南非：开普敦祖母公寓扩建为贫困乡镇提供经济适用房 - 彭博社

农科西·克拉斯正在展示她家新安装的大门，这是她用开普敦兰加镇后院建造的公寓出租收入购买的。摄影师：德韦恩·西尼尔/彭博社

70岁的农科西·克拉斯曾仅依靠微薄的国家养老金生活，如今通过出租自家土地上的六间后院公寓，她的收入已超过南非国民收入中位数。

两年前，她与名为Bitprop的住房初创公司合作。该公司在南非乡镇地区为土地所有者免费建造和管理微型公寓——这些区域曾是种族隔离时期政府强制安置有色人种的地方，至今仍是该国最贫困、暴力犯罪率最高的区域之一。

“这些公寓让我有了稳定收入，“这位兰加镇的退休零售业员工兼五个孩子的母亲说道，“我不再需要向任何人借钱，还能按时支付所有账单。”

克拉斯是开普敦七个乡镇中与Bitprop合作的100多位房东之一。这家由瑞典企业家卡尔·弗雷德里克·萨梅利于2019年创立的公司，获得了包括Klarna银行联合创始人尼克拉斯·阿达尔伯斯在内的知名投资者支持。在这个全球贫富差距最悬殊的国家，Bitprop正与少数企业共同探索以社区驱动的方式解决严峻的保障性住房短缺问题。

西里尔·拉马福萨总统在二月份表示支持此类创新举措，称政府正在审查城市规划法规，以便在包括后院在内的发达地区更容易建造更多低成本住房。

Bitprop主要在房主的土地上建造小型单间公寓——约20平方米（215平方英尺）。该公司负责建设、租赁和维护，并以平均每月4000兰特（215美元）的价格出租这些单元。房主可获得15%的租金收入，10年后他们将获得公寓的完全所有权。

开普敦兰加镇一处住宅后院用钢板搭建的临时房屋。摄影师：德韦恩·西尼尔/彭博社如今，南非亿万富翁克里斯托·维瑟计划投资1亿兰特——相当于这家初创公司迄今为止筹集的所有资金。

“我们希望为解决住房短缺问题做出巨大贡献，“维瑟说，这位连续创业者曾主导非洲最大服装零售商和该大陆最大杂货商的扩张。

获得维瑟的新资金后，Bitprop计划到2027年将其投资组合增加一倍以上，达到1250套。

但根据人类住区部的数据，这些目标相对于全国供应积压而言仍显不足，目前至少有340万南非人正在等待补贴住房。

低成本租赁房源日益稀缺，而未经许可在市政空地上搭建、缺乏电力、供水或排污等基本服务的非正式居住区正在激增。

像Bitprop这样的尝试提供了亟需的替代方案：结构稳固、价格适中的住宅，拥有清晰产权和合法公用设施连接。

卡尔·弗雷德里克·萨梅利。摄影师：德韦恩·西尼尔/德韦恩·西尼尔/彭博社"我认为乡镇房产所有权可能是产生规模化影响力的最有力机制，“萨梅利说道。他补充说，这项业务能帮助家庭积累代际财富、改善居住条件并创造就业——尤其是在高失业率地区。

其他举措也在助力业主转型为房东。在南非经济中心约翰内斯堡所在的豪登省，当地经济发展部门与物业管理公司Indlu Living合作，为乡镇房主提供贷款和租赁管理服务。发展金融机构TUHF的uMaStandi计划则为开发经济适用房的乡镇房产投资者提供贷款。

非洲经济适用房金融中心执行主任凯西娅·拉斯特表示，Bitprop的模式——将投资引入现有乡镇并刺激当地经济——“可能呈现指数级增长”。她补充说，扩大这些地区的住房存量有助于缓解短缺并支持房地产市场发展。

但这一做法也招致批评。比勒陀利亚大学研究员Hlengiwe Maila表示：“后院住宅解决了一些问题，但也引发了许多问题。如果规划不当，它们会给市政基础设施带来巨大压力。“Maila主张通过公私合作和商业激励来帮助缩小住房缺口。

‘商业可行性’

早期怀疑者警告称，租户可能拒付租金，或帮派会干扰施工、强占房产甚至勒索公司。但通过雇佣当地建筑商并允许房主自主选择租客，Bitprop赢得了社区信任。

“这个项目已从善意的实验转变为完全具备商业可行性，“Sammeli说。他补充说，投资者目前可获得15.4%的回报率。

Wiese认同Sammeli的观点，认为企业家精神能推动可持续变革。

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“我是商人，相信所有事情都必须自负盈亏，“这位Pepkor控股有限公司和Shoprite控股有限公司前董事长表示。

即将成为Bitprop最大个人投资者的Wiese，正积极推动公司在南非国内及境外扩张。

Bitprop的长期发展仍有待观察：目前大多数参与项目的房主尚未达到获得房产完全所有权并承担维护等责任的阶段。Sammeli表示，他们当前重点是教育房主为这一天的到来做好准备。

克里斯托·维瑟在开普敦接受采访。摄影师：德韦恩·西尼尔/德韦恩·西尼尔/彭博社据萨梅利称，迄今为止，这家初创公司已帮助其房主合作伙伴——其中67%为女性——实现收入和房产价值翻倍以上增长。

对克拉斯而言，每月约3500兰特的租金收入已超过2190兰特的政府养老金——这使她超过了全国月收入中位数。

“我现在想吃什么就吃什么，再也不会饿着肚子睡觉了，“她说。“八年后，这些公寓将归我所有——那时我的生活将真正改变。”