纽约市地图揭示“城市同意”区划改革可能增加住房、取消停车位的地点——彭博社

在曼哈顿高档社区萨顿广场，一座阴暗陈旧的办公大楼矗立在红砖公寓楼的海洋中显得格外突兀。

现存的纽约总教区大楼与新建筑效果图比邻而立，新建筑将改建为公寓住宅。摄影师：Katia Porzecanski/Bloomberg, CetraRuddy这座拥有50年历史的纽约总教区大楼去年被Vanbarton集团以1亿美元收购，计划改造成住宅。但法规为项目设置了障碍，开发商不得不通过拆除部分建筑来推进计划。

如今，这座20层大厦的改造工程将成为纽约市分区法规全面改革的首批受益项目之一。作为市长埃里克·亚当斯增加住房供应计划的一部分，新规允许Vanbarton集团充分利用现有建筑的每平方英尺空间，并比原计划多建造75套公寓。

“我们现在可以基本保留整栋现有建筑进行改造，“负责Vanbarton集团办公、多户住宅及混合用途资产管理的乔伊·奇莱利表示，“按旧规我们本需对建筑外立面进行削减。”

在整个纽约市的社区中，亚当斯的"包容之城"计划正吸引开发商通过在更多区域的边际空间创造增建机会，以缓解五十年来最严重的住房危机。对城市景观而言，这意味着多数是微妙的变化——这里增加几层楼，那里添个祖母房，或是将陈旧的办公空间改造成公寓。据市政府估算，未来15年将新增约8万套住房单元。

这项于12月获批的规划，在历经数月的谈判后立即生效，谈判由城市规划负责人丹·加罗德尼克主导。以下是它将如何改变这座城市：

交通与商业区附近的高层建筑

在布鲁克林中心的一个街角，一家寿司店和发廊占据着黄金地段。它们距离教堂大道地铁站仅四分钟步行路程，距离六所公立学校十分钟步行路程，距离展望公园仅15分钟路程。

但在这些商铺上方，却无人居住享受社区便利——只有天空。根据纽约市新的分区法规，这种情况可以改变：开发商可以在单层建筑上再加盖四层，容纳数十名新居民。

低层建筑将适度增高

来源：Sketchfab

在公共交通站点半英里范围内，以及较远的Long Island Railroad和Metro North车站四分之一英里范围内，纽约市放宽了分区限制，允许在某些地块建造三至五层高的公寓楼。这一变更旨在为全市交通枢纽附近提供更多住房。但并非所有区域都解除了限制。在规划为独户住宅的最低密度区域，如布朗克斯的Riverdale部分地区和皇后区的Floral Park，限制仍然存在。

交通枢纽周边可扩建公寓的区域

来源：纽约市城市规划局，纽约市分区与土地利用地图

许多带有底层商铺的建筑若位于指定商业走廊，还可增建最多四层住宅。这复兴了繁忙商业街上一种更密集的开发模式——这种模式在六十年代被大规模禁止前曾十分常见。

减少开发商的最低停车位要求

自1950年代以来强制开发商为新建住房配套特定数量停车位的规定已被放宽。开发商现在可以将部分停车空间重新分配用于建造更多住房——或直接节省成本。（市政府估算，每个地下停车位平均建造费用为67,500美元。）

根据停车改革网络数据，全美约85个城市——包括波特兰、明尼阿波利斯和奥斯汀等大都市——已取消最低停车位要求。纽约大学弗曼中心研究显示，纽约市此前要求每100套新建住房平均配备43个停车位，不过近年来针对某些住房类型的停车位下限已有所放宽。

“理想之城"计划更进一步，通过划分三个地理区域实施差异化规定，大幅降低城市大部分地区的要求。

停车位规定放宽区域

部分开发商建造新住房时将无需增设停车位

资料来源：纽约市城市规划局，开放街道地图

在纽约市停车位本就紧张的情况下，这无疑是分区提案中最具争议的部分。最初方案要求全市取消所有停车位配建标准，后经市议会协商调整为三级体系。

附属住宅单元

在里弗代尔一条静谧的街道上，如今那些标志性都铎风格住宅的后院已获准施工——这片高档社区闻名的布朗克斯区正迎来新变化。

根据新规，此类住宅可在地下室、阁楼、车库加建小型居住单元（即附属住宅单元），甚至可在后院建造占地不超过三分之一的ADU。此举不仅能增加住房供应，还为业主提供了赚取租金收入的机会——且无需配套停车位。

附属住宅单元填补低密度社区空缺

可建于地下室、阁楼、车库或后院

来源：Sketchfab

部分低密度区域、历史街区及洪涝区仍禁止后院ADU建设。区域规划协会指出，此类限制将大幅缩减可建ADU数量，预计未来15年建成量不足2万套，不及原提案无参数限制时预期数量的一半。

加利福尼亚州2016年合法化ADU后，全州范围内涌现此类建筑。2018年以来已发放逾10万份建设许可，其中超6.8万套已完工。

办公空间改造计划

“城市愿景"计划扩大了可转换为急需住房的非住宅空间类型，允许疫情后办公需求萎缩的社区或建筑进行功能转型。开发商表示，这将把曼哈顿金融区兴起的"办公改住宅"热潮扩展至中城区和布鲁克林部分地区。

此前，只有1961年之前（部分情况下为1977年前）建于城市商务中心的建筑才能轻松改造成公寓单元。如今，五大行政区各类社区中1991年前投入使用的建筑均可进行改造。预计该政策修改将助力纽约新增2万套住房。

尽管大主教管区大楼（又称特伦斯·库克枢机主教大楼）本就位于住宅区，但其1973年的建成年份意味着开发商原本需要进行多项改造才能符合住宅建筑规范。现在Vanbarton集团可直接沿用现有结构，将单元数量比原计划增加20%，总计达450套。

Vanbarton创始人理查德·A·C·科尔斯表示：“可以说，‘城市愿景’可能是纽约市近几十年来为促进住房供应通过的最重要立法之一。”

更宏大、更前卫的建筑

埃尔多拉多大厦若在今天将无法建成摄影师：TomasSereda/iStockphoto纽约市一些最具标志性的建筑是在允许开发商建造比现今更宽更高住宅塔楼的区划框架下崛起的。以上西区雄伟的埃尔多拉多为例。这座29层装饰艺术风格公寓大楼拥有200多套单元，建于1930年，当时纽约市尚未采用严格的容积率制度来限制住宅开发商可占用的垂直和水平空间。

自1960年代以来，容积率（FAR）上限一直设定为12，这意味着建筑物的面积可达地块面积的12倍。埃尔多拉多的容积率约为15，据曼哈顿区长称，这使其成为曼哈顿1000多座超出当前限制的建筑之一。

“城市是"计划通过所谓的"普遍可负担性优惠"为这些限制开辟了例外。在中高密度社区，如果额外增加的单元都被视为可负担住房，开发商将获得至少20%的额外容积率。

纽约市还为一些高密度社区打开了欢迎超出容积率限制的住房的大门，但这需要经过另一个重新规划的过程，该市已经在中城南区开始推进这一进程。

建设内容

支持者表示，这些分区改革将使纽约市的住房建设变得容易得多。问题在于开发商何时会利用这些变化。

纽约开发咨询服务公司总裁迈克尔·帕利表示，他在全市各地有数十个住宅客户正在根据分区改革重新评估他们的计划。他说，建筑师和规划师需要帮助解读长达1300多页的立法文本和3000多页更新后的分区决议。

“当人们思考并对这些变化感到困惑时，可能会拖慢进度，”帕利说。

区域规划协会住房和社区规划副总裁摩西·盖茨表示，利率和建筑成本也将对开发商造成压力。而根据区域规划协会土地利用主任马塞尔·内格雷特的说法，即使改革成功建成8万套新房，该市的需求仍将是未来15年预计开发量的两倍左右。

尽管如此，对于开发商Dynamic Star的联合创始人布拉德·扎克森来说，分区改革的时机似乎恰到好处。他将在布朗克斯大学高地社区哈莱姆河滨启动一个名为福特汉姆南岸项目的第一阶段工程，距离动工还有几个月时间。

直到最近，该建筑原计划包含约576套经济适用房和一个35万平方英尺的社区设施。现在，Dynamic Star正在重新设计其平面图。他们将缩小社区设施规模，并增加多达350套经济适用房。

布朗克斯滨水区新增公寓

根据城市重新规划，开发商Dynamic Star可以在其福特汉姆南岸地块增加325-350套经济适用房

资料来源：Dynamic Star，谷歌地球

扎克森表示，他们将利用《是的城市》新政策允许的滨水区额外高度限制，以及在新增单位永久作为经济适用房条件下允许的额外建筑面积。他预计这些住房单元将在未来30个月内可供入住。

“我们能够以更低的土地成本建造更多住房单元，“扎克森说，“我们建得越多，贡献就越大。”

本文中两幅插图使用Sketchfab上基于知识共享署名许可的模型制作。致谢：“AMERICAN ROW HOUSE” by GOFOR3D；“GOTHAM Apartment Building 2” by 匿名哥谭市民；“Rentable Stores” by Wardster；“Subway Entrance V1” by johnny_3D；“Street Light” by KMB3D；“Base Tree Pack 01” by perryfactor6177258；“Electrical Powerline Pole (Free Asset)” by tiedtke；“Suburban shabby house low poly” by Simlion；“Worn Shed PBR Game-Ready” by donnichols；“Wooden Fence” by DmitriyGDS；“Victorian house” by massive-graphisme。