英国将修改古老财产法 禁止新建租赁产权公寓——彭博社

2024年国王演讲中宣布的《租赁权与永久业权改革法案》将逐步废除这一古老制度，使租赁业主更容易购买房屋的永久产权。

摄影师：霍莉·亚当斯/彭博社在英格兰购买公寓时，你很可能并非真正"买下"房产。多数情况下，你只是向实际业主支付了在固定期限内居住的权利。“租赁产权"是英国古老财产法中最奇特且最具争议的条款之一。批评者认为这是房东剥削租客的合法手段，现已说服工党政府彻底改革该制度。以下是活动组织称其为"历史终结时刻"的原因。

什么是租赁产权？

购买租赁权意味着获得在房产中居住固定年限的权利。与常规租赁（ assured shorthold tenancy）不同，其租期通常长得多（21至999年），且除非违反租约条款，租客不能被驱逐。租客在租期内实质上"拥有"房产，但不包括房屋所占地皮。

该制度可追溯至诺曼征服后，当时英国新贵族开始向农业劳动者出租土地固定期限，后者通过提供粮食和服务来回报社会上层人士。

自1950年代以来，随着新建公寓数量增长，租赁产权逐渐普及。公寓无法实现完全所有权，因为完整的"永久业权"要求土地边界能在地图上明确标示。

租赁产权存在哪些问题？

租赁产权业主面临多重困境：

• 永久产权人有权阻止建筑物重大改造
• 若通过贷款购置租赁产权房产，随着租约临近到期，其抵押价值将急剧贬值
• 虽然建筑主体维护通常由永久产权人负责，但最终成本往往转嫁给租赁业主，且维修升级费用标准缺乏监管。对于公寓楼（尤其是新建项目），可能导致维护费逐年暴涨
• 开发商甚至开始向租赁业主收取高额"地租"作为额外盈利手段，而传统地租金额极低，常被称作"象征性租金”

新政府将如何应对？

2024年国王演讲中宣布的《租赁权与共有权改革法案》将逐步废除这一古老制度，简化租赁业主购买永久产权的流程。新工党政府限制新建公寓租赁权销售的计划，比此前保守党政府已失效的《租赁权与永久产权改革法案》更进一步——后者仅禁止租赁权房屋销售。

新法案将重点保护租赁业主：当违反租约条款时，可避免被永久产权人收回房产；同时加强对现有租赁地租的监管，防止费用超出承受能力。

新政府还承诺将推动法律框架现代化，以鼓励各类开发项目采用共有产权协议。这种模式让住户能共同拥有并管控房产的公共区域，通过民主投票做出决策，类似于美国的公寓所有权制度。

政府同时计划加强共有产权制度管理，出台关于董事任命的新规，并制定明确的维修标准。

为何政府现在改革这一制度？

自2017年伦敦公寓楼因外墙包层不达标引发火灾导致72名居民遇难后，租赁产权业主被迫承担高昂的房产升级费用，许多情况下甚至无法出售房屋。面对15年来最高利率的压力，工党政府亟需改善受挤压的业主及潜在购房者的处境。

维权人士对提案满意吗？

今年7月国王演讲后，维权人士在社交媒体宣称这是"租赁权解放运动的里程碑时刻"。但仅废除新建公寓租赁权、不涉及现有房产的改革方案引发批评，他们担忧现有业主将被套牢无法出售房产。

改革将如何影响房地产市场？

Propertymark机构2023年调查显示，近80%房产中介认为地租随时间递增的租赁产权房难以出售。报告指出，随着公众对租赁权问题的认知提升，部分买家会压价谈判。该机构表示，未来若限制地租等立法变化将缓解买家顾虑，可能推高租赁产权房价格。