《旧金山低价房产吸引科技CEO与名人抢购》——彭博社

杰克逊广场附近的旧金山天际线。

摄影师：马修·斯科特为《彭博市场》拍摄在旧金山金融区，蒙哥马利一号大楼唤起了美国20世纪初镀金时代的奢华。这座文艺复兴复兴风格的地标建筑拥有托斯卡纳立柱、大理石楼梯和青铜大门，曾是美国第一条横贯大陆铁路西段建设巨头之一命名的克罗克银行总部。

如今，这处房产成为城市命运变迁的缩影：唱片公司Empire首席执行官加齐·沙米于一月以2250万美元购入该价格比六年前售价低了70%以上。

加齐在蒙哥马利一号。摄影师：马修·斯科特为《彭博市场》拍摄加齐在旧金山长大，童年时在克罗克银行分行存过自家洗衣店的硬币，后来在家乡创立了Empire。收购蒙哥马利一号是他眼中的世代性市场机遇。“我本可以轻松转战洛杉矶或纽约——那里有蓬勃的音乐产业，“48岁的加齐说道，他曾与肯德里克·拉马尔、史努比狗狗和沙布齐等艺人合作，业内只使用名字。“但我更想成为投资自己城市的企业家。”

加齐是一群超级富豪投资者中的先锋，他们押注于一种特别低迷的资产：旧金山的商业地产。这座城市在过去十年因本土科技产业创造的财富爆炸而繁荣，但在新冠疫情后，其复苏步伐比美国几乎所有其他大都市都要艰难。如今，当地商业领袖和企业家们纷纷出手，推动城市复兴——并从低迷的房地产价值中获取廉价交易。

前苹果公司高管、现运营设计工作室LoveFrom的乔尼·艾维已花费超过1亿美元购买并翻新了该市杰克逊广场社区的房产。金州勇士队球星斯蒂芬·库里在球队主场大通中心附近购买了一栋建筑，计划将其重新开发为他的Thirty Ink业务总部。（由于工会纠纷，他最近取消了这些计划，但城市领导人希望重启该项目。）谷歌联合创始人谢尔盖·布林的家族办公室在一栋公寓楼买断了5500万美元的贷款，同月该市税务评估员将其价值减半至4130万美元。

其他人的行动则更为低调。专注于科技的投资公司Greenoaks Capital创始人尼尔·梅塔是几家有限责任公司的支持者，这些公司在著名的太平洋高地社区的Fillmore街购买了建筑。根据贷款文件和知情人士透露，风险投资家大卫·萨克斯——最近被任命为唐纳德·特朗普总统的人工智能和加密货币沙皇——是当地开发商Brick & Timber Collective项目的有限合伙人。萨克斯的公司Craft Ventures的女发言人证实了他的角色。

旧金山市场街1844号。谷歌联合创始人谢尔盖·布林以5500万美元购入了该物业的贷款。摄影师：马修·斯科特（彭博市场专栏）这鲜明展现了旧金山的财富实力——在彭博亿万富豪指数追踪的全球500大富豪中，该市亿万富翁数量位居世界第五。即便当前房价处于谷底，也只有资金充裕且对该地区抱有坚定信念的人，才敢押注市场复苏的风险。

“市场触底时，通常都是高净值人群率先入场，因为此时财务模型根本说不通，"仲量联行房地产经纪人克里斯托弗·罗德表示。他曾主导旧金山第二高楼——地标建筑泛美金字塔（耗资10亿美元改造）等项目的租赁工作。“这时候传统测算方法完全失效。”

疫情导致旧金山写字楼空置、居民外迁至低成本地区后，该市财务模型尤其严峻，2020至2021年间人口流失超6%。当全美各地员工陆续重返办公室时，旧金山却经历着更为缓慢的复苏。其写字楼空置率从2019年的不足4%飙升至去年第四季度近37%的历史高位，远超曼哈顿、芝加哥和洛杉矶等主要商业中心。

螺旋式衰退使旧金山面临超过8亿美元的预算赤字，新任市长丹尼尔·卢里希望增加警务和街道清洁支出。这位去年11月当选的政治素人、李维斯公司继承人正积极争取旧金山商界领袖和富裕居民的投资。

复苏的早期迹象让许多人感到乐观。街道变得更干净热闹，市政厅加大打击毒品交易力度，并命令政府雇员每周四天到岗办公。人工智能热潮正将科技从业者从迈阿密和奥斯汀重新吸引回旧金山办公。包括OpenAI、Anthropic、Scale AI和Perplexity在内最具价值的人工智能初创企业都将总部设于此。2020年以来首次出现季度办公空间净租赁量转正。

旧金山霍华德街631号，餐饮大亨格雷格·弗林以3640万美元购入摄影：马修·斯科特（彭博市场专栏）“通常转折点——无论是衰退还是复苏——在大多数人察觉前就已开始，且进展速度远超预期，“经营连锁餐饮巨头弗林集团的亿万富翁格雷格·弗林表示，“以我对旧金山的观察，这种转变正在发生。复苏势头强劲，且进展神速。”

弗林在仅隔金门大桥的马林县长大，对旧金山房地产市场的起伏了如指掌。凭借其运营2900多家必胜客、帕尼罗面包和温迪汉堡等餐厅的公司所创造的财富，他以精准把握房地产时机而闻名。

在包括美国前众议院议长南希·佩洛西及其丈夫保罗在内的投资者帮助下，弗林于2023年收购了历史悠久的亨廷顿酒店。这座位于诺布山顶、已停业的103年历史物业成交价较评估值低约70%。一年后，他再次与佩洛西夫妇等人合作，买下了位于科技公司云集的南市场社区霍华德街631号的办公楼。

从弗林在布什街225号18层办公室的窗户向外望，可以看到他的下一个目标：据两位知情人士透露，他正准备通过收购不良贷款接管由两栋建筑组成的市场中心。弗林拒绝对该物业置评。

弗林已三次买卖其现所在的办公楼——最近一次套现是在2017年。如今这栋大楼象征着这座城市的低谷：贷款文件显示，去年11月其所有者（中国投资者旗下本地公司Kylli Inc.）出现贷款违约，目前正筹备出售该物业（Kylli未回应置评请求）。弗林本人2019年购入的一处房产也陷入困境。

“即使每一步都做对，但若时机判断错误，可能仍无回天之力，“61岁的弗林表示，“而即便几乎全做错了，只要时机正确，你仍能赚钱。所以我们最首要关注的，就是把握正确时机。”

弗林在亨廷顿酒店。摄影师：马修·斯科特为《彭博市场》拍摄在旧金山，时机长久以来都是关键因素，其兴衰史可追溯至淘金热和1906年大地震。但过去30年科技经济的发展，将周期压缩成一系列惊人的高峰与低谷，从互联网泡沫的兴衰到如今的人工智能热潮。

科技产业既被誉为这座城市的经济支柱，也因加剧收入不平等而饱受诟病。随着2010年代初创企业蓬勃发展，优步、爱彼迎和推特等公司家喻户晓，房价中位数飙升至100万美元以上，超出许多居民的承受能力。无家可归者危机加剧。破坏者涂鸦将员工快速送往硅谷的私人巴士。市议员质疑亿万富翁的大额捐赠，并谴责了在Meta Platforms Inc.首席执行官捐赠7500万美元后，将旧金山总医院更名为扎克伯格旧金山总医院。

刊登于《彭博市场》四月/五月刊。*《彭博市场》*插图：德克斯特·莫勒为《彭博市场》创作泡沫在2020年3月破裂。湾区是首个发布居家令的大都市，随着程序员和企业高管离开旧金山市中心，远程办公潮开始涌现。推特和Salesforce Inc.等主要雇主表示，即使在封锁结束后，灵活工作也将成为常态。

公共场所吸毒和无家可归者营地的画面登上全国新闻。2022年9月汽车破窗盗窃案达3,384起，创十年来单月新高。诺德斯特龙、沃尔格林和全食超市等零售商关闭了市中心门店。2023年硅谷银行与第一共和银行的相继倒闭加剧了当地金融业的动荡。

这些问题导致全球多座城市普遍出现的房地产需求暴跌，在旧金山表现得尤为剧烈。根据MSCI Inc.商业地产价格指数，美国中央商务区写字楼价值自2020年以来已下跌约45%。在受影响更严重的地区，很难估量实际跌幅：疫情后投资者对旧金山兴趣骤减，加之2022年利率开始上升，市场交易稀少以致无法衡量价格探底程度。

更廉价与更空置

部分美国写字楼市场情况

数据来源：世邦魏理仕研究部

注：除旧金山（市中心区）和曼哈顿外，其余统计范围为大都会区

旧金山市场于2023年开始解冻，当地家族房地产企业Swig Co.收购了加州街350号物业。这座前联合银行大厦在2023年8月以每平方英尺205美元成交，仅为经纪人预估的疫情前价值的四分之一。

自那时起，房产几经易手，但成交价均大幅折让。2018年，总部位于香港的基汇资本以2.45亿美元将杰克逊广场社区三栋统称为"北园"的建筑出售给私募巨头黑石集团，去年又以8200万美元将其回购。今年早些时候，家族所有的赫斯特公司以4750万美元购入一栋办公楼（较其上次售价低约47%），用于在报社历史建筑旁兴建公寓大楼期间临时安置《旧金山纪事报》。

经纪公司世邦魏理仕数据显示，2019年旧金山共达成34笔写字楼交易，其中20笔成交价超1亿美元；而去年23笔交易中仅2笔达此规模，且属于多城市资产组合交易。据该机构统计，仅两笔交易涉及部分融资。

世邦魏理仕资本市场执行副总裁凯尔·科瓦奇表示，高净值人群或其投资联盟能以更低价格自筹资金完成交易，且持有期更灵活，相比机构买家能承担更大风险。“在当前风险与不确定性极高的阶段，私人资本往往选择更高风险标的，从而包揽所有交易。”

旧金山第20街600号。金州勇士队球星斯蒂芬·库里以850万美元购入。摄影师：马修·斯科特为《彭博市场》拍摄低廉的价格或许是一些人的动机，但其他人投资旧金山纯粹是想助力自己的城市——不计代价。58岁的英国裔设计师艾维在苹果任职近三十年间主导了iPod和iPhone等产品的设计，他透露1989年首次赴美时就造访了杰克逊广场区。他发现了街区的威廉·斯托特建筑书店William Stout Architectural Books，并由此爱上了这片区域。

旧金山太平洋大道535号，由LoveFrom公司的乔尼·艾维以5970万美元购入。摄影师：马修·斯科特为《彭博市场》拍摄杰克逊广场一侧毗邻唐人街，另一侧是金融区玻璃摩天楼的天际线，作为该市最古老的商业区之一，其砖砌建筑与鹅卵石小巷可追溯至淘金热时期，相比旧金山其他社区更显静谧奇趣。

常被目睹在当地餐厅用餐的艾维，已收购多栋建筑拟改造为LoveFrom新总部，该公司正为爱彼迎、法拉利等品牌提供设计服务。“这里不仅是旧金山重要的历史街区，更是充满创造力的所在，“艾维在邮件中表示，“LoveFrom能为此贡献力量，我深感自豪。”

“艾维蜂巢”（LoveFrom公司新园区的昵称）的建立，成功吸引其他投资者入驻这个社区。2024年5月，OpenAI主要支持者约书亚·库什纳的Thrive资本以900万美元购入一栋百年历史的前消防站。由萨克斯参与投资的Brick & Timber Collective集团，则计划在杰克逊广场投入近5亿美元用于购置和翻新建筑。

去年12月，该集团与投资公司Barings合作收购华盛顿街500号，计划将其改造为配备餐厅等设施的现代化办公空间。“每个项目中，Brick & Timber Collective都汇集了众多个人和机构投资者作为有限合伙人，”公司合伙人杰西·费尔德曼表示。

办公地产市场仍处困境。世邦魏理仕数据显示，旧金山市中心一季度末空置率仍高达35.8%，平均租金报价持续低迷至每平方英尺68.63美元。优质建筑与老旧物业表现两极分化——泛美金字塔大厦等顶级物业能以每平方英尺130美元以上的价格出租（近乎全市均价两倍），但更多物业难以找到租户。“这仍是全美最高空置率，”世邦魏理仕旧金山科技洞察中心执行董事科林·安宿木指出，“未来几年恐难快速改善。”

并非所有项目都一帆风顺。即便艾维也不得不向社区澄清以平息科技精英化担忧。当Greenoaks创始人梅塔被曝通过匿名空壳公司斥资约1亿美元收购上菲尔莫尔区多处房产后，社交媒体出现驾车撞毁其住所的威胁言论，当地商户担忧被迫迁离。拒绝置评的梅塔最终将这些房产转入非营利基金会，并承诺不从社区项目中谋取个人利益。

曾运营名为Tipping Point Community的反贫困非营利组织的卢里市长，其资金部分来自旧金山富豪群体，如今正寻求同一批人解决该市的芬太尼危机等问题。“当生活工作在这里的人进行投资时，他们心怀希望、保持乐观，并且已经看到了正在发生的变化，“卢里表示，“我们清醒认识到面临的挑战，但毫无疑问旧金山正在崛起。”

前旧金山监督委员会成员、长期批评该市富豪的亚伦·佩斯金表示，他基本支持本地房产买家，称艾维振兴杰克逊广场的努力是"负责任投资的典范”。但他担忧富裕买家会获得不当政治影响力并谋求特殊待遇。“我欢迎卢里市长让他的亿万富翁朋友们相信并投资旧金山，“在11月选举中败给卢里的佩斯金说，“但不能以牺牲旧金山纳税人的利益和贱卖公共资产为代价。”

旧金山华盛顿街500号。Brick & Timber Collective与Barings于12月以3270万美元购入。摄影：Mathew Scott for Bloomberg Markets慈善组织Emerson Collective创始人、苹果公司创始人史蒂夫·乔布斯的遗孀劳伦·鲍威尔·乔布斯去年组建非营利组织收购了旧金山艺术学院校区，计划将这座历史建筑改造成新艺术学院。她正共同主持名为旧金山伙伴关系的经济倡议，与包括艾维和OpenAI的山姆·奥特曼在内的二十多位商界领袖合作提振城市经济。另一个新联盟由投资公司Sixth Street联合创始人大卫·斯蒂普曼领导，正在创建专注于市中心区域的经济发展基金。

“有些公司自淘金热时代就已在此扎根，”前第一共和银行总裁、现领导旧金山合作组织的凯瑟琳·奥古斯特-德怀尔德表示，“这里既有顶尖科技巨头，也有最新锐的创新企业。而如今我们首次以城市守护者的身份团结起来。”

对加齐而言，收购蒙哥马利一号大厦是为其帝国集团在旧金山插旗的良机，同时能提升艺术音乐界的能见度。漫步在这栋建筑中，他构想出旧银行柜台区将改造为餐厅酒吧的场景——其风格被他形容为“Restoration Hardware与Soho House的碰撞”。二楼将作为总部办公区，屋顶露台白天是员工休憩厅，晚间则可举办音乐活动。他最终的愿景是打造一个令人仰望的品牌高度，让人们因这栋建筑而渴望为这家公司、这座城市效力。

“若只把旧金山视为投机敛财之地，这种用完即弃的心态正是导致现状的根源，”加齐说道，“我希望在这次复苏中，能在必然蓬勃发展的科技产业与追求历史传承的多元人群之间创造平衡。”——与约翰·吉特尔松合著

卡森从彭博社旧金山分社发回财富专题报道