洞辩护的人都在说，如果不让我们变得更富有，我们就不会为低收入社区服务，这与其说是论点不如说是勒索，“金融改革协会住房政策专家卡罗琳·纳吉表示。
主张取消附带利息的税收公平协会成员大卫·卡斯指出，增加低收入住房税收抵免才是刺激经济适用房建设的更有效方式。
他表示，试图将这个问题与房地产挂钩是高薪游说者精心设计的策略。
“这些人极其富有，他们有一整支游说队伍在为他们奔走，“卡斯说，“这永远是场艰苦的战斗。”