纽约房东斥资数十亿美元改造宾州车站和第五大道——彭博社

2024年的PENN 2大楼。

来源：沃那多房地产信托

数十年来，宾州车站周边区域一直是纽约市逝去辉煌的象征：这个拥挤喧嚣的十字路口，自1960年代宏伟的原始宾夕法尼亚车站被拆除后便再未真正复苏。

尽管这个交通枢纽的全面重建计划屡屡搁浅，沃那多房地产信托30亿美元的投资正重塑其办公区，以原车站入口所在地——宾夕法尼亚广场2号作为核心项目。

2024年5月PENN 1改造项目内的共享设施。摄影师：Stephanie Keith/彭博社如今被称为PENN 2的大楼已褪去过时的混凝土外立面与窄小窗户，换上流线型玻璃幕墙。新建的两街区长的玻璃基座从建筑延伸而出，下方曾车流拥堵的街区已变为绿树成荫的步行广场，遍布时尚餐厅。广阔的露台、屋顶空间、健身房和共享办公区同时服务于PENN 2及其同样翻新过的姊妹楼PENN 1。

该大厦的蜕变折射出席卷曼哈顿的广泛趋势。随着远程办公兴起导致老旧办公空间需求下降，加之新楼融资困难，业主们正大力投资升级现有建筑。

他们看到了在居家办公令导致建筑空置期间进行改造的紧迫性与便利性：开凿新窗户、将塔楼向上延伸数层、现代化入口和大堂，在此过程中改变了纽约市多条街道的面貌。

这些投资已开始获得回报，城堡投资集团、富兰克林资源公司和Alphabet旗下谷歌等企业正在最大规模的改造项目中争夺办公空间，部分租金甚至达到疫情前的两倍。

为了吸引员工重返都市，纽约一些最具标志性的办公楼不仅进行了外观翻新——它们需要的是彻底改造。

“问题变成了如何吸引人们回到办公室。正是这种思考加速了翻新工程，“世邦魏理仕集团三州地区首席执行官玛丽·安·泰格表示。她称这一趋势仍在持续，并开始波及第三大道等非核心区域。

纽约市超100栋办公楼改造工程

2020年以来包含外立面改造的著名重建与功能转换项目

数据来源：纽约市建筑局

注：包含市财政局分类的办公楼、功能转换建筑及私有公共设施，筛选标准为2020年以来预估改造成本超100万美元的项目。另有一座符合标准的布朗克斯区建筑未在地图显示。第五大道660号虽建筑局数据库预估改造成本低于100万美元，但实际成本更高。建筑局声明建筑作业描述及预估成本均为业主自行申报，其数据库并非100%完整收录。

根据市政数据，自2020年以来，业主们已为超过500栋涉及外立面改造的办公楼翻新申请了许可。MdeAS Architects建筑事务所管理合伙人丹·香农表示，虽然部分项目因疫情而推进，但2019年纽约市生效的严格新能源效率法规也是重要推动力，该事务所负责了PENN 2大厦的改造。

节能改造包括更换或更新外立面以提升隔热性能，以及增加绿地空间来减少碳排放。

高端配套设施，如匹克球场和租户专属屋顶休息区，已成为吸引企业的关键因素。Savills Plc副董事长杰弗里·佩克指出，2020年前仅约2%的甲级写字楼参观会将配套设施作为卖点，如今这一比例已跃升至约65%。

并非所有改造都获得积极反响。位于中城南区的战前办公楼1270百老汇大厦，其历史悠久的石质外立面被替换为闪亮的白色材料，仅保留底部三层。顶层的拱形窗户被黑色矩形窗框取代。这轮翻新在社交媒体上引发了强烈反响。

2014年的1270百老汇大厦（右）。摄影师：Jan Halaska/Alamy2025年的百老汇1270号。摄影师：斯蒂芬妮·基思/彭博社“对于那些抱怨地标建筑太多的人，有时候其实还不够多，”纽约地标保护协会主席佩格·布林说道。

宾夕法尼亚广场2号，中城西区

建于1968年。2021年开始重建，2024年完工

2019年的宾夕法尼亚大道2号。来源：沃那多房地产信托2024年的宾夕法尼亚广场2号。来源：沃那多房地产信托沃那多房地产信托耗资7.5亿美元翻新宾夕法尼亚广场2号，MdeAS建筑事务所增加了通向室外的角落凉廊和延伸至第七大道的玻璃平台。现在，一个三层高的大厅通向一条仅供行人使用的街道。配套设施包括一个可容纳280人的礼堂、健身房、匹克球场以及一个拥有360度视野的屋顶休息室。

艾莉森·宫竹在宾夕法尼亚广场1号的一家金融公司工作。她说，今年公司搬进这栋大楼时，她几乎认不出周围的环境了。

“我曾经在宾夕法尼亚广场2号实习过，改造前那里的沉闷让我有点沮丧，”宫竹说。“现在这里很棒。你可以看出他们正在努力与哈德逊城市广场竞争。”

沃那多房产信托已与环球音乐集团签署了一份超过30万平方英尺（27,900平方米）的租约，彭博社报道称其正与野村控股就办公空间租赁进行洽谈。

美国职业足球大联盟成为新租户之一，麦迪逊广场花园娱乐公司在翻新前就已入驻。沃那多高管表示正将租金推高至每平方英尺100美元以上（原为60美元），并预计PENN 2大楼到年底出租率将达80%（2024年中期为30%）。

第五大道660号，中城区

建于1957年，2020年启动重建并于2023年完工。

2017年的第五大道666号。摄影师：Victor J. Blue/彭博社2025年的第五大道660号。摄影师：Stephanie Keith/彭博社布鲁克菲尔德地产斥资4亿美元改造这座41层大厦，委托Kohn Pedersen Fox建筑事务所用纽约摩天大楼史上最大的单片玻璃（布鲁克菲尔德称每块11×19英尺）替换铝制外立面。移除冗余立柱和过时的感应装置后，自然采光量提升三倍。

这座建筑曾是阿克尔曼律师事务所和希夫哈丁律师事务所等律所的所在地，如今主要租户包括城堡投资集团、麦格理集团有限公司和维京全球投资者。布鲁克菲尔德地产于2018年收购了空置率达40%的该建筑，并在疫情前宣布了改造计划。

该公司在邮件中表示，疫情后对高品质办公空间的需求激增，而全空置状态为施工提供了便利。目前仅剩五层未出租，翻新后每平方英尺租金已翻倍。

布鲁克菲尔德还为大厦更换了更吉利的门牌号，从666号改为660号。

哈德逊广场圣约翰终点站

建于1934年，2020年初启动改造，2024年初竣工

改造前的圣约翰终点站。来源：牛津地产改造后的圣约翰终点站。来源：谷歌牛津地产与加拿大养老金计划投资委员会将原高架西区铁路南端终点站改造为谷歌全球商业组织总部，项目耗资约10亿美元。

COOKFOX建筑事务所将这座三层砖砌航站楼改造成一栋12层玻璃金属结构的办公楼，在街道层和露台上设有1.5英亩的绿化空间。

改造后的空间配备了太阳能板、雨水蓄留系统，以及每层都能欣赏哈德逊河景的工作休息区。这栋曾作为低使用率仓库的建筑，在翻新期间被谷歌全额租下，该公司于2022年以21亿美元购入该物业。

华尔街60号，金融区

建于1989年。2024年初启动改造，目前仍在进行中。

2018年时的华尔街60号，当时为德意志银行总部。摄影师：Victor J. Blue/彭博社华尔街60号效果图。来源：Wordsearch/River Film这座柱廊式建筑最初为摩根大通集团总部而建，德意志银行是其唯一其他租户——该行在疫情期间最后撤离华尔街的大型银行。派拉蒙集团与新加坡政府投资公司等机构投资者正投入约2.5亿美元进行外观改造，由Kohn Pedersen Fox主导设计。

新设计的玻璃幕墙将覆盖低层区域，石材包裹的中庭将转变为带天窗的玻璃门廊和30米高的绿植墙。宏伟的阶梯将连接大堂与地铁站。租金及未来租户信息尚未披露。

该市地标保护委员会在2022年表示，关于是否将建筑外立面和大厅列为地标的讨论需要进一步研究，但此后表示并未优先考虑将该建筑纳入地标保护。

麦迪逊大道一号，熨斗区

建于1953年。重建工程于2020年开始，2023年完成。

麦迪逊大道一号在2005年（左）和2025年的对比。摄影师：Frances M. Roberts/Alamy, Stephanie Keith/BloombergSL Green房地产公司主导了一项耗资23亿美元的重建项目，由建筑师事务所Kohn Pedersen Fox和Vocon负责改造该物业。开发商于2018年宣布重新设计，并于2020年开始施工，同年瑞士信贷集团的前租约到期。在翻新的九层建筑顶部增建了一座18层的玻璃塔楼，采用连续的幕墙设计，裙楼部分配有落地窗。

重建后的建筑拥有一个11,200平方英尺的屋顶露台，连接着7,000平方英尺的配套设施空间，以及由米其林星级厨师Daniel Boulud经营的牛排馆。塔楼部分已全部出租，整栋建筑目前有72%的租户入驻，如富兰克林资源公司、Coinbase全球公司和国际商业机器公司。