租房还是买房？21世纪的数学计算已改变——彭博社

Ben Steverman

插图：Tomi Um## 21世纪租房与买房的数学题（音频）

12:08

对于接近中年的美国人来说，拥有住房曾是默认选择。“别再浪费钱了”，理财专家常对租房者这样说。按照经验法则，如果你计划在某地居住五年，就应该买房。

如今仍有人鼓吹这种建议。但只要你最近看过房源并算过账，就会明白这观念多么过时。以我居住的高成本沿海城市为例，各类在线租房买房计算器几乎一致显示：在房价创历史新高、抵押贷款利率徘徊在7%左右的现在，买房根本不划算。

许多人面临同样困境。全美房地产经纪人协会数据显示，去年首次购房者中位数年龄达创纪录的38岁，比2021年晚了五年。他们在市场中的占比也在萎缩：2010年时美国购房者中半数都是首购族，去年这一比例仅24%。

但每月给房东转账时，我不得不承认总有件事让我如鲠在喉。部分原因是懊悔——亲友们多年前就买了房，既锁定了低利率，又享受了过去十年美国房价近翻倍的增值红利。他们乘上了自动扶梯，而我似乎还在爬楼梯。

但这不止是错失恐惧症。随着年岁增长，那个声音越来越响：不拥有房产的人不够稳重。我想起祖父母：父亲这边是波士顿城里人，在郊区养大六个孩子后，靠着退休金住进距鳕鱼角湾半英里的错层三居室；母亲那边，外祖父是克利夫兰屠夫之女，外祖母出身宾州农村贫困家庭，他们在大学城外的老农舍里收集朋友、家人和杂物，她教幼儿园，他当橄榄球教练。

换句话说，美国梦这个陈词滥调，即使高利率和50万美元的起步房也无法完全扼杀。拥有房产的渴望根深蒂固。对于2020年代的潜在首次购房者来说，挑战在于分辨这种冲动中有多少是永恒的智慧，又有多少是来自另一个时代的怀旧遗产。

华盛顿特区国会山社区的一处待售房屋。摄影师：蒂尔尼·L·克罗斯/彭博社从数字入手是个不错的起点。不幸的是，购房是大多数人一生中最复杂的财务决定。全面的租买计算器包含十几个变量：利率、租金水平、房价、税收、保险和成交成本，还包括一些无人能预知的未来因素。一个关键因素是，你的储蓄投入股市或其他投资会如何表现，而不是锁定在首付中。

使购房既特别有利可图又充满风险的是抵押贷款带来的杠杆效应。在一套50万美元的房屋上支付10万美元首付，房价下跌20%就会让你的首付全部损失。然而，房价上涨20%则会让你的钱翻倍。因此，当我看到标普CoreLogic Case-Shiller美国全国房价指数在五年内飙升52%时，我感到了错失恐惧症（FOMO）。

当然，不能保证我一定会获得这样的回报，但在这个过程中我本可以积累资产。这就是为什么财务顾问仍然经常告诉人们要买房：房贷还款实际上是在强迫你储蓄。

然而，拥有房产往往迫使你不断支出。你永远不知道何时会突然需要更换暖气炉、屋顶或面临特别评估费。尤其是最近，你的保险费用可能上涨，或自然灾害可能席卷你所在的地区。维护成本不仅难以预测，甚至几乎无法追踪。拥有房产的特权之一是可以粉刷墙壁、翻新厨房、为空间购置合适的家具，因为你知道一年内不必再搬动。但这些改进中只有部分能提升房屋价值。你购买按摩浴缸是因为想在夜晚有个放松之处，而非因为这是"明智投资"。

延伸阅读：

过去，在联邦政府政策支持下，租房与买房的权衡计算要简单得多。关键优惠是可抵扣房贷利息的税收政策。该政策虽仍存在，但2017年税法通过将标准扣除额提高近一倍并将可抵扣利息限制在75万美元债务内，使其对多数房主失去意义。在最高收入者适用91%边际税率的年代（如今为37%），这项抵扣曾具有更高价值。

1957年《商业周刊》Businessweek 为富裕读者算了一笔账：若以2.5万美元首付购买5万美元房产，年支出为4000美元，其中1600美元可抵税。“对适用50%税率的人群而言，这意味着每年节省800美元”，使自付费用降至3200美元，而租住同类房屋年租金约6000美元。

对购房者更具吸引力的是政府直接或间接推动郊区发展的大规模补贴。住房政策不仅提高了自有住房比例，更通过倾向白人购房者加剧了种族分化，阻碍了黑人家庭积累世代财富。政府还通过抵押贷款政策优先惠及已婚夫妇，塑造了以独栋住宅为主、公寓稀少的建设格局。

这导致人口以前所未有的规模按家庭类型进行城乡分流，产生深远影响。历史学家克莱顿·霍华德指出，保守的郊区居民"鲜少接触婚姻关系外的成年人或公开偏离异性恋规范者"；而被留在城市的单身群体与非传统家庭"在1960年代性革命中发挥了关键作用"。当今社会认为有孩家庭理应在郊区购置独栋住宅的观念，很大程度上正是承袭自这个时代。

20世纪50年代，美国家庭类型出现了城乡分化现象。摄影师：Bettmann/Getty Images另一个关于购房的持久观念源自1970年代婴儿潮一代成年时期，即"必须趁早买房"的理念。在持续通胀背景下，房地产成为少数能跟上甚至超越物价上涨的资产。尽管1974年房贷利率高达10%，*《商业周刊》*仍告诫读者：“在土地、劳动力、税收和建材成本持续飙升时，等待利率下降毫无意义。”

如今婴儿潮一代坐拥数万亿美元房屋净值，但他们的房地产财富并非唾手可得。*《商业周刊》*1984年还认为房市存在"狂热"，六年后却引用丹佛一位房屋粉刷工的断言：“黄金时代结束了”。此前一年，该杂志转述亚特兰大一位潜在购房者的抱怨（撇开价格水平不谈，这与当今境况惊人相似）：77,000美元的起步房"除非祖母去世留给你5万美元，否则根本买不起"。

经通胀调整后，90年代房价几乎停滞，直到次贷危机前的世纪之交才加速上涨。我全程旁观了这场繁荣-崩盘-再繁荣的周期。若当初某个时点选择购房，现在或许会更富有——但也可能因时机误判损失惨重。

国会预算办公室10月发布的报告为我的观望态度提供了依据：1989-2022年间，美国家庭房屋净值增长逾三倍，但退休金等金融资产增值超四倍。房产仍是财富重要组成部分（尤其对缺乏其他资产的低收入群体而言），但仅占美国人非社保净值的18%。换言之，住房可能是业主最大的单项投资，但通常并非财富增长的主要引擎。

2007年7月9日星期一，美国佐治亚州迪凯特市一处房屋前张贴着止赎和拍卖广告。摄影师：克里斯·兰克/彭博社20世纪遗留的其他假设已被经济和人口趋势所颠覆——美国人结婚、购房和生育的年龄越来越晚。与上一代人相比，郊区更加多元化，城市安全性显著提高，但两者都更难以负担，尤其是在那些未能建造足够住房的地区。

过去几周我领悟到，要激活与朋友间渐趋冷淡的对话，有个好办法就是询问他们关于租房还是买房的选择。每个人都情绪激昂地发表观点，但很少有人深入思考财务层面的精打细算。有人在拥有永久住所中获得心理慰藉，有人则在租房的灵活性里找到安宁。有人热衷周末跑家得宝建材市场，或迫切遵循玛莎·斯图尔特的建议：“想快乐一年就结婚，想快乐十年就养狗，想快乐一辈子就造个花园。“也有人甘愿把维修交给房东、绿化交给市政部门，将时间和金钱投入音乐会或旅行中。

1948年，加里·格兰特主演了一部电影*《燕雀香巢》，后来在1980年代被翻拍为汤姆·汉克斯主演的《钱坑》，2007年又由艾斯·库伯重新演绎为《我们完事了吗？》*。原作浓缩了战后美国人对住房的痴迷。格兰特饰演的吉姆·布兰丁斯决定举家从拥挤的纽约公寓搬到距市区一小时车程、濒临倒塌的18世纪农舍。

接踵而至的灾难都成了笑料。布兰丁斯的律师挚友不断警告他耗费之巨，直到最后一幕才释然：“也许有些东西就该用心而非用脑购买”，他建议道，“或许这些才是真正重要的。”

在1948年的语境下，这是为挥霍郊区城堡辩护。但到2025年的今天，我得出相反结论——至少现阶段如此：不要单纯为财务原因购房，更别因他人怂恿。唯有心之所向，方是置业的理由。

春季购房指南