纳什维尔30亿美元交通规划引发分区改革呼声 - 彭博社

2019年，一辆城市公交车与纳什维尔市中心的车辆混行。

摄影师：Eilon Paz/Bloomberg11月，纳什维尔的选民果断批准了一项耗资31亿美元的雄心勃勃的交通投资计划，用于这座快速发展的田纳西州首府。该市近期住房成本和交通拥堵问题激增。“选择你的出行方式"计划将为扩展公交服务、改善行人基础设施和提升54英里多模式"全通道"走廊的道路安全提供资金。

但城市研究所研究人员进行的一项新研究表明，该市限制性的分区法规可能会阻碍计划的成功，推高规划交通投资附近的住房不可负担性，引发居民流离失所，使许多低收入居民被抛在后面。

彭博社城市实验室联邦无家可归者机构全体工作人员被勒令休假亿万富翁和CEO们押注旧金山廉价房地产为什么最好的自行车道总是受到指责特朗普签署关于联邦采购和办公空间的行政命令报告指出，纳什维尔只有约13%的住房单元位于规划走廊四分之一英里范围内，另有13%位于四分之一至半英里之间。这些交通便利的区域已经出现明显的士绅化现象，为公平获得改善的公交服务敲响了警钟。由于分区法规禁止在交通便利区域建造多户公寓，这些区域建造住房的潜力受到严重限制，这进一步复杂化了解决城市住房紧张和为城市公共交通机构WeGo提供固定乘客基础的努力。

“对公共交通的投资目标，实际上应着眼于引导城市发展格局和未来住房分布，”首席研究员约拿·弗里马克表示。他与城市研究所同事加布·萨缪尔斯、山姆·利伯曼及卡罗琳娜·拉莫斯共同撰写了该报告。“我们应该将发展视为整个社区共享的进程，而非仅限于某个街区或区域。”

然而，纳什维尔的城市增长与交通投资地理分布的叠加效应，反而可能限制流动性机会。研究发现，公交走廊升级区域的家庭收入及房产价值增速远超全市平均水平，这些区域的白人居民比例也显著高于其他城区。

“这些社区可能正变得越来越排他，因为人们渴望就近居住，”弗里马克指出，“若未通过重新规划来增加周边住房供给，这种分化趋势或将加剧。”

规划瓶颈

纳什维尔超过90%的住宅用地仅允许开发独户或双户住宅。研究显示，这些区域已消耗约95%的开发容量，按现行规划框架，全市仅剩约11,000套新增住房空间。

虽然混合用途区和商业区理论上可增建50万套住房，但大部分容量集中在市中心而非交通走廊沿线。研究还揭示了一个矛盾现象：现有的多户住宅开发潜力高度集中在房产价值最低的社区，而这些区域恰恰最缺乏市场驱动的投资动力。

人口统计分析显示，约14.7万居民（占纳什维尔总人口的21%）生活在规划中的交通走廊半英里范围内。与整体居民相比，这些居民更有可能是少数族裔、收入较低且多为无车租户。但这些公交友好型社区的构成正在发生变化：28%居住在拟建走廊附近的居民位于中产化区域，研究人员将其定义为白人比例、收入水平和房产价值增长高于平均水平的普查区。

这表明低收入居民——他们通常是公共交通乘客的主力军——可能会被挤出交通最便利的区域。

尽管2000至2021年间纳什维尔人口增长了近四分之一，但该市在推进重大交通升级方面屡遭挫折。耗资数十亿美元打造区域轻轨网络的"纳什维尔出行计划"在2018年公投中遭否决，持怀疑态度的郊区选民集体反对该提案。当前计划通过提高销售税筹集资金，规模更为适度，重点改善步行基础设施和公交服务。

该计划还包含低收入票价补贴项目，旨在扩大享受免费或优惠票价的人群规模。弗里马克表示，纳什维尔已向建设优质公交系统迈出一步。“下一步需要确保民众能真正使用这个系统——即居住地要相对靠近交通设施。”

战略改革

该市规划部门预测，到2040年将需要约8万套新住房，但根据现行政策，可能仅能建成约5万套。为弥补这一缺口，拟议的分区改革方案——例如允许在当前划为单户或双户住宅的土地上建造最多四个单元，并提高交通走廊附近的密度——可能在高需求地区释放数万套新房源。纳什维尔都会区规划局三月的一项研究建议增加更多此类"缺失中间层"住房已引发部分业主的抵制。

正如城市研究所研究报告指出，纳什维尔大都会议会已开始通过扩大商业、办公和零售分区内的住宅开发机会来应对部分挑战。但要充分利用该市重大交通投资，并确保最能受益于公共交通的群体不会日益被困在交通不便的区域，可能需要更全面的改革。

“考量人们的生活总成本时，不能只考虑住房支出，“弗里马克指出，“必须考虑他们的日常总开支，而交通费用对大多数美国人而言是笔重大支出。”