新加坡组屋：全球知名的公共住房体系正面临压力 - 彭博社
Low De Wei
新加坡极其成功的公共住房计划将何去何从？
摄影师：Ore Huiying/彭博社根据Julius Baer的数据，新加坡是房地产最昂贵的三个城市之一。咨询公司Demographia表示，它也是世界上住房最负担得起的城市之一——比俄克拉荷马州的塔尔萨还要好。这是怎么可能的？
这个小国房地产市场的悖论几十年来一直吸引着城市规划者。1960年，政府因严重的过度拥挤危机而成立的极其成功的住房与发展委员会，创造了世界上最高的住房拥有率之一：超过90%。实际上，它为年轻公民降低了房地产阶梯的最底层，提供了补贴、维护良好的公共住房，这与许多其他城市破旧、犯罪频发的公共项目形成鲜明对比。
观看新加坡住房系统变得复杂但这个模式开始显示出紧张的迹象。一些寻求住房的人对漫长的等待时间和不断上涨的成本感到沮丧。规则偏向于已婚夫妇，迫使年轻人早早订婚以获得新房的抽签资格。批评者还对转售市场上获得的巨大意外之财表示担忧。
“提供经济适用公共住房就像是政府与人民之间的一种社会契约，”房地产门户网站Mogul.sg的首席研究官尼古拉斯·马克表示，“如果他们不能提供足够的经济适用房，将导致不满情绪日益增长。”
这种不满情绪的根源在于建屋发展局（HDB）建造和分配住房的方式。
要获得一套新的组屋，大多数公民必须通过一个名为“按订单建造”（Build-to-Order，简称BTO）的抽签系统，该系统旨在公平分配住房给符合条件的申请者。潜在买家通常需要已婚（或至少已订婚），或者年满35岁。针对不同情况的补贴和大幅折扣意味着最终价格可能不到公开市场上同等房屋价格的一半。而政府贷款计划意味着大多数买家能够通过国家规定的养老金和储蓄计划支付房贷。
这就是新加坡在Demographia 2024年报告中，住房可负担性在全球94个城市中排名第11位的原因。该城市的中位房价与家庭收入比为3.8。纽约为7；伦敦为8.1。香港则高达16.7，令人咋舌。
有幸通过抽签获得优质组屋的市民，能以低廉价格进入最令人向往的房地产市场之一。即便不算政府补助，今年2月最新一轮预购组屋活动中最贵的3房式单位售价74.9万新元（约合55.6万美元），仅为同区域同等面积私人公寓市场价的三分之一不到。
组屋是新加坡最经济住房选择
即便最贵的新建3房式组屋价格通常也低于同类私宅
数据来源：建屋发展局、市区重建局
注：数据截至2025年3月3日。新建组屋指2025年2月预购活动中推出的4房式单位。私人公寓交易数据筛选自2024年至2025年2月期间同邮区89-96平方米、99年地契的成交记录。
“新加坡的普遍共识是申请预购组屋——这几乎像是一种公民福利，"本地咨询机构负责人Ganesh Raj Kumaraguru表示。这位33岁的青年与新加坡籍未婚妻去年成功申购到市中心以北的预购组屋，预计2028年左右可入住这套3房式单位。
该组屋总价低于70万新元，但过去几年激烈的申购竞争意味着他们尝试了六次才成功。
“这是最优选择，“他说，“没有更便宜的方案了。”
部分问题在于新加坡人口已突破600万，自2007年以来公民人数增加了约50万。
作为回应，政府已划拨大片土地——包括公共高尔夫球场和城市前赛马场——用于新建住房，以推动组屋建设。
达士岭组屋是近期落成的组屋项目之一，拥有空中花园等高端设施。摄影师：赵成俊/彭博社这一努力在新冠疫情期间遭遇阻碍，当时新加坡实施了全球最严格的封锁措施之一，导致施工延误并使成本上涨近30%。
“我们能够也将为每个新加坡家庭建造足够的住房，“总理黄循财在2月28日的国会演讲中表示，“我们有信心组屋价格将保持可负担性。”
黄循财必须在今年举行大选，这是他作为执政党领袖的首次选举，而不断上涨的房地产价格和生活成本是选民关注的关键问题。他在演讲中承认"转售价格上涨了很多”，但表示由于政府补贴，预购组屋价格"与收入中位数保持同步增长”。
新加坡住宅房地产市场蓬勃发展，过去五年间转售组屋指数上涨超过50%，而同期居民家庭收入中位数仅增长约20%。随着私人公寓和政府转售公寓价格飙升，对价格低廉得多的预购组屋需求激增。
成功申请到新组屋的申请人需等待三至五年才能入住，且必须居住满五年后方可转售。部分预购组屋申请者会拒绝建屋发展局提供的单位——若其地段或朝向不佳可能影响升值潜力，他们便寄望于下次抽签获得更优选择。
转售价格飙升的直观体现是百万新元组屋数量的激增：2020年此类交易不足100起，去年已突破1000起。
新加坡创纪录的公共组屋交易
2024年超1000套组屋以至少百万新元成交，创历史新高
数据来源：建屋发展局
“购买组屋长期被视为投资行为，“新加坡国立大学社会学荣休教授、研究建屋制度的著作《公共补贴，私人积累》作者蔡明发指出，“但直到价格突破百万新元，这种因巨额收益引发的可能性才成为公共道德议题。”
物价和利润的上涨也带来了房地产经纪人数量的增加。2024年1月，注册经纪人数量攀升至创纪录的36,058人，相当于每两套私人住宅或二手组屋交易就对应超过一名经纪人。
在某处刚满五年最低居住年限的组屋小区，居民们张贴告示恳求经纪人勿扰。“我们短期内没有售房计划”，一则告示写道，“请勿敲门询问”。
建筑成本上涨和补贴政策使得政府满足保障性住房需求的成本日益高昂。截至2024年3月的财政年度，建屋发展局为覆盖补贴、补助金和建筑成本录得超过67亿新元亏损，相关赤字由政府财政承担。
建屋局在其官网声明，其核心考量是确保组屋买家（尤其是首次购房者）的 affordability，并表示预购组屋价格涨幅已与居民家庭收入增长保持同步。该机构拒绝对本文置评。
然而，新加坡的公共住房计划远不止于提供经济适用房这么简单。
由于政府保留土地所有权，得以拆除市中心较旧的公共住宅楼，为中央商务区的皮克林宾乐雅酒店等商业开发项目或私人公寓腾出空间，同时将原住户迁移至其他地区的新建公共组屋。
组屋区严格执行该国主要民族（华人、马来人、印度人及其他少数族裔）的配额制度，以促进种族融合。对单身申请者的限制则鼓励新加坡人尽早成家。甚至连宠物也受管制，每户仅允许饲养一只核准小型犬种。
对某些人而言，转售价格的上涨带来了意外之财。职场妈妈Elaine Ng出售婚购组屋后搬入公婆家，腾出资金用于支付家庭生活开支，包括她患罕见遗传病的五岁女儿的治疗费用。她去年以约93万新元售出位于岛北的组屋，较2013年与丈夫购入时获利超60%。
新加坡公共组屋价格飙升
来源：建屋发展局
注：以2009年第一季度为基准指数=100
为给转售市场降温，政府已对热门或"黄金"地段的新组屋将最低居住年限延长一倍，规定此类补贴房屋转售时需部分补贴回拨，并收紧组屋贷款政策。
第一太平戴维斯研究部执行董事Alan Cheong表示，组屋曾是新加坡人实现终极目标——拥有私人公寓或有地住宅的第一步。但价格暴涨开始模糊了这一界限。
新加坡公寓（外国人亦可购买）通常配备组屋没有的设施，如私人泳池和网球场。但部分新建组屋开始引入高端配置，如跑道和空中花园。Cheong认为，如今组屋已"过于豪华”。
新加坡未来新镇蓝图
若要见证这一趋势，可前往西部前军事训练基地：700公顷的原生林地已蜕变为塔吊林立、高架纵横的新城。这个两倍于纽约中央公园的城镇——登加未来新镇正拔地而起，配备巨型空调系统、真空垃圾收集系统、地下道路及都市农场综合体，全部由太阳能驱动。
但二手组屋价格持续攀升。分析师麦表示，政府"正尝试采取经济学教科书推荐的所有措施，却无法抑制需求，因为公共住房是基本需求之一。““从某种程度上说，新加坡公共住房体系成也萧何败也萧何。”