英国房主本不该沦为封建农奴——彭博社

Matthew Brooker

工党政府表示将禁止新建租赁公寓的销售

摄影师：何塞·萨尔门托·马托斯/彭博社对于一个喜欢高唱《不列颠人永不为奴》的国度，并宣称英国人住宅即其城堡的英国而言，其维持的这种将购房者束缚于某种奴役形式的产权结构着实令人费解。租赁权制度弊端丛生，多年来被两大主要政党谴责为不公平且封建。工党政府宣布将禁止新建租赁公寓销售，这一制度的消亡早就该到来。

租赁权购房者支付全款却无法完全拥有房产，他们仅获得在租约期限内（通常为99或125年）占用房产的权利，期满后房产将回归地主或永久产权人。政府数据显示，截至2023年英格兰约有480万套租赁产权住宅，约占住房总量的五分之一。在伦敦，这类房产占比超过三分之一，居全国之首，其中大部分为公寓。

伦敦租赁产权住宅占比全英最高

英国工党政府拟废除这项被其称为不公平且封建的制度

数据来源：英国住房调查；英国土地登记局；社区升级、住房及地方政府部2022年住宅存量评估；英国税务海关总署

该制度为价格欺诈和骗局提供了温床。通常由房东指定的物业公司负责公共区域维护和购买建筑保险——这些费用全部打包成租赁产权业主每月缴纳的服务费。高昂且不透明的服务费是民众愤慨和纠纷频发的焦点。此外，租赁产权业主还需支付所谓的"地租"，实际上就是纯支出。这笔费用并未换取任何服务。（理论上这是为使用房屋所占地块支付的权利金——但其他发达市场在没有这种权利分割的情况下似乎也能良好运作。）

彭博社观点专栏动态观察清单：日本、抛售潮、卡尼普京曾面对多位强硬美国总统，但非此任猛犸象？火星？先守护好现有家园印度散户投资者正押上全部身家与许多治理问题一样，该制度弊病源于所有权与控制权的分离，加之缺乏透明度。数十年的公众压力促使法律进行修订以限制权力滥用，例如2002年通过的"管理权"法案赋予租赁业主接管公共建筑管理的权利。但运用这些机制往往困难重重、耗时耗资。骇人听闻的案例仍在不断涌现。

笔者对此深有体会，20多年前曾在伦敦通勤带购买过一套租赁产权公寓。最初几年，服务费还算合理，但随后便开始迅速上涨。与此同时，物业管理公司的沟通方式变得极具攻击性——只要延迟几天缴费，就会收到威胁要委托追债公司并采取法律行动的信函。后来发现产权已易主，新业主用投资术语来说就是"决定提高资产利用率"。几年后，房东试图强行将地租提高144%。

与此同时，一位朋友试图延长其伦敦公寓的租期时发现，尽管法律赋予租赁者续约权且流程本应只是走形式，但续约费用可能高达房产当前市值的16%。

诚然，许多房东会负责任地管理物业，不会通过安排保险收取高额隐性佣金，或批准租户养宠物时收取天价管理费中饱私囊。但无良运营商如此频繁地涌入该领域，恰恰说明法律框架存在缺陷。在历经多年仅取得部分成效的业主权益保护改革后，彻底废除现行制度或许是更优选择。

工党的解决方案是共有产权（commonhold）——本质上复制从美国到欧洲再到澳大利亚全球广泛使用的制度。购房者将完全拥有自己的公寓，并享有对大楼管理方式的发言权。由于不再有新的租赁产权房产，该方案旨在让共有产权逐步成为开发商、贷款机构和买家都认可的标准产权形式。

租赁权维权团体表现出的怀疑态度或许情有可原。共有产权早在2002年就已引入英国却未能普及，而往届政府也曾承诺要限制租赁权销售。这次可能有所不同。政府表示将在今年晚些时候提出立法更新共有产权框架。来自政治影响力强大的建筑和土地所有者游说团体的反对声浪有所减弱。“政府首次明确表示这不是’是否’或’可能’的问题，而是势在必行，“慈善机构"租赁权知识伙伴关系"主席马丁·博伊德告诉我。

一个担忧是改革将形成双轨制，使现有租赁权业主被困在低端层级。虽然帮助租赁业主转为共有产权的措施效果至关重要，但现实是双轨市场已然存在。房产信息公司Zoopla数据显示，独栋住宅与公寓的价格差距在今年2月达到30年来最高水平。公寓表现不佳可归因于垄断市场不断榨取更高费用。房产经纪公司汉普顿统计显示，2024年物业费平均上涨11%，是通胀率的四倍多。

服务费飙升

租赁产权业主支付的费用涨幅远超通胀率

来源：汉普顿斯

永久产权改革并非稳操胜券。房产法律体系复杂，数百年的制度难以轻易更替。但现阶段的问题在于技术性和实操性，而非根本性。变革的必要性已不言而喻——英格兰的"城堡农奴"们早该挣脱枷锁了。

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