纽约设立2000万美元住房创新基金 重点解决开发前期成本问题——彭博社

纽约市布鲁克林区高瓦纳斯运河沿岸正在建设的新住宅项目。

摄影师：Andrew Lichtenstein/Corbis News via Getty Images

随着关税给住宅开发商带来新的压力，住房与城市发展部的预算削减又扰乱了联邦保障性住房资金，纽约市一位开发商正试图通过创新融资策略来推动增长。

非营利组织"美国志愿者-大纽约"通过2000万美元捐赠，设立了名为"住房创新基金"“的种子基金，旨在为保障性住房项目支付前期成本。这是更广泛推动在开发最早阶段利用慈善资金的一部分，所谓的前期开发成本往往成为小型开发商启动保障性项目的障碍。

彭博社城市实验室后院微型公寓旨在缓解南非住房危机汽车爱好者的左转选择纽森希望与炼油商合作控制加州油价纽约联合国办公楼通过市政债券市场融资升级"我们必须能够快速行动并开展建设，“美国志愿者-大纽约总裁兼首席执行官杰弗里·金斯伯格表示。除开发保障性和支持性住房外，该非营利组织还在纽约地区提供无家可归者服务，运营紧急庇护所、过渡性住房和永久性支持住房。

前期开发阶段包括选址考察开发地块、研究土地使用法规和法律限制，甚至在其他开发商介入前完成土地交易。此外还有许可申请、权益获取及建筑设计费等软性成本。

尽管政府税收抵免和资助计划多针对经济适用房建设的施工阶段，但这些前期费用通常由开发商自行承担。由于项目可能无法落地的固有风险，有时更难获得融资来覆盖这些支出。

金斯伯格表示，对于希望启动新经济适用房项目的非营利机构而言，这种风险使其更难与资源雄厚、决策更迅速的大型营利性开发商竞争。VOA-GNY本年度预算约1.45亿美元，其大部分工作依赖市、州和联邦资金及其他捐赠支持。他担任CEO一年来，已有多个项目因担心花费"区区1万或2万美元"用于建筑审查或分区分析而放弃竞标。

通过住房创新基金，VOA-GNY计划寻找更多潜在建筑和再开发地块，以实现未来五年新建2000套经济适用房的目标。“这笔2000万美元的捐赠将撬动数亿美元的新建住房投资，这些住房将存续百年，“金斯伯格透露。捐赠方身份尚未公开。

为了缓解开发前期的痛点，多个社区设立了专项贷款基金专门针对这一阶段的开发流程。例如在纽约，部分建设经济适用房的非营利开发商可通过州政府的住房发展基金公司获得前期开发和土地收购贷款。

虽然这类贷款风险可能高于建设贷款，但其更快更稳定的回报率对特定贷款机构颇具吸引力。此类贷款通常在获得建设融资或长期融资后（即项目动工或竣工时，而非数十年后）即可偿还。快速还款的特性也使许多贷款基金能更高效运作。以纽约住房发展基金公司为例，该循环基金的资金池可反复用于支持多个项目。

希望支持经济适用房建设的捐助方也日益关注前期开发工作。“这绝对创造了利用慈善资金撬动更大效益的机会，“硅谷非营利组织"目的地：家园"首席运营官雷·布拉姆森表示，“回收的资金可进行5到10次再投资，从而建成数千套而非数百套住房。”

目的地：家园项目拥有自己的支持性住房与创新基金，该基金于2018年由思科系统公司捐赠5000万美元设立，2019年苹果公司追加5000万美元注资。目前该基金提供小额赠款用于支持早期开发准备工作（如人员配置和场地调研），并为后续开发及购置阶段提供低息或无息贷款。目的地：家园还与Meta平台公司合作，参与其1.5亿美元的社区住房基金项目，该基金同样聚焦前期开发阶段。

布兰森指出，慈善机构与企业青睐此类贷款的原因与政府相同：既能快速启动保障房建设，又"能看到资金回收的时间节点”。

美国退伍军人协会-大纽约区基金的独特之处在于其资金由开发商自主掌控，而非政府或非营利借贷机构。虽然可将资金作为循环贷款使用，但不仅限于投入最终由其他贷方偿还的改建费用。金斯伯格表示，这种"即时内部资金调用"能力在业内实属罕见，为该组织带来了竞争优势。

在特朗普政府对进口商品全面加征关税（从木材到五金件成本可能全面上涨），以及联邦资金削减可能压缩地方预算的背景下，如今开发流程每个阶段的融资风险都更为严峻。

这一背景也增加了经济适用房领域对私人捐赠的需求，布拉姆森表示——不仅在开发前期阶段，还包括永久性融资方面。“当其他公共资金逐渐减少，当我们面临这些衰退前的压力时，慈善捐赠可以介入，成为抵御浪潮的基石，“他说。