2025年澳大利亚大选：房价与住房危机 - 彭博社

悉尼德纳姆法院郊区的住宅

摄影师：布伦登·索恩/彭博社 不错过任何一集。立即关注彭博澳大利亚播客。

## 彭博澳大利亚

住房危机选举

19:10

澳大利亚首府城市的房价持续上涨，而今年晚些时候备受期待的降息可能会进一步加剧这一趋势，使得一些购房者和租房者难以维持生计。本周的播客中，主持人克里斯·伯克与格拉坦研究所住房与经济安全项目主任布伦丹·科茨讨论了如果安东尼·阿尔巴内塞总理和反对党领袖彼得·达顿在5月3日当选，他们将如何应对住房可负担性危机。

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以下是经过轻微编辑的对话记录：

克里斯·伯克：澳大利亚的住房危机在周六联邦选举前的竞选活动中愈演愈烈。但在现实世界中，是否有任何政党能够为这场看似无解的危机提供解决方案？

大家好，我是克里斯·伯克，欢迎收听我们彭博澳大利亚播客选举特辑的最后一期。距离澳大利亚人前往投票站并享用他们的民主香肠只有几天时间了，我们回到我们最喜欢的烧烤话题。你猜对了——住房。今天我们将看看主要政党在住房政策上的承诺，更重要的是，这些承诺是否真的有效。为此，我们邀请了墨尔本格拉坦研究所的住房和经济安全项目主任布伦丹·科茨。布伦丹曾是世界银行的经济学家，也在澳大利亚财政部工作过，今天我们很荣幸能邀请到他。布伦丹，欢迎来到播客。

布伦丹·科茨：嗨，克里斯，很高兴和你一起。

伯克：布伦丹，在我们看看主要政党在住房问题上的表态之前，我认为有必要提醒我们的听众我们是如何走到这一步的。你怎么看？为什么澳大利亚会陷入住房危机，谁或什么应该为此负责？

科茨：谢谢，克里斯。这个问题已经酝酿了很长时间。近几十年来，住房变得越来越昂贵，而在疫情期间情况变得更加糟糕。长期来看，房价从本世纪初的平均收入的3到4倍，上升到大多数城市的7到8倍，悉尼更是达到10倍。这是悉尼普通住房价格与平均收入的对比。根本原因是我们没有建造足够的住房来满足不断增长的人口需求。澳大利亚是经合组织中仅有的四个在过去二十年中人均住房数量下降的国家之一。尽管我们拥有广袤的土地，但由于大多数人生活在五大主要城市，我们的住房实际上并不充足。而自疫情以来，房价，尤其是租金，更是飙升。布里斯班、阿德莱德和珀斯的房价和租金都上涨了50%以上，墨尔本和悉尼的涨幅稍低，但仍然增长强劲。这意味着人们从担心“我买得起房吗？”逐渐转变为担心“我还能负担得起房租吗？”

伯克：这个问题极其复杂且似乎永无止境，因为三月份房价又创下新高。如今我们频繁看到这类头条新闻，显然这得益于澳联储多年来的首次降息。我们知道后续还会有更多降息措施。因此我们迫切寻求解决方案。我想知道两大主要政党是否对此有所行动？

让我们先从两大政党说起。安东尼·阿尔巴尼斯总理在住房政策上是如何吸引选民的？这与彼得·达顿领导的联盟党提出的方案有何不同？

科茨：政府和反对党在竞选启动时都将住房作为核心议题，其核心主张是帮助首次购房者实现置业梦想。工党的主要政策是扩展"首次置业担保计划"，该计划允许购房者仅支付5%的首付，联邦政府为贷款金额的15%提供担保，使银行能将其视为拥有20%首付的正常借款人。该计划原有的收入门槛现已被取消，若工党连任，任何收入群体只要符合房价上限（悉尼150万澳元，其他主要首府城市和地区略低）均可享受5%首付购房。

相比之下，联盟党提出"前五年房贷利息抵税"政策，条件是购买新房。购房者可将房贷前65万澳元的利息支出抵扣应税收入，从而减少税款。这两项政策本质上都是为首次购房者提供更多资金支持，并强化了双方既有政策：联盟党允许从养老金提取5万澳元作为首付；工党则推出"共有产权计划"，政府可出资共同购买房产（二手房占30%，新房占40%），帮助低收入首次购房者进入市场。这些措施最终目标都是通过增加首次购房者资金流动性来提高住房自有率。

伯克：根据我所听到和读到的，很多经济学家并不看好这些政策。你怎么看？这些政策会有效吗？

科茨：我认为它们都会推高房价，这显然适得其反。联盟党的政策可能会让房价涨得更多，尤其是因为他们还将放宽偿贷能力缓冲标准。银行在放松偿贷能力评估缓冲后，能向借款人发放更多贷款——这些政策或许能略微提升住房自有率，因为它们通常有这种效果。但工党的政策更针对那些原本无力购房的人群，且两党政策在增加住房供应方面都作用有限。不过竞选期间两党也宣布了其他侧重于供给端的措施。

伯克：我们来谈谈供应问题，正如你所说，当前政策主要针对需求端。这些政策如何促进供应？是否还有其他幕后举措在推动供应？

科茨：联盟党声称首次购房者房贷利息抵税政策将刺激供应，因为该政策仅适用于购买新建住房——这在边际上可能确实有效，但要注意这种效应的实际规模。另一方面，尽管这些聚焦首次购房者、推高需求的政策招致多数经济学家批评，但幕后确实存在促进供应的举措。比如工党提出100亿澳元计划，将与州政府开发商合作在未来八年新建10万套住房。这些政府背景的开发商优势在于，不像私营开发商需要预售期房才能动工。

联盟党提出了一项计划，将投入50亿澳元支持地方政府建设"最后一英里"基础设施，包括道路、排污系统、供水和通信网络——这些设施往往被视为制约新房供应的瓶颈。由于实际负责这些基础设施的地方政府（尤其是新兴发展区）缺乏稳定的纳税人基础来筹措资金，这笔拨款将有效解决他们的困境。与此同时，工党政府在本届议会任期内制定了建造120万套住房的全国性计划，该计划已获得联邦政府与各州政府共同组成的国家内阁批准。他们还将提供35亿澳元的激励金，对超出基准线的每套新建住房给予1.5万澳元补贴，以此推动各州政府运用其核心权力杠杆——毕竟在澳大利亚，解决供应短缺的关键决策权主要掌握在州政府手中。

伯克：这个机制很有意思。虽然如你所说联邦大选正在围绕住房问题展开激烈辩论，但实际上大量具体工作是由各州自主推进的。

科茨：确实如此。虽然联邦政府需要为住房可负担性承担责任，但根据澳大利亚宪法，主要政策工具其实掌握在各州手中。最关键的两项权力是土地使用规划法规（这决定了哪些区域可以建设什么类型的建筑，比如屠宰场能否建在学校旁边，八层公寓楼是否允许毗邻校园）以及建筑规范条例（直接影响建设成本）。各州政府才是这些核心政策的制定者，因此他们的决策才具有决定性意义。联邦政府现在所做的，不过是运用财政拨款这一有限权力，试图跨越联邦与州的权责界限来影响各州的政策走向。

事实上，这次竞选活动中最被掩盖的重大故事是各州其实正在采取行动。维多利亚州和新南威尔士州——显然是我们最大的两个州——最近都改革了土地利用规划规则，允许建造更多住房，尤其是在维多利亚州。该州在墨尔本约60个活动中心和交通走廊周边进行了区域升级，悉尼也有近50个类似区域进行了调整。此外，他们还推行了一系列政策，使得在内城和中环郊区建造联排别墅变得容易许多。这些举措有望真正释放大量额外供应，增加数十万套住房。奥克兰就是先例：2016年该市对四分之三土地面积进行区域升级后，五年内新建住房相当于原有住房存量的4%，租金比预期水平下降了20%，住房 affordability显著提高。如果维多利亚州和新南威尔士州政府能顶住部分社区成员的反对（总体而言这些改革颇受欢迎），我们或许真能首次在几十年来真正解决澳大利亚的住房危机。

伯克：哇，这比我最近听到的消息要积极多了。关于分区规划的内容很有意思，因为不管我们怎么想，虽然总觉得自己生活在非常拥挤的城市，但据我所知，悉尼和墨尔本的人口密度其实远低于世界上其他主要首都城市。

科茨：是的。澳大利亚的城市，如墨尔本、悉尼，这些人口超过500万的大都市，在全球同规模城市中属于人口密度最低之列。究其根本原因在于——以墨尔本为例，距离市中心10公里范围内的土地，约半数被划为限制最严格的"邻里居住区"；悉尼最严格的R2分区也是如此。查看悉尼地图就会发现，这些分区限制加上遗产保护条例，导致大量本可用于建设的土地被闲置。结果就是人们被迫迁往更远郊的新开发区，或是继续与父母同住、合租房屋，因为他们理想中的住宅根本未能建成。我们的调研显示，克里斯，如果询问民众是否愿意以合理价格置换公寓或联排别墅来换取更靠近市中心的位置，许多墨尔本和悉尼居民会给出肯定答案。但当前这类住房的建设规模远未达到实际需求。最终导致住房更加难以负担，城市经济运转效率也因人们远离本可获得的就业机会而降低。

伯克：布伦丹，我们讨论了两大主要政党在住房问题上的承诺，以及他们的政策对供需矛盾可能只是杯水车薪。但必须提及绿党——过去两年他们始终是住房议题最激进的发声者，时常令阿尔巴尼斯政府如芒在背。他们周六将用什么核心主张来说服选民？

科茨：因此，绿党在本届议会中表现得极为活跃，他们选择将住房问题作为重点竞选议题之一。其核心政策主张包括改革针对投资者的住房税收优惠——例如将资本利得税折扣从目前的50%下调（该政策目前让持有资产超过12个月的投资者在房产及其他投资领域享受减税），以及取消负扣税制度（该制度允许投资者用投资房产的利息支出、维护费用、市政费等亏损来抵扣工资收入，从而减少应纳税额）。他们还提出一项大型计划，拟通过公共开发商在未来十年建造约60万套住房，其中部分面向首次购房者供应，该方案借鉴了新加坡建屋发展局的模式。此外，绿党主张实施为期两年的租金冻结政策，之后将成立全国租客权益保护机构，该机构有权调查租赁法律违规行为。不过需要说明的是，租赁事务本质上属于各州管辖范畴，若要进行全国性监管，需将相关权力移交给联邦政府。

伯克：这些政策似乎同时瞄准了首次购房者和租房者群体。但要知道澳大利亚约三分之一人口是租房者，主要政党似乎并未为他们提供太多实质性政策？当然我可能有所遗漏。对于租房者群体，主要政党究竟提出了哪些政策？

科茨：因此，两大主要政党都没有提出重大举措，尤其是联盟党几乎毫无动作。联盟党似乎已将首次购房者定为目标市场，并未为租房者提供多少支持。工党在本届议会任期内为"建成出租"开发项目实施了税收优惠，这类开发主要由机构投资者而非普通家庭投资者推动（后者构成了住宅存量的主体），本质上旨在促进更多"建成出租"项目落地，为租客提供更稳定的租赁关系和长期租约。工党还大幅增加了联邦租金援助——这是面向领取其他收入补助的低收入租房者的补贴，在过去几份预算案中实际涨幅达27%。可以说工党为租房者做了不少工作。但挑战在于，真正影响租房者权益的关键政策杠杆——如租赁法——属于各州管辖范畴，联邦政府能采取的实质性措施其实有限。

伯克：你们格拉顿研究所花费大量时间研究、撰写报告、与政府沟通并提出政策建议等。如果用60秒或更短时间回答，你认为解决住房危机的关键是什么？

科茨：简而言之就是多建住房。要推动各州加快住房建设，因为这才是从根本上提高住房可负担性的方法。住房昂贵源于稀缺，供应充足价格自然下降。此外还需帮扶弱势租房群体——那些难以维持基本居住需求的人。具体包括将情侣的租金援助再提高40%，单身人士提高50%；同时扩大"澳大利亚住房未来基金"规模（该工党政策旨在建设3万套社会福利性住房），我们建议将基金从100亿增至300亿澳元。通过增加住房供应和强化对弱势租户的支持双管齐下，这才是解决澳大利亚住房危机的最佳方案。

伯克：很简单。正如我之前提到的，未来可能会有更多降息措施出台，这很可能会刺激住房需求，意味着房价可能继续上涨。谁知道呢？问题的关键是什么？让我们从更宏观的角度来看，如果我们不采取实质性措施帮助每个人公平获得自有住房，房价乃至整个社会将会发生什么？

科茨：克里斯，我认为这里涉及重大利害关系，这也解释了为什么住房问题已成为——如果不是第一就是第二重要的竞选议题。因为住房问题牵涉太多衍生影响。如果找不到安全且负担得起的住房，职业发展就会受阻，创业当企业家的可能性也会降低。我们确实担忧澳大利亚年轻人较高的抵押贷款债务正在产生这种影响。如果我们不允许更多人住在理想区域——即靠近主要城市中心的地方（要知道我们的城市是巨大的劳动力市场），如果限制人们的居住选择，本质上就会恶化劳动力市场匹配度，导致生产率增长放缓、投资减少，最终使澳大利亚人更加贫困。

更值得警惕的是，这正在加剧不平等。过去十年澳大利亚财富不平等有所恶化，主因就是住房问题——当前有房者与无房者之间的鸿沟正在扩大。这某种程度上是代际问题：老一辈拥有大量房产，年轻一代却难以置业。未来三十年间，婴儿潮一代的房产将传承给年轻世代，届时这将演变成严重的代内不平等问题。个人成就将更多取决于父母身份而非自身努力，这绝非我们想看到的社会图景。

伯克：哇，不，绝对不是这样。所以还有很多工作要做。我想选民们可以从中得到一些安慰，虽然他们在联邦选举中可能看不到太多令人兴奋的事情，但各州确实在幕后工作正在进行，这是积极的方面。

本集由：保罗·艾伦制作；编辑：安斯利·钱德勒、克里斯·伯克；高级执行编辑：约翰·弗雷尔；媒体编辑主管：艾玛·奥布莱恩。