金丝雀码头的阴霾只是重生的阵痛——彭博社

Matthew Brooker

关于伦敦金丝雀码头衰亡的传言或许被严重夸大了。

摄影师：DANIEL LEAL/AFP/Getty Images

在已倒闭的瑞士信贷曾入驻的金丝雀码头空置大楼里，工人们正加固楼层、安装先进通风系统，为改造实验室做准备。即便在专为投行奢华需求打造的空间里，金融服务业退场后依然能焕发新生。

若只听外界唱衰，你很难相信这点。自奥林匹亚约克公司——这家将伦敦码头区水果进口码头转型为金融新城的开发商——在1990年代初房地产崩盘中破产后（当时该地区被嘲为"死金丝雀"），厄运的阴霾就周期性地笼罩着金丝雀码头。最新一轮忧虑源于汇丰控股等主要租户决定西迁数英里，回归伦敦金融城传统核心区。

彭博观点关税政策显示市场护栏或被高估加密货币下一轮泡沫将受政治驱动"石油大妥协"并非天方夜谭软实力不止于"俄罗斯版高司令"这种悲观情绪实属过度。真正问题在于，这片128英亩区域的老旧摩天办公楼正丧失 prestige，相比金融城超现代建筑群对金融机构吸引力下降。作为回应，持有该区域约1700万平方英尺物业中700万平方英尺（65万平方米）的金丝雀码头集团，正推动租户结构多元化转型——包括重点招揽生命科学企业。17哥伦布庭院正在发生的创造性破坏，印证了这一战略如何在融资压力、写字楼市场疲软及宏观经济阴云下悄然推进。

由LS Estates有限公司为新加坡政府投资公司(GIC)和橡树资本管理公司(Oaktree Capital Management LP)投资者进行的1亿英镑(1.25亿美元)翻新工程，将新增19万平方英尺的"二级防护"科学工作空间；这些空间配备处理中等风险病原体的设施（最高生物安全等级为4级——用于处理埃博拉病毒等极度危险的微生物）。在北码头对岸，一座23层的塔楼正在拔地而起，这个"垂直园区"将为初创企业和成长型企业提供多达82.3万平方英尺、最高达三级防护标准的空间。One North Quay项目由金丝雀码头集团和荷兰科丹斯科学伙伴公司（Axa Investment Managers旗下的创新集群管理机构）共同开发。

瞄准生命科学领域有充分理由。英国是该领域的全球强国，拥有5600多家企业，雇佣超过30万人，在截至2022财年创造了1080亿英镑的收入。英国卫生研发预算占经济规模的比例位居全球第二，医学领域学术引用量占比11.5%（2023年），仅次于美国和中国。而首都伦敦一直缺乏专门建造的实验室空间。

英国是生命科学超级大国

该国学术引用量仅次于美国和中国

来源：生命科学办公室

注：英国在2017年前一直位居第二，后被中国超越

伦敦是英格兰"金三角"的南端顶点，这个以牛津和剑桥为北界的生命科学生态圈。当财政大臣瑞秋·里夫斯在1月宣布升级牛津剑桥交通连接计划时，该地区的潜力得到凸显——她表示到2035年这将为经济贡献高达780亿英镑。世邦魏理仕集团英国及欧洲生命科学主管乔安妮·亨德森指出，历史上实验室空间不足阻碍了企业在伦敦设立研发中心，但目前在建项目管道约有240万平方英尺。

投资银行那些宽敞开阔的办公空间非常适合改造成实验室，因为实验室需要大量顶部空间来安装复杂的通风系统，并需要加厚地板以确保振动最小化。电力供应安全是实验室和银行共同的需求；哥伦布庭院17号的一大吸引力在于它拥有两套独立的电力来源。

步行不远处是卡丹斯伦敦创新中心，占据了水街一栋办公楼的两层。实验室与办公空间穿插着公共区域，以促进协作。租户包括从事抗癌药物和基因组测序的公司**。**伦敦帝国理工学院前学生创立的一家衍生公司开发了一种喷雾，通过变色显示食物是否变质（可能替代包装上的保质期标注）。

地理位置促进了投资。卡丹斯英国及爱尔兰董事总经理詹姆斯·谢泼德告诉我，人才获取是生命科学集群的关键因素，他们的研究显示大量博士生集中在附近的陶尔哈姆莱茨和纽汉等行政区。金丝雀码头的实验室为潜在求职者提供了步行上班的机会，而不必通勤至国王十字"知识区"等成熟中心——那里是惠康信托和阿斯利康制药伦敦总部的所在地。

仅靠生命科学无法确保该地区的未来。新租户的到来可能被银行业巨头的撤离所掩盖（尽管花旗集团和巴克莱银行等已承诺留下并翻新而非搬迁）。改善的牛津-剑桥走廊可能会吸引原本投向伦敦的投资。若没有知名药企租户的引力，金丝雀码头在伦敦的地位可能仍被视为边缘地带。

但我怀疑金丝雀码头最终会安然无恙。至少部分悲观情绪源于该地产无法控制的周期性因素。金丝雀码头集团在2023年对其房地产资产价值进行了11亿英镑的减值，反映出基准借贷成本的激增。随着英国央行降息且业主承诺的疑虑消退，这些影响已开始逆转。在该集团股东卡塔尔投资局和布鲁克菲尔德公司于11月承诺追加9亿英镑股本后，其英镑债券已收复大部分失地，随后阿波罗全球管理公司基金同意提供6.1亿英镑贷款以帮助偿还到期债券。

金丝雀码头债券已复苏

基准利率下降、再融资交易及股东布鲁克菲尔德的兜底承诺提振了估值

来源：彭博社

更具体的乐观理由体现在街头实况。漫步金丝雀码头，几乎看不到传闻中那种死气沉沉的景象。这里人流如织；随着业主增加住宅比例，零售和餐饮业如雨后春笋般涌现；绿地随处可见。这里的氛围与伦敦其他地区截然不同：它是首都唯一让人感觉更像曼哈顿或亚洲新兴大都市的区域。宽阔的林荫大道和高耸的混凝土玻璃盒子或许不合所有人胃口；但金融城蜿蜒的小巷和18世纪酒吧同样未必人人喜爱。幻想这样一个地方会永远过时未免异想天开——尤其是2022年伊丽莎白线开通后，其交通便利性更胜从前。

三十年过去，这只金丝雀虽已死去却仍未消逝。它正经历着有时颇为艰难的重生。

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