法兰克福闲置办公楼或将面临改造潮——彭博社

鉴于目前办公室空置率约为10%，同时住房严重短缺，专家认为法兰克福可能面临一波改造浪潮。投资者已经开始关注闲置的建筑。然而，由于多种原因，将办公空间改造成住宅并非易事。

“我们看到法兰克福的投资者，如私募股权公司，对将空置的办公楼改造成住宅表现出极大的兴趣，”Manuel Backfisch，德国高力国际的负责人，在接受彭博社采访时表示。“我们几乎每天都会接到关于这个主题的电话。目前有很多项目在评估和计算中。”Backfisch认为，该市的改造项目将会增加。

仲量联行法兰克福分公司负责人Suat Kurt也持类似观点：“我预计未来几年，法兰克福的空置办公空间将越来越多地被改造成住宅或酒店。”许多办公室空置，有些已经空置多年。受影响的主要是边缘地区和较旧的建筑。

Kurt表示，特别适合改造的区域是沿Theodor-Heuss-Allee的西城区和Mertonviertel。“这里有闲置的办公空间，同时公共交通便利，这使得这些地区对住宅具有吸引力，”他解释道。然而，在远离法兰克福中心的偏远工业区，改造将难以实施。

闲置办公室

来源：JLL

根据Ifo研究所和Colliers的研究，未来几年法兰克福仅有约30%的空置办公空间适合改造为住宅。“这主要与建筑结构和法律因素有关，”西蒙·克劳斯，Ifo研究所的科学家，在接受彭博新闻采访时表示。

若考虑这一点以及改造过程中约20%的面积损失，研究显示法兰克福可能新增约7,450套住宅，容纳约12,600人。作者假设每套住宅面积为77平方米，每户1.7人。

法兰克福天际线。城市中有许多空置办公室。照片：亚历克斯·克劳斯/彭博社目前此类改造常因成本问题受阻。“空置办公物业价格近年虽有所下降，但仍常超过改造为住宅的经济可行阈值，”巴克菲施表示。

克劳斯也指出这一障碍。他强调改造需将建筑几乎还原至毛坯状态。“粗略估算，办公转住宅的改造成本约为每平方米2,500欧元，”他说。住宅租金需比办公租金每月每平方米高出约6欧元，改造才具经济性。

库尔特表示，如果建筑成本再次下降，改造项目可能会得到推动。他还提到，政府的资助计划也有助于启动此类项目。

巴克菲施指出，法兰克福已经有一些将办公室改造成住宅的成功案例，例如在萨克森豪森、法兰克福南部和尼德拉德。“我相信，改造空置办公室将成为一种独立的资产类别，”他说。