美国房价或将迎来更疲软的一年 关税政策加剧市场不确定性——彭博社

即使对荣获顶级"水晶球"奖的经济学家而言，房价也难预测。

摄影师：马安西·斯里瓦斯塔瓦/彭博社

他们被誉为美国最精准的房价预测者，手握多座球形“水晶球"奖杯为证。

马克·赞迪与马克·弗莱明等经济学家如今向房主们传递着严峻信号：前景至多是迷雾重重——而且可能日趋恶化。

穆迪分析的赞迪与第一美国金融集团的弗莱明均未预测房价会 outright 下跌。但赞迪已将2025年涨幅预期下调至1.8%，这将是2011年以来最低增幅，在特朗普总统对全球多国加征关税的背景下，涨幅将落后于美国通胀水平。经济衰退的重大下行风险可能进一步压低房价。

马克·赞迪摄影师：罗什尼·卡特里/彭博社弗莱明表示，他确信今年全美二手房价格不会下跌，因为多数业主拥有足够资产净值，能在经济低迷时通过售房脱困，避免丧失抵押品赎回权。

这位六度荣获Pulsenomics水晶球奖的专家坦言，当前房地产市场预测难度前所未有。今年早些时候，他预计2025年房价将达2%至3%涨幅。至于关税政策后是否更新预测，他选择"弃权”。

“我现在确实无法看透那个水晶球，”弗莱明说。“有时候，最好的预测就是承认你无法预测，因为不确定性太高了。”

马克·弗莱明摄影师：马安西·斯里瓦斯塔瓦/彭博社在经历了两年多的销售低迷后，专家们年初时曾预期最糟糕的时期可能已经过去。但特朗普通过反复无常的关税政策搅动了美国经济。而国债收益率持续居高不下，增加了抵押贷款利率继续给购房者带来压力的风险。

“年初时，人们曾寄望于房地产市场能够站稳脚跟，但我没有看到这种情况发生，”赞迪说。“总会有不确定性，但这次的性质不同，因为它取决于一个人的决策，而这个人可以——也确实——在一瞬间改变主意。”

谨慎的买家

其他房地产专家已经放弃了他们几个月前做出的预测。Altos Research的总裁迈克·西蒙森在去年12月曾预计2025年房价将上涨3.5%。现在，他认为涨幅将接近于零。宾夕法尼亚大学沃顿商学院的房地产教授苏珊·瓦赫特将她的预测从4.5%下调至2%到3%的区间。

根据与彭博新闻的采访，近十几位房地产和经济专家的预测——从下跌1%到上涨5%不等——突显了今年市场的不确定性有多大。

根据穆迪分析房价指数，他们的预测远不及金融危机后的情况，当时房价从2006年底到2011年下跌了超过19%。

某种程度上，购房者应当欢迎房价涨势放缓的前景——疫情期间房价飙升，从2021年底到去年累计上涨近19%。但持续高企的借贷成本风险叠加经济衰退威胁加剧，可能让部分人继续持币观望。

“存在大量沮丧的潜在购房者，“阿尔托斯研究所的西蒙森表示，“他们预期工资将下降，失业率会上升。对经济的负面情绪正在急剧升温。”

房价涨幅持续收窄

美国房价年度涨幅指标预计将放缓

数据来源：穆迪分析房价指数

传统上温暖天气会唤醒购房者结束"冬眠"的关键购房季，此刻正降临在一个异常微妙的时点。

此前曾存在谨慎乐观的理由：僵持的库存僵局开始松动，Zillow集团数据显示3月待售房源同比增加19%；房屋销售也从历史低谷略有回升。随着抵押贷款利率下行，可负担性危机的紧箍咒似有松动，给买家注入额外信心。

但本月特朗普总统贸易政策的急转引发的经济动荡，正动摇消费者信心。抵押贷款利率亦快速反弹，抵押贷款银行协会数据显示，截至4月11日当周30年期抵押贷款合约利率从一周前的6.61%跃升至6.81%。

价格已经开始回落。根据Redfin公司的数据，3月份销售价格中位数同比仅增长2.5%，这是自2023年9月以来的最低涨幅。

高企的抵押贷款利率让部分买家持观望态度。摄影：David Ryder/彭博社亚特兰大房地产经纪人Naimah Doggette表示，股市震荡和关税担忧造成的心理压力已开始影响买家。她透露有位联邦雇员客户因担心政府机构裁员潮而放弃了购房计划。

“股市就像六旗游乐园的过山车，电视里都有人这么调侃，“Doggette说，“我原以为市场60天内会好转，但每天新闻都有新状况。”

消费支出

近年房产增值带来的财富效应曾支撑消费，但若房价增速放缓，房主们可能转向保守。密歇根大学调查显示，受关税和就业悲观情绪影响，消费者信心指数已逼近历史低点。

今年消费增长持续疲软，特朗普关税政策或将推高物价压缩家庭预算。美联储官员担忧关税加剧通胀，暗示可能维持当前利率水平，直至经济前景更加明朗。

红鳍公司经济研究主管陈钊（音译）表示：“对于房地产市场，我们预计未来几个季度价格增长将放缓，直至同比持平甚至略有下降。任何抵押贷款利率的下调都将有助于维持价格稳定，但如果持续的通胀让美联储按兵不动，我们就不能指望抵押贷款利率会下降。”

由于消费者支出是美国经济增长的主要驱动力之一，在当前本已充满挑战的时期，支出缩减可能会加剧经济衰退风险。

文艺复兴宏观研究公司美国经济研究主管尼尔·杜塔指出：“当人们发现净资产相对于收入缩水时，很可能会增加储蓄。”