购房者与私募股权的痛苦日子来临：梅林谈钱经——彭博社

英国毕晓普斯托特福德，Bellway Plc开发的新建住宅。

摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社可怜的房地产和私募股权投资者们。是时候习惯4%的利率了。

本周，美联储将美国利率维持在4.25%-4.5%的当前区间。英国央行货币政策委员会也采取了类似行动，将英国利率维持在4.5%。两家机构都对通胀感到担忧，且降息步伐可能比部分人期望的更缓慢。

这并非没有道理。若回溯二十年数据，你会发现从长期来看这完全正常。但这并不妨碍其成为当前的问题。

对房地产投资者尤其如此。伦敦大学学院的约兰德·巴恩斯教授认为，自1990年代初以来英国房价600%的涨幅中，约半数直接源于异常低利率。她表示，廉价信贷催生了大量借贷和"房价自动通胀"。

当然，这对能不断借贷购房的人是黄金时代。但当利率回归常态（如当前水平），这套模式就失效了。如今购房无法指望房价年年上涨——注意近年房价基本持平（取决于采用哪项指数）。这应促使人们重新关注购房与持有房产的成本。

印花税问题。今年4月起在英国购买一套29.5万英镑（38.1万美元）的房产，您将支付4750英镑的交易税。如果房价实际年涨幅持续达到10%，或许您不会在意——可以用增值部分支付下一套房的印花税。但如果房价停滞不前，您就会介意了。您的财富将永久性缩水（我们称印花税为财富税并非没有道理）。

巴恩斯指出，积极的一面是这会促使人们得出理性结论：只要房产交易税高得离谱，只要资产通胀的黄金时代明确终结，就该假定此生仅会购买一套房产。交易成本过高导致难以实现住房升级。

因此建议延长看房周期，精挑细选能安心养育子女并居住30年的地段。之后便无需再关注房价波动。巴恩斯表示，只要"以可承受价格购得心仪居所"，房价涨跌都无关紧要，这才是"游戏真谛"。

私募股权从业者近期同样处境艰难。这个昔日繁荣的行业究竟有多少收益可归因于低利率？虽难以量化，但不少人认为更接近100%而非50%（详见本周迈克尔·斯宾塞访谈播客）。无论如何，利率上升对该行业无疑是场灾难。用贝恩公司的委婉表述，过去几年"退出量持续低迷"，而2025年成为IPO复苏年的期待，充其量已被市场波动所扼杀。

今年1月，对IPO充满信心的两大理由是利率下降和股市高估值。安永近期指出，纳斯达克和标普500指数去年分别创下38次和57次历史新高。该公司表示，这"使得潜在发行人的同行显得更具吸引力，并有助于将IPO估值与股东预期对齐"。

哎呀。所有这些期望都落空了。难怪（回到贝恩的观点…）“疫情前该行业习惯的巨额资金流在短期内不太可能恢复”。机构投资者已不再像从前那样热衷于此。

考虑到这一点，散户投资者或许会关注伦敦即将推出的新交易所Pisces计划——该平台旨在向私人投资者兜售私人公司股票（想必是机构投资者不再青睐的股份）。等这个交易所正式运营时，你肯定会听到这样的说辞：私募股权的历史表现远优于上市股票，而且是绝佳的分散投资工具。正是你需要的。

虽然确实有些出色的私募项目无法在公开市场实现（毕竟上市公司每个季度都要接受股东检视，而私募本质上仍是股权，只是杠杆率高得多），但你真的需要在投资组合中加入这种缺乏监管的品种吗？尤其是在利率不再处于低位，且当前正逢一代人才能遇到一次的抄底英国廉价上市小盘股机遇时？或许不必。下周五我们将在播客中与Kernow资产管理公司的Alyx Wood深入探讨这个话题。

梅林·萨默塞特·韦伯是彭博英国财富的特约编辑。欢迎您提供反馈意见。

本周财经要闻

• 卡尼在宣布大选前夕为首套房买家提供减税政策。
• 美国抵押贷款利率连续第二周上涨，攀升至6.67%。
• 英国富人采用创新策略规避遗产税。
• 学生贷款乱象亟待整顿。
• 忽视非原油类能源的繁荣将自担风险。

值得关注的三件事

**全民购金热潮：**过去五年金价已近翻倍，年内涨幅达16%。尽管推动因素（通胀与地缘政治）已被反复讨论，但黄金突然走俏并不意味着涨势终结。各国央行仍在抛售美债转投黄金，美国投资者刚刚开始批量买入黄金ETF，且矿业公司产能亟待跟进。

共识的崩塌：本周早些时候，英国保守党领袖凯米·巴德诺克取消了保守党2050年净零排放承诺。其称原因在于目标不切实际、拖累经济，且英国全球排放占比不足1%使得此举毫无意义。这本身颇具意味（多位《梅林谈钱》节目嘉宾早已得出相同结论），更标志着英国政坛为数不多的共识立场之一已然崩塌。接下来还会发生什么？

糟糕的想法跨越大西洋：英国出现了一群新的活动家，他们鼓励富人缴纳更多税款。这群人模仿了美国的一个名为“爱国百万富翁”的组织。英国版本则称为“英国爱国百万富翁”。去年，我在彭博观点中解释了为什么我认为这在美国不是一个好主意。本周，《金钱蒸馏》的作者约翰·斯特佩克和我解释了为什么我们认为在英国也不是一个好主意。我们还为那些不快乐的富人提供了一个解决他们烦恼的方案，一个不需要其他人参与的方案。就像在美国一样，你可以在英国缴纳任意多的额外税款。没有人会介意。这里是“了解如何自愿向政府捐款”的链接。这里还有一个链接是为那些想要搬到其他地方并缴纳更少税款的人准备的。

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