中国房地产困境加剧：销售下滑，万科亏损——彭博社

bloomberg

2025-03-31

中国六盘水一处建设中的住宅项目。摄影师：沈起来/彭博社这个全球第二大经济体仍未找到低迷房地产市场的底部，新房销售再度下滑，万科企业股份有限公司报告了创纪录的亏损。

在短暂企稳后，中国3月新房销售额暴跌11%。国资背景的万科公布去年录得495亿元人民币（68亿美元）创纪录亏损，这是其1991年上市以来首次全年亏损。

疲弱的国内需求和脆弱的就业市场持续拖累中国房地产行业，目前该行业已连续第四年下滑。尽管去年底政府支持措施让部分购房者回归二手房市场，但人们仍对开发商按时交付项目的能力持谨慎态度，这影响了包括万科在内的房企销售。

“一线城市楼市回暖的萌芽能否持续并扩大到全国，仍存在高度不确定性，“Creditsights新加坡公司亚洲策略主管曾子灵表示。

来源：克而瑞

万科正指望房地产市场复苏来缓解财务困境，目前该公司依靠资产出售和国有股东贷款来增强现金缓冲。

“公司的改革举措需要时间才能见效，”曾先生谈及万科的非核心资产处置及房地产投资信托发行等融资努力时表示，“其合约销售仍高度依赖房地产市场情绪。”

根据中国房地产信息集团的初步数据，万科一季度合约销售额骤降41%，表明自去年销售额下滑35%以来未见改善。万科未披露今年交易数据。

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彭博行业研究分析师Kristy Hung和Monica Si在周二的报告中指出，该开发商困境“可能因买家信心减弱和项目储备缩减而持续至2025年”。

根据彭博基于公司数据的计算，最新披露显示万科去年底因一年内到期付息债务激增，存在约700亿元人民币短期融资缺口，尽管其现金缓冲较前一季度有所增强。该缺口自去年第二季度出现以来持续扩大。

数据来源：公司申报文件，彭博计算

注：计算方式为公司公布的现金缓冲减去一年内到期付息债务

彭博行业研究显示，截至2024年底，该开发商短期债务现金覆盖率降至52%，且可能进一步恶化。

摩根士丹利分析师Stephen Cheung在3月31日的研究报告中指出：“万科的现金流压力仍然很大。虽然管理层看到了金融机构的增量帮助，但考虑到这样的现金消耗和即将到期的大量债务，万科可能在偿还债务方面面临更多挑战。”

尽管如此，乐观人士强调，在万科总部所在地深圳介入接管运营后，该公司偿还债务的意愿更强。

万科管理层周一晚在一份投资者简报中表示：“万科将尽一切努力应对2025年的公共债务义务，并确保房屋交付。“该公司补充说，将寻求维持未偿还银行贷款并寻找新的资金。

花旗集团分析师Griffin Chan等人在周二写道，万科今年的信用风险正在"缓解”。

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财报公布后，该建筑商的长期离岸债券进一步下跌。2027年到期的3.975%票据和2029年到期的3.5%票据均下跌1美分，分别跌至68美分和58.5美分，均为一个多月来的最低水平。其5月到期的美元债券仍维持在97美分。

其股票在香港交易时段涨跌互现，截至下午1:18下跌0.4%。

最新私人数据显示中国房地产复苏势头减弱。根据克而瑞初步数据，3月份百强房企新房销售额同比下降至3180亿元，此前2月份曾录得1.2%的增长。

一个危险信号是，根据中指研究院对百城房价变动的追踪，3月二手房价格下跌0.59%，跌幅较2月的0.42%有所扩大。

政策制定者正试图在通缩压力和贸易战加剧经济阴霾之际控制这些问题。

BI的洪表示：“结构性挑战将继续拖累占中国新房销售三分之二的弱二线及低线城市。”

不过，市场观察人士对中国房地产市场是否即将触底存在分歧。瑞银集团中国及香港房地产研究主管John Lam上月表示，在一线城市复苏的带动下，全国房价有望在2026年初前企稳。