可负担住房需要可调利率抵押贷款 - 彭博社

Conor Sen

全面封锁。

摄影师：布兰登·贝尔/盖蒂图片社北美分社一个曾被金融危机玷污的抵押贷款产品能否卷土重来重振美国楼市？答案或将重塑房地产市场格局，并在未来数年赋予美联储对消费者支出的更强掌控力。

过去两年，高昂的房价阻碍了房产交易，令潜在买家沮丧不已，近期更是重创开发商股价。那些期待热门30年期抵押贷款利率降至合理水平（据我估算约为5.5%）的人们屡屡失望。出乎许多人预料，自去年美联储开始放松货币政策后，贷款利率不降反升。抵押贷款银行家协会数据显示，自2023年2月以来平均利率达6.9%。

彭博观点股东资本主义卷土重来航空依然安全，让我们保持现状牛市正在"排毒"还是崩盘？美国财政乱局的帮凶？减税政策的确，在这个顽固通胀与政府大规模举债推高长期利率的时代，抵押贷款市场或许正面临根本性重塑。

购房者过度集中于30年期固定利率抵押贷款实属异常。在2008年金融危机前的二十年里，平均每五位购房者就有一人选择可调利率抵押贷款（ARM）——这种贷款会根据短期与长期利率差异在数年后重置。但危机后直至2022年年中，超长期货币刺激政策将30年期贷款利率维持在极低水平，使其成为购房者新常态，ARM因此失宠。去年ARM仅占抵押贷款申请量的6%。

可调利率抵押贷款失宠

自金融危机以来，购房者一直青睐30年期抵押贷款

来源：美国抵押贷款银行家协会

随着30年期利率顽固维持在7%附近，加之经济降温增加了美联储进一步降息的可能性，这一趋势可能开始转变。在传统宽松周期中，央行对收益率曲线前端（以及与之相关的可调利率抵押贷款）的影响力，要大于与30年期房贷利率挂钩的10年期国债。

去年6月下旬，10年期国债收益率比两年期低0.5个百分点。如今10年期收益率反而高出0.3个百分点，但仍远小于2000年代初期的利差水平。

可调利率贷款曾是当年楼市的重要推手。在次贷危机爆发前，这类贷款一度占住房贷款申请量的三分之一，危机期间因利率重置导致房主陷入困境的惨痛记忆使其迅速失宠。2010年代的特征则是长期利率处于低位，全美大部分地区住房可负担性相对较好。

高不可攀的房贷

美国人已习惯低廉的30年期固定利率住房贷款

来源：美国抵押贷款银行家协会、彭博社

对于如今捉襟见肘的首次购房者而言，金融危机已成遥远往事。而国债市场面临的诸多问题表明，即便出现温和衰退，10年期国债收益率也不太可能回到金融危机至疫情前持续存在的低位水平。

政府未偿还债务高达36万亿美元且持续增长。去全球化正对通胀施加上行压力。而最近，随着投资者预计美国外交政策转变将导致各国增加国防借贷，德国国债引发了全球主权债券的抛售潮。

过去两年间，即便投资者已计入美联储大幅降息预期（终端利率低至2.75%），10年期国债收益率仍难跌破3.5%。无论是2023年硅谷银行倒闭期间，还是9月美联储启动政策宽松时，皆是如此。

若10年期收益率在美联储降息周期中难以跌破3.5%，则30年期固定利率抵押贷款恐难降至5.5%以下。但5/1可调利率抵押贷款（前5年固定利率，之后每年调整）很可能跌至4.5%区间。这有望释放大量购房需求，尽管未来将使购房者面临利率风险。

短期或可调利率抵押贷款在全球其他地区很普遍，它们能增强货币政策效力。2022至2023年美联储快速大幅加息却未冲击经济的原因之一，在于多数房主持有固定利率贷款，其月供利息并未增加。达拉斯联储数据显示，美国约96%的住房贷款为长期固定利率抵押贷款，而其他国家则以浮动利率和短期固定利率贷款为主。

一个拥有更多浮动利率贷款(ARM)借款人的住房市场，虽然在最初几年固定利率期内相对稳定，但会更容易受到美联储政策变化的影响。这将使央行在经济关键时刻对家庭支出拥有更大的调控能力。短期内，购房者的这种转变可能有助于解冻普遍僵化的房地产市场。

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