澳大利亚房价为何如此之高？选举政策有哪些？——彭博社

插图：亨利·坎佩尼亚

澳大利亚的房价位居发达国家前列。急于购房的买家背负着前所未有的债务，甚至一些布满霉菌和石棉的危房也被以数百万高价抢购。

澳大利亚住房危机酝酿多年。全国范围内房价创历史新高，租金达到创纪录水平，无家可归者不断增加，住房问题成为许多澳大利亚人在5月3日联邦大选前关注的焦点议题。

数字金融分析公司的调查显示，在150个选区中，多达120个选区内至少33%的家庭正面临房贷或租金压力。该调查将房贷/租金压力定义为家庭支出超过收入的现金流状况。

选民住房压力分布图

近三分之一选区的大部分家庭承受住房相关压力

数据来源：数字金融分析公司

注：基于2025年2月对5.2万份样本的调查

其中35个"高压"选区中，两大政党竞争激烈，选举结果可能轻易倒向任何一方。

当澳大利亚两大主要政党——中左翼的工党与中右翼的自由党-国家党联盟于4月13日正式启动竞选活动时，新住房政策成为核心议题。以下是您需要了解的关键信息。

破旧房产往往引发激烈竞购，成交价达数百万。摄影师：布伦特·卢因/彭博社### 澳大利亚房地产市场现状

Demographia数据显示，悉尼平均房价已达年可支配收入的14倍，成为仅次于香港的全球第二昂贵购房城市。房产咨询机构CoreLogic另指出，悉尼房价中位数在3月创下119万澳元（76万美元）的历史新高。

周六早间房产拍卖堪称全民围观活动，人群常通过现场竞价感知市场温度。占地狭小的破旧物业往往引发最疯狂竞价，开发商愿为黄金地段的重建机会支付溢价。

典型案例：一处仅101平方米的发霉废弃排屋吸引22名竞拍者注册，最终以280万澳元成交——比业主心理价位高出70万澳元。房产中介预估该房屋至少需60万澳元修缮费用。

不仅是悉尼房价高昂。过去五年间，布里斯班、阿德莱德和珀斯——澳大利亚七大主要城市中的另外三座——房价飙升了70%至75%，达到创纪录水平。在此期间，全国房价上涨了40%，而经通胀调整后的全国净可支配收入仅增长13%。

悉尼住房全球第二难负担

都会区市场中位数房价/收入比最高榜单

数据来源：Demographia

注：数据截至2023年第三季度。中位数倍数=中位数房价/中位数家庭收入

政府数据显示，房价暴涨导致如今澳大利亚普通购房者需要约10年时间才能为均价住房攒够20%的首付，而2010年这一数字仅为4.7年。政府数据显示。即便凑齐首付，房地产咨询公司PropTrack指出，2022-23年度售出的房屋中仅有13%对中等收入家庭而言算可负担。该公司将可负担住房定义为：家庭在月供不超过总收入25%的前提下能够购买并偿还贷款的住房。

其他有能力的群体则日益依赖父母——即所谓的"爸妈银行"——获取巨额资金援助，或向银行申请更大额贷款。澳大利亚家庭债务占净可支配收入比例高达216.9%，在发达国家中负债最重，而英国和美国这一比例分别为137%和103.6%。

债务问题也解释了为何全国范围内普遍存在高度财务压力。新冠疫情高峰期时，新一代购房者过度透支财务，在基准利率处于历史低点0.1%时通过Zoom虚拟拍卖推高房价，使问题进一步恶化。尽管央行曾暗示借款成本将在数年内保持低位，但不久后便连续加息十次。

澳大利亚住房自有率急剧下降

多数国家下降趋势更为平缓

数据来源：国际货币基金组织、经合组织、国家统计局、澳大利亚统计局、IBISWorld、加拿大统计局

整体住房自有率持续走低。2021年最新人口普查显示，30至34岁人群住房自有率从1971年的64%降至50%。澳大利亚健康与福利研究所分析的普查数据表明，临近退休人群的住房自有比例也在逐步降低。

租房者同样处境艰难

租赁市场的情况同样不容乐观。每周六上午，待租房产外常排起长队，潜在租客们轮候查看有限的房源。房地产研究机构SQM数据显示，全国空置率（可供出租房产比例）仅为1.3%，远低于维持市场平衡的3%“均衡”水平。

根据房地产咨询公司Real Estate Group的指数显示，截至2月份，澳大利亚租房可负担性已跌至至少2008年以来的最低水平。以租金占税前收入25%或更低为标准，一个收入中位数（11.6万澳元）的家庭在2024年7月至12月期间仅能负担市场上36%的出租房源。

无家可归现象也在加剧，露宿街头人数在截至2023-24年的三年间激增22%。政府补贴的租赁住房长期供不应求，其在住房存量中的占比从1991年的5.6%持续下滑，到2021年已降至3.8%。那么问题根源何在？

总理安东尼·阿尔巴内塞领导的工党仍坚持在本十年末建成120万套住房的目标。摄影师：Brendon Thorne/彭博社### 澳大利亚住房供应严重不足

可负担性危机的根本原因在于澳大利亚住房建设速度未能跟上人口增长。该国年人口增长率达2.1%，在发达国家中名列前茅。而同期加拿大、英国和美国的人口增速均不足1%。经合组织数据显示，截至2022年，澳大利亚每千人仅拥有403套住房，远低于意大利（557套）、日本（476套）和英国（430套）。

澳大利亚在2022年新冠疫情高峰期封锁后重新开放边境时，移民数量创下历史新高。这暴露了该国住房供应不足的问题。为实现政府到2029年建造120万套住房的目标，该国平均每年需新建24万套住房。然而，根据建筑业组织澳大利亚建筑商协会的估算，按照目前的建筑审批速度，该国将短缺32.5万套住房。

供应跟不上需求有几个原因。

人口增长超过住房供应

来源：澳大利亚统计局，澳大利亚储备银行

首先，根据国家住房供应和可负担性委员会的说法，澳大利亚的规划审批系统过于复杂且缓慢。政府生产力委员会最近的一份报告还发现，该行业的监管负担正在增加，开发商或建筑商必须遵守的法规清单不明确，这增加了开发和建设成本。

过去几年建筑材料和劳动力的短缺加剧了供应问题。新冠疫情期间建筑材料运输的延迟不仅减缓了建设速度，还导致材料成本大幅上升。这使得2024年的建筑价格比2020年高出30%以上，并导致建筑商和开发商的破产水平比过去10年的平均水平高出近90%。澳大利亚统计局估计，截至2023年的30年间，该国建筑劳动生产率每年仅增长0.2%。相比之下，制造业的这一数字为1.3%。

当地居民对开发的反对——即NIMBY主义（意为“别在我家后院”）——也加剧了住房建设的延误。在澳大利亚，高度城市化的人口却异常普遍地居住在独立住宅中，这使其成为发达国家的异类。因此，澳大利亚人普遍不愿接受公寓开发，至少在他们自己的社区是如此。尽管随着家庭数量增多但规模缩小，对小户型住宅的需求正在增长。

潜在租客在悉尼参观一套公寓单元进行房产检查。摄影师：Brent Lewin/Bloomberg### 加剧问题的税收制度

经济学家表示，两项有争议的税收政策使得投资者购买房产极具吸引力，同时也推高了房价。

首先，所谓的负扣税规则允许人们投资房产，将与资产相关的损失（包括利息支出）作为抵扣项。这些抵扣可能使得房东持有租金收入不足以覆盖成本的出租房产变得划算，尤其是当他们预期房产最终会升值超过购买价格时。

另一项税收优惠是资本利得税折扣，它减少了投资者出售房产时政府征收的税额。

根据公共政策智库格拉坦研究所的分析，这两项税收政策助长了房地产市场的投机行为，在加剧存量房竞争的同时，对促进新房开发几乎毫无裨益。

此类税收政策并非澳大利亚独有，但尽管加拿大、英国、美国、德国和日本等国都允许类似亏损抵扣，澳大利亚的政策仍被视为比多数同类司法管辖区更宽松。例如在美国和英国，租赁房产支出不能用于抵扣工资等非相关收入；在加拿大，则只能申报现金支出而不能申报折旧。

房价飙升导致普通澳大利亚买家现在需要积攒约10年才能支付均价房产20%的首付。摄影师：Ian Waldie/彭博社2021-22年度最新税收数据显示，近230万澳大利亚人申报了租金收入（这一数据能较好反映投资者规模），约占纳税人口的15%。自2000年以来，该数字已增长约100万人。

历史上任何改革这些政策的尝试都被视为选举自杀。上次有政客试图带着税改方案参选是2019年工党领袖比尔·肖顿，最终他在投票中遭遇惨败。

主要政党的承诺

住房问题成为两大政党竞选纲领的核心议题，而左翼绿党——在这场势均力敌的选举中可能成为关键力量——也提出了自己的住房政策方案。

工党：

总理安东尼·阿尔巴内塞领导的工党承诺，若连任将扩大现有"住房担保计划"，允许所有首次购房者仅需支付5%首付即可购房（无需购买通常贷款超过房价80%时要求的房贷保险）。目前该计划仅适用于年收入低于12.5万澳元的首购族。

原定今年晚些时候启动的"共有产权计划"中，工党政府承诺四年内与首购族共同购买多达4万套房产。工党已将个人申请门槛提高至年收入10万澳元，夫妻16万澳元，同时上调了各城市房产价格上限（如悉尼130万澳元、墨尔本95万澳元）。

最新宣布的还有耗资100亿澳元建造10万套专供首购族的住房计划。

工党坚持其到2030年前建造120万套住房的目标，并通过100亿澳元的"澳大利亚住房未来基金"来推动可负担住房建设。

自由党-国家党联盟：

彼得·达顿摄影师：布伦登·索恩/彭博社中右翼反对党自由党-国家党联盟领袖彼得·达顿表示，若当选将允许首次购房者在五年内，为新购新建住宅的抵押贷款利息支出（最高65万澳元部分）进行税务抵扣。个人年收入低于17.5万澳元或夫妻合计收入低于25万澳元者可享受该政策。

该联盟宣布将大幅提高"住房保障计划"收入门槛至个人17.5万澳元、夫妻25万澳元，并允许首次购房者从养老金账户提取最高5万澳元作为购房首付。

政府承诺将拨款50亿澳元用于新建住宅区的水电、污水处理等基础设施建设。

绿党政策：

绿党主张取消新房投资的负扣税和资本利得税优惠，现有投资者每人仅限保留一套房产享受原有政策。该党还提议成立国有开发商增建公租房，并规定每两年租金涨幅不得超过2%。