英国房产市场崩盘，切勿急于出手——彭博社
Marcus Ashworth
2022年从诺丁山远眺格伦菲尔塔废墟。
摄影师：彭博社/彭博英国房产交易税（即印花税）即将大幅上调。目前首次购房者对价值不超过42.5万英镑（55万美元）的房产免税。从下月起，这一门槛将降至30万英镑，这意味着购买42.5万英镑的房产需缴纳6,250英镑税费。
这导致人为的抢购潮。然而这不仅无助于缓解英国住房危机，市场停滞反而可能使问题显著恶化，抑制投资和消费需求。
彭博观点特朗普25%关税将汽车行业主导权交给中国蒂姆·库克重返中国 但没带来苹果AI巴菲特与李嘉诚囤积现金释放的信号大学可能冒犯你 但创新正源于此房地产市场的复杂微妙程度远超业主——更重要的是——政策制定者的认知。哈利法克斯和全英房屋抵押贷款协会等机构发布的指数，将各类房产类型与产权的价格波动简化为单一数字，呈现了具有误导性的统一图景。
越大越好
过去十年间，高价值的永久产权独栋住宅表现优于租赁产权公寓
来源：英国国家统计局
例如，过去十年英国普通住宅增值24%——仅为零售价格指数48%涨幅的一半——而独立住宅价格上涨35%，公寓价格却几乎纹丝未动。
对低收入群体而言，一个明显的反常现象是租金普遍加速上涨，截至1月的年度涨幅达7.8%。通常情况下，创纪录的租金前景本应激励投资者填补市场空缺。但自2016年以来，历届政府都试图抑制投资者购房，因此从下月起42.5万英镑房产的印花税将高达3.25万英镑。事实上，面对日益加重的税收和监管负担，小型房东非但没有增购房产，反而正在大规模退出该领域。
更令人担忧的是，人们曾寄望于专门为租赁市场开发房产的商业房东能填补缺口。所谓"建后出租"房产的存量在短短一年多时间里增长了23%。然而，尽管略超12万套，这在目前提供470万套住房的私人租赁市场中仍微不足道。此外，随着前景恶化，过去12个月新开工量下降了20%。
那么，如果房地产专业人士都在回避市场，现在真是租户购买首套房的合适时机吗？
虽然问题很简单，答案却复杂且远非显而易见。这种价格分化的原因多种多样，但大多源于英国陈旧的租赁所有权制度——这个因法律和金融因素交织而日益恶化的老问题。
租赁产权业主拥有在特定时期内（可能长达数世纪）占用其公寓的权利，但他们并不拥有公寓所占地块或建筑物本身的份额。相反，他们需向实际土地所有者（即永久产权人）支付地租。永久产权人随后会向租赁业主收取年度服务费，用于支付保险和维护费用。这种零风险的自由现金流是一种历史遗留的过时制度，应当予以废除。
另一个拉低公寓价格的因素是格伦费尔塔火灾的遗留问题。议会委员会估计，有70万人居住在同等级别的危险公寓中，多达300万人的房产因导致灾难的缺陷覆层未更换而无法出售。这一问题甚至可能影响低至11米（36英尺）的建筑。根据议会公共账目委员会的报告，修复问题的总成本可能高达224亿英镑。其后果导致业主陷入房产既无法出售、投保或抵押，甚至在某些情况下被禁止居住的困境。
这场悲剧不仅直接导致巨额额外成本，前政府还通过引入新型"不合格租赁产权"进一步打击房东。虽然自住业主能在有限范围内免于承担修复缺陷的全部费用，但投资性房产明确被排除在这种保护之外。更甚的是，即使这类房产后来出售给自住业主，其租赁产权仍将永久性保持"不合格"状态。因此完全可能出现同一栋楼里两套完全相同的房产，因租赁资质差异而产生显著价值分歧的情况。新建房产本应规避此类建筑标准问题，却又面临新挑战。开发商喜欢为全新住宅收取溢价，但就像新车一样，这种溢价在入住瞬间就会蒸发。实际后果是，贷款机构通常要求新建房产至少支付15%的首付，这超出了大多数首次购房者的承受能力。
抵押贷款机构也变得更加挑剔。随着气候风险的变化，他们对洪水风险非常敏感，并积极限制甚至停止在某些地区的贷款。伦敦市中心的大部分地区被政府列为最高洪水风险类别。
因此，关键建议是，尽管首次购房者现在比投资者享有显著的成本优势，但在专业人士持保留态度的地区应谨慎行事。被困在一套突然变得几乎无法抵押或需要昂贵修复工作的房屋中的风险不容忽视。所以不必过于担心可能错过了印花税截止日期，而是应该花时间做好功课。
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