孟买房地产重建热潮现遭警示——彭博社
Menaka Doshi
2024年孟买在建住宅楼群。
摄影师：Dhiraj Singh/彭博社 欢迎阅读印度版简报，我是梅娜卡·多希。每周我将带您近距离观察推动印度崛起为新兴经济强国的亿万富豪、商业动态与政策决策。
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本周聚焦：深陷孟买建设热潮、数字支付新浪潮，以及立志让印度跻身全球航空电子版图的企业家。
重建热潮
我正身处一宗并购交易中。
确切地说，我和邻居们正被某大型地产开发商游说——对方提议将我们这座已有60年历史、破旧的南孟买公寓楼改建成豪华高层，配备气派大堂、花园、健身房、共享办公空间和咖啡厅。
随着住房销量创下12年新高，重建热潮席卷这座商业之都，数万孟买市民正考虑类似提案。全市房价平均上涨约6%至8%，但新楼盘大户型售价较去年最高涨幅达15%。
“这种重建热潮前所未见，”莱坊房地产咨询公司高级执行董事古拉姆·齐亚表示。他的团队统计显示，过去五年签署了超过700份私人建筑重建协议。行业预估另有数千栋新旧建筑的重建计划正在推进中。
房地产周期已接近顶峰，且危机隐现，齐亚警告道。当价格开始走软时，开发商可能无法履行合同条款。“我们已目睹不少此类项目，始于一个周期却完工于下一个周期。这种延误相当危险，“他表示。
班德拉区梅菲尔项目的重建将延续至2027年。图片来源：维贾伊·波达尔在时尚的班德拉滨海黄金地段，维贾伊·波达尔曾经居住的梅菲尔公寓楼原址上，如今只见一个深坑。
他的公寓楼是这波淘金热中最早启动重建的项目之一，起因是建筑结构缺陷——当波达尔的天花板坍塌时，他险些丧命。2022年，业主们与承诺提供面积增加85%新公寓的开发商签约。
“开发商的选择至关重要，“波达尔在电话中强调。梅菲尔居民委员会选择了承接项目较少的开发商，并专门组建项目团队监督工程进度。
为了美化其老化的天际线并增加新的住房存量，孟买近年放宽了开发规定，允许建造更高的塔楼，这些塔楼具有更高的容积率（FSR）和更多的滨水建筑，特别是针对重建项目。
Anarock房地产咨询公司战略咨询与估值联席主管Ashutosh Limaye表示，重建需要与绿地开发不同的商业计划，因为它通常涉及较少的前期投资，但需要更多时间进行谈判和执行。
然而，他说，越来越多的建筑商现在被吸引到这一领域，因为在这个土地稀缺的岛屿城市中心，有机会销售昂贵的房地产。他们可以利用额外的容积率为现有居民提供更大的公寓，并将多余的公寓出售以获利。
Breach Candy的Surya公寓位于一块1.75英亩的土地上，拥有一口私人水井。它对面是一家著名医院和沿海道路。摄影师：Menaka Doshi/Bloomberg在高档社区Breach Candy，50年历史的Surya公寓的成员发布了一份重建招标，至少有28家开发商响应。
建筑委员会主席Vinod Pitroda和秘书Kishor Dalal在电话中向我快速列举了来自全国各地的顶级建筑商的名字。他们说，甚至有一家建筑商派出了其董事总经理来推销。
目前，最终入围的三份竞标书为120户公寓业主每户提供了60%至80%的额外面积。“开发商的口碑和资金实力最关键，“达拉尔表示。“这个过程中还得靠点运气，“皮特罗达补充道。 鉴于过往失败教训，许多业主委员会如今聘请专业项目经理、律师和会计师团队参与重建谈判，力求争取最大附加面积、银行担保及工程延误赔偿条款。
莱坊公司的齐亚担忧这些协议可能好得不真实：“有些开发商现在承诺100%的额外面积，而几年前只有40%。这很危险，一旦市场转向，整个项目就会崩盘。”
孟买BDD社区住房数十亿美元重建项目中首批新建公寓楼。摄影师：梅纳卡·多希/彭博社孟买长期住房短缺问题曾催生宝莱坞多部悲情电影和歌曲（甚至在好莱坞也有相关作品）。如今，随着阿达尼集团改造达拉维贫民窟、老旧公房重建以及类似我们这样的私人建筑改造等超大型项目推进，住房困境正现转机。
新增供应也将有助于抑制价格，尽管目前尚不清楚该市不堪重负的基础设施如何支撑这一增长。
不过这个问题改天再讨论。我邻居发消息说，我们刚收到一家知名开发商的竞标报价。得赶在这波淘金热变成泡沫前分一杯羹。
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现场直击：国防产业处于"临界点”
在全球贸易战的迷雾和对潜在供应链限制的担忧中，一家位于德里的小型航空电子公司正准备获得其最大的国防订单之一。一份73亿美元的政府合同将授予印度斯坦航空有限公司，用于供应156架轻型战斗直升机，这也将有助于提升其合资伙伴之一——Samtel航空电子公司的订单量。
Samtel在业务上已有约十年的历史，为军事、民用航空和铁路客户提供驾驶舱显示器、处理器板和其他电子设备。第二代企业家、首席执行官Puneet Kaura表示，印度日益增长的地缘政治重要性和国防本土化计划促进了国际和本地订单的增长。他预计公司目前的订单规模为50亿卢比（5800万美元），将在三年内翻一番，其中约40%用于出口。
本次访谈内容由多次电话及邮件交流浓缩而成，并经过轻微编辑以确保清晰度。
普尼特·考拉来源：Samtel航空电子国防与民用领域最大的机遇在哪里？
我们看到的最大机遇在于军用飞机现代化项目的本土航空电子系统、新型国防平台的先进显示系统，以及拓展国际合作伙伴关系。在民用领域，我们正利用国防技术专长开发铁路及其他关键基础设施应用解决方案。政府持续增加国防现代化预算的举措，为我们这样的企业提供了重大增长机遇。同时，我们高性价比的驾驶舱显示系统在需求相似的国家也存在良好出口机会。关键在于持续投入研发，并在印度国内建立更强大的供应链。
尽管机遇众多，但增长缓慢——贵公司2025财年收入仅约10亿卢比。
早期阶段充满挑战，我们既要开发技术，又要获得国防供应商资质。我们制造的所有产品均为自主研发。过去一年随着订单增加，营收已开始提速，目前正处于转折点。下周位于德里附近古尔冈的新制造基地将投产，我们将在此研发制造所有机载电子设备、地面车辆电子系统及铁路电子产品，未来可能将所有生产集中至该基地。
贵公司面临的最大挑战是什么？
我们正在研发国内无人涉足的产品，因此必须不断创新。人才资源固然充足，但技能仍需打磨。随着规模扩大，维持开发周期成为巨大挑战。
我们制定了非常完善的培训计划。但归根结底，研发不仅关乎培训，更要赋予年轻工程师创新的自由。这种环境需要时间沉淀。
全球贸易战将对贵司业务产生何种影响？
未来数月，供应链约束加剧将成为主要障碍。以半导体为例，国际元器件采购将愈发困难，供应链僵化最终导致交货期延长和价格上涨。
您父亲创立集团时主营显像管业务，而您转向了航空电子领域。您的个人领导策略是什么？
我们身处由国际巨头主导的领域。客户正逐渐超越对印度软件实力的认知，开始从这里采购高科技产品。我的目标是提供比竞争对手更具成本效益、处理能力更卓越的智能产品，从而创造真正可持续的价值。
因为在这个行业，一旦开始供应某个产品或系统，至少需要维持20年以上。我的愿景是让印度在全球航空航天、国防和交通领域的高科技产品版图上占据一席之地。
感谢阅读印度版***。*** 享受这连续的第二个长周末。有什么有趣的计划吗？—梅纳卡。
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