新加坡公寓炒家获利丰厚，推高房价——彭博社

新加坡私人住宅市场连年上涨的行情，催生了"转售交易"的显著增长——购房者在公寓完全建成前就将新项目开盘时购入的房产转手出售。

摄影师：Ore Huiying/彭博社情人节当晚，百余人挤进新加坡某公寓售楼处，学习如何在这个城市国家通过炒房快速获利。

“想致富，就买房！“社交媒体红人Eric Chiew在宣讲会上宣称，他经营着一家小型房地产投资咨询公司。台下听众包括带着孩子的千禧一代夫妇和穿着人字拖的中年本地居民，他们正聆听Chiew讲解如何通过买卖房产获取暴利——有时甚至无需入住。

新加坡私人住宅市场连年上涨的行情，催生了"转售交易"的显著增长——购房者在公寓完全建成前就将新项目开盘时购入的房产转手出售。公开记录显示，去年此类公寓转售交易约1300宗，创十余年来年度新高。房产中介表示，更多买家开始效仿这种炒房模式。

“想致富，就买房”

自2024年底以来，这种交易助推新加坡楼市复苏，推高房价的同时，也令多家华尔街分析师和开发商预测政府将出台更多降温措施。据Huttons Asia房产中介估算，过去数月看房者络绎不绝，一季度新建私宅销量可能突破3200套，创2021年以来同期最高纪录。

新加坡房产炒作风潮再起

未竣工住宅销量创十余年来新高

来源：市区重建局

“这属于相对短期的投机行为，“摩根士丹利分析师Wilson Ng在研究该现象后表示，“炒房活动升温并可能推高新盘需求的情况，将引起政策制定者的担忧。”

新加坡私宅价格去年上涨3.9%，据市区重建局数据显示，较2019年累计涨幅达36%。今年前两个月，这个人口稠密的岛国公寓单位价格中位数已突破190万新元（约合140万美元）。以每平方英尺计算，城郊公寓价格已接近香港和曼哈顿同类房产。

房地产咨询公司莱坊数据显示，截至2024年6月的五年间，新加坡住宅价格涨幅超过英国房价23%的增幅，与香港22.4%的跌幅形成鲜明对比。同期美国房价上涨54.5%。

炒房现象并非新加坡独有，但给该国政府带来挑战——当局始终致力于防范房地产泡沫的形成。

私人住宅价格的上涨对新加坡公共组屋的价格产生了影响，该国五分之四的居民居住在这些公共组屋中。去年，政府建造的二手住宅价格指数上涨了9.7%，并且在过去十年中与私人住宅价格指数大致同步增长。这加剧了人们对住房可负担性和生活成本上升的广泛担忧，尤其是在新加坡即将举行大选的这一年。

1月，国家发展部长李智陞表示，政府不反对在必要时实施更多的房地产降温措施。针对彭博新闻的询问，该部发言人表示，近年来已经实施了多轮措施“以管理需求并促进房地产市场的可持续发展”，并且政府还通过土地销售计划逐步增加了供应。发言人指出，这有助于“缓和私人住宅市场的增长”，并提到2024年的价格上涨幅度低于前一年的6.8%和2022年的8.6%。

“我们将继续保持警惕，密切关注市场趋势，并在必要时调整政策，以促进房地产市场的稳定和可持续发展，”发言人补充道。

新加坡房价飙升

转售公共住房价格与私人房产同步上涨

来源：住房与发展委员会，城市重建局

注：2009年第一季度=100

转售交易增加

摩根士丹利研究显示，2023至2024年新加坡约7%的公寓和共管公寓交易属于转售交易。这些交易在扣除税费前的平均利润接近27万新元，反映了房产买入价与卖出价之间的差额。换言之，研究数据表明，在项目竣工前（通常为开盘后数年）转售的期房平均增值21%。

对许多炒房者而言，实际投资回报率更为可观——因为他们仅需支付首付款、承担约三年房贷月供及其他费用，便能以更高价格转手房产。新加坡的新建私宅项目通常采用分期付款制度，需数年时间竣工。这意味着购房者在贷款初期支付较小金额，随着工程进度推进逐步增加还款额。

30岁的Claudia Ng（与摩根士丹利的Ng无亲属关系）正是典型案例。五年前，这位前财务顾问以115万新元在新加坡东部淡滨尼区购置了一套三居室期房。2023年她以高出原价30%的价格将这套915平方英尺的公寓转手，获利29.8万新元。

本质上，Ng在公寓建设期间通过25%首付和近四年较低月供，实现了投入资金翻倍。“期房的好处在于不用像二手房那样支付全额房款”，她如此解释房贷支付优势。

炒房利润增长

期房买家在交房前转售获得快速收益

数据来源：摩根士丹利研究

注：计算未包含税费等其他成本

吴女士在购入首套房产时转型成为房产中介，她在出售首套房产次日又以166万新元购入另一套公寓。她表示约七成年轻客户想效仿她早期的操作。“他们很认同这种炒房模式，“她说，“房价只会越来越高。”

“房价只会越来越高”

降温措施

新加坡政府实施多项税费政策防止房价失控。非永久居民的外国人购买私宅需缴纳60%印花税，公民和永久居民购买第二套及以上房产也需支付高额附加税。

2010年起实施的卖家印花税规定，三年内转售私宅将按4%-12%阶梯税率处罚（2017年取消第四年征税）。摩根士丹利分析师吴先生认为，政府可能需要提高卖家印花税或恢复四年征税期以抑制炒房。“房价不可能持续当前增速，“他预计今年私宅价格将下跌3%。

新加坡私宅价格跻身全球最贵行列

数据来源：Numbeo

注：截至2025年3月13日数据

网络红人和自封的房产专家不断鼓动潜在买家，建议共同持有组屋的新加坡夫妇出售现有住房，利用收益购买两套分别登记在夫妻名下的私宅（以避免额外买方印花税）。按此策略，夫妇可自住一套公寓，数年后出售另一套或用于出租。

买家主要瞄准新加坡郊区公寓，预期转售组屋价格飙升将为未来想升级私宅的买家提供现成客源。官方数据显示，2024年居住于公寓等私宅的本地家庭超25.8万户，较五年前增长17%。数据来源

去年末私宅交易量价齐升，促使巴克莱分析师于今年1月预测"若政府不迅速出台降温措施，2025年新加坡楼市或将持续升温”。当地大学12月调查显示，房地产企业高管最担忧政府干预，近78%视其为潜在风险，较前一季度39%的占比大幅上升。

摩根士丹利的Ng表示，政府可能需要提高卖家印花税或将期限恢复至四年，以抑制转售行为。摄影师：Lauryn Ishak/彭博社2025年首月售出逾1000套住宅，创下自2021年以来1月份新私人公寓销售最佳纪录。初步数据显示，将于3月17日公布的2月份新私宅销量可能突破1500宗，超越这一数字。

本地房地产经纪人Ku Swee Yong（经营自家公司）指出，潜在炒房者在市场热潮中正遭受"盲目性”，可能低估了市场下行时蒙受损失的风险。

这位55岁的投资者在1996年亚洲金融危机前购入首套私宅，十年后出售该公寓单位时仍亏损逾10万新元。“并非所有房地产长期投资都能盈利，“Ku表示。