德国自民党主席伯格曼警告美国因素可能导致房地产行业受挫——彭博社

德国商业房地产市场显现出企稳迹象，但可能很快会再次遭遇逆风。德国抵押债券银行协会主席格罗·伯格曼在接受彭博社采访时表示。他认为潜在诱因可能来自美国。

“商业地产存在一定的回调风险。尤其是考虑到美国当前的关税和对外贸易政策，不能完全排除通胀再次上升的可能性，“伯格曼说。“这可能导致欧洲再次加息，从而对房地产市场造成压力。”

法兰克福天际线，德国最大的写字楼市场之一。图片来源：Alex Kraus/彭博社美国近期实施了新关税。由于进口商品价格上涨，关税可能推高通胀。为抑制通胀，央行往往会加息或停止降息。

过去两三年间，上一轮加息使房地产市场陷入深度危机。融资成本大幅上升，资产估值缩水。随着近期一系列降息措施出台，市场正试图走出低谷。

“商业地产已显现筑底迹象。价格目前横向波动。但形势是否真正企稳还有待观察，“伯格曼在法兰克博社法兰克福办公室接受采访时表示。作为德国抵押债券银行协会主席，他代表约50家金融机构，包括黑森-图林根州立银行、Aareal银行、德意志银行和德国商业银行。

伯格曼指出，办公物业作为商业地产中受过去两三年市场暴跌冲击最严重的板块，正呈现积极发展态势。一方面，居家办公回归办公室的趋势正在形成；另一方面，由于新增办公空间几乎停止入市，供应正日趋紧张。

2024年第四季度，德国商业地产价格自2022年以来首次实现同比上涨。这一趋势同样体现在办公物业细分领域，涨幅达0.7%。

商业地产价格自2022年以来首次上涨

数据来源：德国评估委员会（VDP）

伯格曼表示，在经历多年市场低迷后，当前交易活动正逐步复苏。

“德国商业地产交易量重现增长，近期大额交易主要来自家族办公室和机会型买家。“他分析道，“但我同时观察到机构投资者对德国房地产的投资兴趣正在持续升温。”

这对融资银行而言是积极信号。商业地产贷款在德国银行业占据重要地位，据德国联邦金融监管局（Bafin）报告显示，该类贷款去年占德国银行业总资产的9%。鉴于市场调整和潜在坏账风险，监管机构已持续加强对银行的审查力度。

然而，伯格曼认为，由于严格的监管，银行并不是问题所在。此外，它们通常提供优先级较低的融资，风险较小。

“监管机构更应该关注那些几乎不受监管的另类融资机构，这也是它们能够获得市场份额的原因，”同时担任巴伐利亚州银行董事的伯格曼表示。另类融资机构包括保险公司、养老基金和信贷基金等。

无论如何，不应认为德国房地产银行为可能出现的贷款违约所做的准备金会进一步增加。“在银行对房地产领域的风险准备金方面，我们已经度过了高峰期，”伯格曼解释道。不过，美国因素仍是一个不确定因素。