房地产投资理念：专家提供英国房产市场机遇——彭博社

插图：Tyler Yin

投资房产是英国人心理的一部分。

英国的住房拥有率高于邻国法国或德国。当美国投资者为退休计划而专注于股票、债券和401(k)计划时，在英国，房地产是许多英国人最放心投资以确保财务未来的选择。

但英国住宅和商业投资者的环境正在发生变化。为了了解这种变化的方式以及投资机会可能在哪里，彭博新闻采访了五位房地产专家，就一系列房地产资产获取了他们的最佳见解。这些对话发生在“买房出租”的“黄金时代”似乎已经结束、抵押贷款利率仍然居高不下以及4月份生效的印花税上调可能进一步抑制购买的时候。

与此同时，其他不需要维护或面临潜在市政税增加的资产正在上涨，尤其是富时100指数，今年表现优于美国标普500指数和纳斯达克指数。那么，将资金投入房地产还有意义？最佳选择是什么？

英国房地产专业人士为从住宅到商业的各类地产投资提供了建议，涵盖苏格兰房产、高街商铺、迪拜第二居所以及伦敦金融城写字楼。我们还饶有兴趣地询问专家们会如何用100万英镑进行情怀地产投资，他们的答案从英国海滨社区住宅到南非葡萄酒产区的租赁物业不一而足。以下是为您的投资组合提供的参考方案。

逆向布局写字楼市场

彼得·帕帕达科斯，格林街公司欧洲及亚太区研究董事总经理Green Street

图片来源：彼得·帕帕达科斯投资理念：鉴于多数商业地产投资者认为做多写字楼并非良策，此时布局该领域可谓逆势而为。这种市场情绪在股市中体现得尤为明显——英国上市房企（包括那些重仓伦敦市中心写字楼的企业）普遍遭遇看空。专注伦敦核心区的写字楼REITs当前股价暗示其资产组合估值仅为面值的80%，这意味着投资者通过购入REITs股票既能在当前价位获得可观的安全边际，又极大提升了获取超额收益的概率。

但你必须选对细分市场。在我们看来，伦敦市中心整体价格不菲，而且存在金丝雀码头、中城等我们不看好的区域。相较于伦敦其他核心区域，金融城脱颖而出有三大原因：首先，作为英国金融业历史悠久的核心地带，其可供租赁的甲级办公空间仅占总存量的3%-5%，处于历史低位。关键的是，当市场空置率降至（并预计持续低于）5%时，租金涨幅将显著超越经济通胀率。其次，2027年后新增供应极其有限，这意味着经济活动的轻微回暖及随之而来的办公需求增长都可能引发供需紧张。第三，当前顶级办公空间的实付租金经通胀和租户盈利能力调整后，实际负担水平处于1970年以来的最低点。

综合这些因素，预计到2029年金融城甲级写字楼年租金涨幅将超8%，明显高于伦敦市中心优质办公区6%的整体预期。优质投资还应具备资本增值潜力，金融城在这方面同样胜出：当前优质满租甲级写字楼的净初始收益率已达6%区间，且该收益基于当前而非未来租金水平。结合租金收益与资本增值预期，投资者有望在未来五年实现两位数回报，较投资级公司债券等约6%的收益率具有显著优势。

策略: 德文特伦敦（DLN）或螺旋（HLCL）等名称的投资选择，可能让投资者在一定程度上从这种非共识押注中获利。德文特是相对更安全的选择：规模更大，拥有更多元化的资产组合，且其开发管道相对于现有资产基础较小。螺旋是一家规模小得多的房地产投资信托基金，股票流动性较低，开发业务在其商业战略中占比更大。虽然没有专门投资伦敦金融城办公楼的房地产投资信托基金，但螺旋是最接近专注于金融城的上市房地产公司。这两只股票未来几年回报超过30%的房地产基本面已经具备，我们现在需要的只是英国经济实现2%的GDP增长，即使2025年利率保持不变，这些股票也将飙升。

替代想法: 我会投资于乌克兰西部利沃夫市中心（“老城”）的一家小酒店。利沃夫距离波兰边境45英里。押注2025年将是乌克兰和俄罗斯达成和平条约的一年。如果成真，这将标志着乌克兰漫长的重建之路的开始。该国在多个领域——不仅仅是房地产——所需的投资规模将非常庞大。作为从波兰进入乌克兰最重要的门户之一，全国范围内——不仅仅是基辅——极有可能出现建筑工人、工程师、顾问、援助官员和返居民住宿严重不足的情况。因此，未来几年租赁住房将供不应求。我也喜欢通过投资一栋可能需要翻新的建筑结构来为乌克兰重建贡献力量的想法，这样在三到五年后，当经济和国家有望开始重新恢复某种常态时，你可以将酒店出售给当地投资者。

东伦敦租赁市场

安妮莎·贝弗里奇，研究主管，汉普顿斯

来源：安妮莎·贝弗里奇核心观点：对于有意投资伦敦租赁房产的人士，我们的研究表明最佳机会位于东部的巴金-达格纳姆区。去年该地区毛收益率约为7.5%，同时购房成本也是伦敦最低。伦敦房价较低的区域往往能保持租金与房价的强劲比例，这正是收益率的关键。近期投资者迎来利好变化：随着伦敦市中心租金上涨，更多人选择迁往城市外围的实惠区域，这助推了当地租金增长。租赁市场对基建升级反应迅速，伊丽莎白线等交通改善可能是促进该地区租金增长的因素之一。此外，巴金-达格纳姆可能正经历来自周边区域的"品质升级"，开发商正在建设更高标准的房产。

投资策略：伦敦外围区域能让资金发挥更大效益，提供购买多元房产的可能。公寓收益率通常远高于独栋住宅。人们不得不降低对居住面积的预期，这使得公寓收益率保持高位。但需注意许多公寓附带高昂服务费，尤其是新建的高层配套社区。通常服务费由房东承担，虽会间接转嫁至租金，但仍会快速侵蚀收益。东伦敦大量新建项目存在同质化现象，建议寻找具有独特性的房产。长期来看，这类差异化产品往往表现更优，而非选择千篇一律的单元。

备选方案：我极其喜爱南非，因此对我来说，在葡萄酒产区或开普敦郊外购置一处美丽的房产会非常理想。短期内，它最好能带来一些租金收入，当然在自住时也能尽情享受。从实际角度来看，这些地区有相当强劲的租赁市场。就资本增值而言，这些区域的一些地产表现相当不错，所以在这里投资未必是糟糕的选择。虽然从英国飞往南非大约需要12小时，但一旦到达那里，时差只有两小时，因此对于远程工作来说相当便利。

零售业的重置

查理·巴克，英国资本市场主管，莱坊房地产

来源：查理·巴克投资理念：对于已将大量财富投入住宅地产的投资者来说，零售地产是一个很好的多元化选择。过去十年间，该行业经历了极其艰难的时期，主要受电子商务的冲击。但情况正在发生变化。价值和租金已重新调整至新的低水平，我们看到了该行业的某种复苏；我们认为这一趋势将持续下去，并认为零售地产目前是一个不错的逆周期选择。自新冠疫情以来，线上零售的增长实际上已经放缓。零售商开始意识到，通过实体店销售产品能带来更高的利润，拥有更好的利润率以及追加销售的机会。我们看到零售商正在真正地重新投资于他们的房地产组合。而销售额上升的地方，租金也会随之上涨。

策略：私人投资者最容易入手的子行业是临街商铺。这类资产易于理解，稍加了解当地情况就能掌握要点。许多私人投资者喜欢在自己熟悉的城镇购买商铺，因为他们清楚购物者的活动范围（包括哪些区域不受欢迎）以及增长机会所在。

购买临街商铺与购置住宅颇为相似。房产中介会销售商铺，其面向私人投资者的营销方式与通过经纪人挂牌住宅类似。许多小型零售地产也通过拍卖行交易。作为零售物业业主，您面临的主要风险之一是租户空置期——即物业闲置状态。因此，深入了解潜在零售租户是否有长期租赁意向至关重要。零售租约通常为期五年左右。

投资前需确认当前租金水平符合市场行情。若现有租户退租，能否以同等租金招揽新零售商入驻？若当前租金被认为过高，则需预判未来某个时点可能出现的收入下滑。同时必须评估该零售商在该地点的经营状况：若表现良好，租约到期后续签可能性较高，您将获得持续收入流；若其经营下滑，则可能选择退租，届时您将面临空置风险。

替代方案：我可能会选择在英国购置度假屋。鉴于气候变化趋势，预计夏季将变得更炎热干燥，更多人会选择国内度假而非出国。我会投资南海岸地区，比如多塞特郡。

苏格兰住房市场

理查德·唐奈尔，执行董事，Zoopla

来源：理查德·唐奈尔核心观点：我们最新研究显示，在衡量英国整体住房市场时（包括可负担性、销售周期、挂牌超六个月房源比例及降价房源比例等指标），苏格兰房市表现最佳。马瑟韦尔、格拉斯哥和爱丁堡均跻身前十，四项指标数据均表现稳健。以格拉斯哥为例——2024年当地平均房价为157,764英镑，房价涨幅2.9%，平均销售周期仅15天。

苏格兰房市长期保持稳定，其供需平衡度优于英国其他地区。当地住宅类型中公寓占比较高，房价涨幅与收入增长基本同步，不会出现大起大落。同时，苏格兰整体拥有更完善的房产交易体系：不存在租赁产权问题，房源上市时即附有银行认可的估值报告，还提供完整的前置信息包。因此买家出价时，相比英格兰地区能掌握更充分的信息——在后者市场，购房者常感觉如同在未知中摸索。

投资策略：首要原则是明确购房动机。若为工作定居，建议选择格拉斯哥至爱丁堡中央地带的大都市圈周边。需注意苏格兰人口密度远低于英国其他地区。对于长期居住伦敦或英格兰南部的购房者，需适应冬季更为漫长的气候差异。房贷市场方面，苏格兰与英格兰的按揭政策及操作流程基本无实质差异。

替代方案：我认为政府将进一步改革租赁产权法规，这可能会为在伦敦达成交易创造机会。按名义价值计算，如今伦敦公寓的平均价值实际上与2016年持平，价格已大幅下跌，部分原因是我们对公寓失去了兴趣。伦敦需要在脱欧后重整旗鼓，但这座城市仍将保持国际化。考虑到这一点，我会非常谨慎地购买租赁产权公寓。我不一定会选择新建房产，更可能购买二手改造的租赁产权公寓。你需要真正成为租赁产权方面的专家，但我认为那里可能存在一些性价比极高的选择。

迪拜的第二居所

维多利亚·加勒特，全球住宅部（英国除外）主管，第一太平戴维斯

来源：维多利亚·加勒特投资理念：我们看到迪拜确实具有吸引力。这里有海滩、购物场所，如今还有文化元素，阿联酋正将这座城市打造为商业中心。数据也讲述了一个引人入胜的故事。2024年住宅市场高端部分的资本价值增长了6.8%。这座城市在资本价值增值方面一直处于领先地位，预计2025年将成为全球城市中增长最强劲的，高端价格涨幅预计在8%至9.9%之间。十年前，人们会搬到迪拜住一两年，作为暂时居住国外的机会。如今，越来越多的人将这座城市作为长期居所。虽然夏季天气炎热，但对于北半球的人来说，这里是美丽的冬季避寒胜地。

策略：我推荐在那里花些时间，尤其是在一年中的不同季节，这样你可以感受一下天气。迪拜还有许多不同的区域。你是想住在海滩上，还是想住在市区？你是在看他们正在开发的一些新区域，还是想购买期房以从增长中获益？

记住，迪拜和英国一样，既有租赁产权也有永久产权房产，所以你需要检查土地所有权。迪拜还有一些区域是外国人不能购买的。迪拜的佣金通常上限为2%，通常由买家支付这笔费用。无论是别墅还是高层建筑，你都可以期待一些配套设施，从游泳池到健身中心。就价格而言，与伦敦这样的城市相比，你的钱在迪拜能买到的东西要多得多。在核心区域，迪拜的价格约为每平方英尺930美元，而伦敦约为每平方英尺1920美元。

替代方案：我非常幸运地刚刚实现了我的梦想房产——西萨塞克斯海滩附近的一栋平房。海滩上有一个非常成熟的区域，而我们就在离那里不远的地方，那里有很棒的海浪、一家很棒的咖啡店和一家可爱的小餐馆。我和我丈夫在拍卖会上买下了这栋房子，并请当地建筑商拆除了里面的几堵墙，这使得面积增加了一倍多。在过去几年里，海滨房产被严重低估，而我们的房子离大海只有一箭之遥。