英国住房负担能力危机正在缓解——彭博社

房价前景略显阴霾。

摄影：克里斯·拉特克利夫/彭博社 欢迎阅读屡获殊荣的*《金钱蒸馏》通讯。我是约翰·斯特佩克**。每个工作日，我都会关注市场和经济学中的重大事件，并解释这些对您的资金意味着什么。*

英国房价应会持续趋于可负担

我不会妄加揣测当前全球贸易安排中那场5D国际象棋（也可能是巴克鲁游戏）的下一步棋。

根据您对美国总统唐纳德·特朗普的看法，您要么认为他向债券市场的压力屈服了，要么认为这一切都是计划的一部分。无论如何，他昨天有所缓和，进一步提高了对中国的关税，但将所有其他国家的关税统一调整为10%。

不到两周前，这似乎是一个非常糟糕的结果。现在，由于过去十天左右的闹剧，这甚至让人感到松了一口气（尽管可能是短暂的）。因此，股票（和债券）出现了大幅反弹。

但事实是，我们并没有回到起点。美国和中国陷入了贸易战，至于其他地区，美国现在对所有进口商品征收10%的税。无论我们接下来走向何方，这都将对全球供应链产生巨大影响。

梅林和我在本周刚发布半小时的《梅林谈货币市场综述》播客中更详细地讨论了这一切。点击此处收听。

从投资角度来看，我认为可以公允地说，这一切都印证了"不要惊慌"策略的正确性。所以请继续保持镇定。但请利用任何喘息之机来审视您的投资计划和观察清单。我相信在不久的将来会出现更多机会。

房产中介转向悲观

现在来关注更贴近本土的重要动态——今天我们从英国皇家特许测量师学会获得了英国房地产市场现状的最新快照。可以这么说，英国的房产中介和测量师们正感到有些不安。

下图显示了接受调查的房产中介和测量师对未来三个月房价走势的预测（白线）。该数据向前推移三个月，并与全英房屋抵押贷款协会公布的年度房价变化（蓝灰色柱状图）进行对比。

如您所见，总体而言受访者预计房价将下跌，而他们在判断趋势方向上一向相当准确。

值得记住的是，这是一项情绪调查。当前英国的整体情绪并不乐观，春季财政报告引发的广泛焦虑也无助于改善现状。

此外，为赶在印花税截止日期前完成交易的热潮（刚结束的长期印花税减免政策很可能在某种程度上"提前透支"了未来交易量）可能在一定程度上扭曲了房地产市场。

同样值得注意的是，特朗普引发的市场兴奋实际上最终可能会让我们获得更低的抵押贷款利率，因为对经济增长乏力的担忧已提高了市场对英国央行降息的预期。而更便宜的贷款几乎总是会推高房价。

但总体而言，从表面上看，这是个好消息。正如我一直强调的，如果工资增速持续快于房价涨幅，就能在不摧毁任何家庭资产负债表的情况下实现住房 affordability 的修正。

住房 affordability 并非全英普遍问题

谈到 affordability 话题时，我还想指出两点：首先，affordability “危机"并非全英普遍现象；其次，情况正在改善，即使人们尚未明显感知。

请看下图，它展示了英格兰部分区域、苏格兰、威尔士及英国整体的平均房价与平均收入比率。我采用了Nationwide自1983年以来每年第一季度的数据，出于图表清晰度考虑未包含所有地区。总体而言，所选英格兰区域能代表北部、中部和南部整体情况。

英国各区域房价收入比

随时间推移 affordability 差异显著扩大

数据来源：Nationwide

显然这些区域内部存在巨大差异。特别是"苏格兰"和"威尔士"这样的整体数据参考性有限——没人会认为爱丁堡房产 affordable，将其与阿伯丁等城市简单平均并不合理。

有人可能质疑用平均收入衡量 affordability 的价值，毕竟实际影响的是月供金额。这个观点合理，但若进行40年期的长期观察，我认为这是可行的近似方法。无论如何，这确实是跨区域比较的有效标尺。

无论如何，考虑到这些注意事项，有几件事尤为突出。首先是伦敦及其通勤带与英国其他地区相比一直价格昂贵，但这一差距——尤其是伦敦——在2008年经济危机后急剧扩大。

其次是，虽然英国整体房产仍然昂贵——代表平均价格的深蓝线仅略低于2007年峰值水平——但在苏格兰和英格兰北部，平均可负担性已回归到2000年代初的水平。此外，只有在英格兰南部，可负担性恶化程度超过了2007年泡沫峰值。

最后，可负担性正在改善，这基本上是自2022年利率开始逐步上升（随后急剧上升）以来的趋势。伦敦是个例外，实际上自2016年起该地可负担性就在持续改善。

我认为这可以归因于全球因素。但要具体区分英国脱欧、欧元区主权债务危机结束（导致流向伦敦"安全"高端房产的资本外逃减少）以及乔治·奥斯本对业余房东的打击政策各自的影响，所需时间远超我们在此的讨论范围。

无论如何，希望我们能继续沿着这条路径发展。如果您正考虑购房，请务必收听我们正在播出的《梅伦谈理财》播客系列节目。第一集和第二集已上线——点击这里收听：《当前如何在英国购房》，以及《为何聘请按揭经纪人可能是个好主意》。

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欧盟委员会主席乌尔苏拉·冯德莱恩与中国国家主席习近平去年在巴黎会晤。摄影师：Nathan Laine/彭博社### 午间市场动态

纵观整体市场——富时100指数上涨4.1%至8,000点附近，富时250指数攀升4.5%报18,700点。英国10年期国债收益率现报4.68%，日内走低。德国10年期收益率升至2.62%，法国收益率降至3.37%，美国10年期收益率跌至4.30%。

黄金上涨1.4%至每盎司3,125美元，布伦特原油下跌约2.5%报63.90美元/桶。比特币下跌1.3%至82,100美元/枚，以太坊重挫4.1%报1,600美元。英镑兑美元升值1.0%至1.294美元，兑欧元贬值0.5%报1.164欧元。

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今日名言

“在全球不确定性加剧的当下，我认为更需展现英国对经济稳定及支撑性财政规则的坚定承诺。”

瑞秋·里夫斯

英国财政大臣

这位财政大臣出人意料地不愿为"突发状况"吞噬其微薄财政空间### 关键数字…临界点？

• 34亿英镑据行业组织UKHospitality数据，本月英国酒店业面临的额外成本，详情参阅

临别提醒

我们正处在一个政治因素对市场影响力远超2008年前共识全球化时代的格局中，选民冷漠已成过去。请务必订阅我同事阿莱格拉·斯特拉顿的每日简报 《解读》 以紧跟形势。

周五值得关注的主要事件包括：

• 企业新闻方面较为平静。经济数据方面，请留意英国月度GDP最新数据（尽管是二月份的数据，现已时过境迁）。我们还将通过密歇根大学情绪调查获得美国消费者信心指数的速览。

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