数百万美国人被挡在房屋净值贷款门外——彭博社

最新研究显示，尽管近年来美国民众积累了可观的住房财富，但数百万房主发现他们实际上难以动用这笔资产。

房屋净值投资公司Point数据显示，利率上升、债务水平增加以及疫情对就业和收入的冲击，使得许多美国房产所有者更难获得房屋净值贷款和信贷额度。

研究发现，即便过去两年就业市场复苏，仍有近460万抵押贷款房主经历了导致信用评分下降的劳动力市场变动——这使他们无法动用持有的超过7300亿美元房屋净值。

抵押贷款房主面临的经济挑战

劳动力市场冲击对借款人信用评分的负面影响

数据来源：Point

随着贸易战升级背景下美国经济预计将放缓，尽管过去五年住房财富激增约18万亿美元（远超抵押债务增幅），许多房主实际可依赖的资产缓冲可能十分有限。

Point经济学家亚伦·特拉萨斯指出，房屋净值传统上能帮助美国业主应对"人生阶段性经济需求"，从房屋装修、高等教育到创业投资和养老护理。但他表示：“房屋净值曾被视为安全网，但现在可能已非如此。”

再融资机遇

利率攀升叠加职业负面变动，已导致数百万房主的收入债务比恶化，并使房屋净值信贷成本更高。对美国房主而言，另一条获取资金的途径是再融资。

自美联储三年前开始加息以来，购房者承担的高价抵押贷款正在市场中蔓延。根据联邦住房金融局数据，去年底近五分之一的抵押贷款利率已超过6%。

美国各利率区间抵押贷款占比

约六分之一抵押房产的利率超过6%，创2016年6月以来最高比例

数据来源：FHFA国家抵押贷款数据库

注：最新数据为2024年第四季度

这意味着若抵押贷款利率下降，将催生大量再融资机会。但Terrazas指出，对于在利率峰值时期购房者而言，需利率从当前水平下降100-150个基点，再融资才具经济意义。

尽管成本高昂，具备条件的业主仍在提取部分净值。自2022年初触底以来，房屋净值信贷额度余额已增长约790亿美元，去年底达3960亿美元。部分借款人可能正通过此举偿还利率更高的债务（如信用卡）。

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然而房屋净值信贷申请拒绝率通常远高于抵押贷款——更广泛而言，各类信贷的获取正日趋困难，抵押贷款再融资同样如此。

根据纽约联储的最新调查，过去12个月超过40%的申请被拒绝——这是自2014年有数据以来的最高比例。这表明，那些最初符合购房资格的房主，现在却被认为没有资格为同一房产申请新贷款。

被拒绝

抵押贷款再融资拒绝率为该数据系列开始以来的最高水平

来源：纽约联邦储备银行

注：过去12个月的申请率