金钱精粹：英国房价正逐步回归可负担水平——彭博社

John Stepek

家，而非一桶金？

摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社 欢迎阅读屡获殊荣的*《金钱蒸馏》通讯。我是约翰·斯特佩克**。每个工作日，我都会关注市场和经济领域的重大事件，并解释这些事件对您的资金意味着什么。*

英国住房可负担性会持续改善吗？

英国房地产市场的状况是这些地区经常讨论的话题，这并不奇怪。房价问题在我成年后的大部分时间里一直是一个争议点。事实上，英国的房价相对于其长期平均水平来说非常昂贵。

今早英国国家统计局（ONS）发布的一份报告让我们看到了这个问题的严重性，以及在相对较短的时间内情况发生了怎样的变化。（ONS的数据仅涵盖英格兰和威尔士的住房，但我认为无论您住在英国的哪个地方，都会对此感兴趣）。

英国国家统计局认为，如果房地产市场被认为是“可负担的”，那么房价中位数应该是全职员工收入中位数的约5倍。这显然是一个不完美的衡量标准，但如果您用它来观察长期趋势，这也不是最糟糕的标准。

那么我们现在处于什么位置？2024年，英格兰的房价中位数为29万英镑，是全职员工收入中位数（37,600英镑）的7.7倍。在威尔士，房价中位数为20.1万英镑，是收入中位数（34,300英镑）的5.9倍。至于伦敦，房价中位数是普通员工收入的11倍。

（为明确起见，“中位数”是指将所有样本按顺序排列后取中间的那个数字。例如，如果有5个从低到高排列的数据点，“中位数”就是排在第三位的那个）。

这个数字相当高。事实上，英国国家统计局表示，英格兰和威尔士只有9%的地方政府辖区的房价收入比在5或以下。而在1997年，这一比例为88%。

不过，信不信由你，最新数据反映出（对买家而言）一种改善的趋势。住房负担能力最差的时期出现在2021年，即新冠疫情导致交易冻结后出现的“乡村购房热”期间。当年，英格兰的房价中位数是收入的9倍多，威尔士为6.6倍，伦敦则高达12.9倍。

我们是如何走到这一步的？现在又将去向何方？

负担能力差距

关于住房负担能力的数据有两点引人注目。一是情况恶化的速度之快；二是伦敦与其他地区之间的差距扩大得多么显著。

1997年，伦敦房价中位数是收入的4倍。整个英格兰为3.5倍，威尔士仅为3倍。然而房价迅速上涨。伦敦在2000年突破了“5”的大关，整个英格兰在2002年跟进，威尔士则在2004年加入这一行列。

但即便到了2007年——那一轮房地产泡沫的顶峰时期，虽然住房负担能力急剧恶化，但各地恶化速度相当接近。伦敦房价峰值约为收入中位数的8倍，英格兰略高于7倍，威尔士约为6.6倍。

只有在金融危机之后，伦敦与其他地区之间的差距才急剧扩大。具体原因难以简单归结，但除了超低利率外，当时还有大量资本涌入英国（当时世界多地陷入危机，相比之下英国显得“安全”）。

伦敦与英格兰其他地区的房价负担“差距”在2017年达到顶峰，此后持续稳步缩小。人们可能倾向于将此归因于脱欧，但值得注意的是2017年也出台了一系列房地产限制措施，包括首次收紧购房出租的税收规则，以及提高外国人在英购房成本。

当前形势如何？

对于所有房价统计数据，我都建议持保留态度（不仅因为数据来自国家统计局——他们最近有些差错频发）。平均值终究只是平均值，能反映的与个人实际情况相关的信息有限。

尽管如此，任何客观观察者都应承认，自2021年以来（按这一特定指标衡量）“负担能力”的改善是由利率上升驱动的。正如我们多次强调的：利率上升时，在月供不变的情况下，可获得的贷款额度就会下降。

正因如此，房价面临巨大阻力并不意外。多年来我们已习惯房价涨幅远超工资增长，如今情况却完全相反。这种变化并未让人感觉好转，因为即便工资上涨，利率攀升意味着你无法获得如五年前那般高额的贷款。

有趣的是接下来可能发生的情况。房价持续上涨的观念已深入人心。但这些增长得益于一些有利因素的推动，而这些因素可以说已经消失殆尽。

首先，利率经历了持续下降。这总是会提高收入所能负担的房价，因为3.5万英镑的年收入在1.5%的利率下能贷到的房贷，远比在5%利率下多得多。但正如我的同事梅林在她最新的通讯中指出的，很难想象利率会很快再次以那种方式下降，甚至可能永远不会。

其次，过去有自由流动的资本在全球范围内寻找理想的归宿和“安全”资产。现在情况已不再如此。与利率一样，这更多是关于趋势而非现状。

我们从一个壁垒正在消除的世界，转向一个壁垒重新筑起的世界。从一个跨境摩擦正在缓解的世界，转向一个摩擦加剧的世界。这背后有一些合理的原因——首先，并非所有这些资本都能被称为“清白”的。但这终结了房地产，尤其是高端住宅的另一个有利因素。

最后，还有实际的供应问题。无论是在英国还是全球范围内，人们对“无法建成东西”的明显无能感到非常沮丧。

更多的住房会降低房价吗？假设需求面不变（例如利率不会从当前水平大幅下降），那么是的，在其他条件相同的情况下，你会预期如此。尤其是如果这些房子建在人们想要居住的地方。

我们拭目以待。但这里抱有希望。对英国来说，住房重新被视为主要是居住的地方，而不是多年来因价格持续上涨而被扭曲成“头顶有片瓦”和“一桶金”的奇怪组合，这并非坏事。

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不是他。摄影师：尤里·格里帕斯/阿巴卡### 午间市场

纵观更广泛的市场——富时100指数下跌0.1%，报8,635点左右。富时250指数上涨0.1%，报19,930点。10年期英国国债收益率报4.70%，当日小幅下跌，而德国和法国同类债券收益率持平或略高。

黄金价格持平于每盎司3020美元，布伦特原油上涨约0.3%至每桶72.40美元。比特币上涨2.6%至每枚87350美元，以太坊上涨4.4%至2080美元。英镑兑美元汇率上涨0.2%至1.294美元，兑欧元汇率上涨0.1%至1.195欧元。

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