英国将修改古老财产法 禁止新建租赁产权公寓——彭博社
Damian Shepherd
2024年国王演讲中宣布的《租赁权与永久业权改革法案》将逐步废除这一古老制度,使租赁业主更容易购买房屋的永久产权。
摄影师:霍莉·亚当斯/彭博社在英格兰购买公寓时,你很可能并非真正"买下"房产。多数情况下,你只是向实际业主支付了在固定期限内居住的权利。“租赁产权"是英国古老财产法中最奇特且最具争议的条款之一。批评者认为这是房东剥削租客的合法手段,现已说服工党政府彻底改革该制度。以下是活动组织称其为"历史终结时刻"的原因。
什么是租赁产权?
购买租赁权意味着获得在房产中居住固定年限的权利。与常规租赁( assured shorthold tenancy)不同,其租期通常长得多(21至999年),且除非违反租约条款,租客不能被驱逐。租客在租期内实质上"拥有"房产,但不包括房屋所占地皮。
该制度可追溯至诺曼征服后,当时英国新贵族开始向农业劳动者出租土地固定期限,后者通过提供粮食和服务来回报社会上层人士。
自1950年代以来,随着新建公寓数量增长,租赁产权逐渐普及。公寓无法实现完全所有权,因为完整的"永久业权"要求土地边界能在地图上明确标示。
租赁产权存在哪些问题?
租赁产权业主面临多重困境:
- 永久产权人有权阻止建筑物重大改造
- 若通过贷款购置租赁产权房产,随着租约临近到期,其抵押价值将急剧贬值
- 虽然建筑主体维护通常由永久产权人负责,但最终成本往往转嫁给租赁业主,且维修升级费用标准缺乏监管。对于公寓楼(尤其是新建项目),可能导致维护费逐年暴涨
- 开发商甚至开始向租赁业主收取高额"地租"作为额外盈利手段,而传统地租金额极低,常被称作"象征性租金”
新政府将如何应对?
2024年国王演讲中宣布的《租赁权与共有权改革法案》将逐步废除这一古老制度,简化租赁业主购买永久产权的流程。新工党政府限制新建公寓租赁权销售的计划,比此前保守党政府已失效的《租赁权与永久产权改革法案》更进一步——后者仅禁止租赁权房屋销售。
新法案将重点保护租赁业主:当违反租约条款时,可避免被永久产权人收回房产;同时加强对现有租赁地租的监管,防止费用超出承受能力。
新政府还承诺将推动法律框架现代化,以鼓励各类开发项目采用共有产权协议。这种模式让住户能共同拥有并管控房产的公共区域,通过民主投票做出决策,类似于美国的公寓所有权制度。
政府同时计划加强共有产权制度管理,出台关于董事任命的新规,并制定明确的维修标准。
为何政府现在改革这一制度?
自2017年伦敦公寓楼因外墙包层不达标引发火灾导致72名居民遇难后,租赁产权业主被迫承担高昂的房产升级费用,许多情况下甚至无法出售房屋。面对15年来最高利率的压力,工党政府亟需改善受挤压的业主及潜在购房者的处境。
维权人士对提案满意吗?
今年7月国王演讲后,维权人士在社交媒体宣称这是"租赁权解放运动的里程碑时刻"。但仅废除新建公寓租赁权、不涉及现有房产的改革方案引发批评,他们担忧现有业主将被套牢无法出售房产。
改革将如何影响房地产市场?
Propertymark机构2023年调查显示,近80%房产中介认为地租随时间递增的租赁产权房难以出售。报告指出,随着公众对租赁权问题的认知提升,部分买家会压价谈判。该机构表示,未来若限制地租等立法变化将缓解买家顾虑,可能推高租赁产权房价格。