剑桥YIMBY派在哈佛大学后院取得重大分区改革胜利——彭博社

剑桥市中央广场，此处已放宽对多层公寓建筑的区划限制。

摄影师：David L. Ryan/《波士顿环球报》通过Getty Images

乍看之下，马萨诸塞州剑桥市通过的激进住房改革像是一次突然转向。

多年来，这个富裕的郊区一直是美国经济适用房危机的中心之一。作为哈佛大学和麻省理工学院的所在地，这座拥有11.8万人口的城市既有宏伟的历史住宅，也有新英格兰传统的“三层楼”住宅，以及为学生和当地居民提供的普通公寓楼。尽管这里很美，但住房仍然不足：根据Zillow的数据，剑桥的平均月租金为3,375美元，比美国平均水平高出69%，也超过了加州伯克利等类似高教飞地的租金。住房限制非常严格，以至于在未来15年内，该市预计仅能建造350套住房。2023年，剑桥新增的住房数量少到可以用一只手数过来——总共只有5套。

彭博社城市实验室伦敦最受欢迎社区流失1.1万名工作者弗里克收藏馆低调而奢华的扩建内幕数据显示Waymo自动驾驶出租车占奥斯汀优步订单的20%纽约市观光直升机坠入哈德逊河，致六人遇难因此当市议会于二月通过新分区改革法案，允许业主和开发商在全市范围内依法建造最高四层建筑（还可额外加盖两层）时，剑桥市便超越了其他放宽公寓建设限制的地区。

在其他城市通过进步提案使平均地块可建6至12套住宅的同时，剑桥市刚刚合法化的建筑将容纳近48户家庭。

2019年剑桥肯德尔广场航拍图。摄影师：David L. Ryan/《波士顿环球报》通过Getty Images"我们实际上是在全市范围内重新规划六层建筑，“剑桥市议员Burhan Azeem表示，他称这是"全美最全面的全市性重新规划”。

开发商现在可以在原先仅限于独户住宅的社区建造高达75英尺的公寓楼。非营利组织"马萨诸塞州充足住房"执行董事Jesse Kanson-Benanav认为，这一变革"在全国范围内具有里程碑意义"。

支持取消分区限制以提高住房可负担性的"我家后院赞成"运动住房倡导者们正在庆祝剑桥的改革。但该计划也遭到居民强烈反对，他们担心这会缺乏设计监管、忽视历史保护并招引外来投资者。当地组织剑桥市民联盟称这是根植于"灾难资本主义"的"豪华升级分区"。

剑桥法案的推进相对迅速：市议会于2024年5月开始讨论这些分区改革，并在不到一年后通过了该法案。但这并非一蹴而就。住房倡导者表示，他们多年来一直在为这一结果奠定基础。

哈佛后院的"同意"

加利福尼亚长期以来一直为YIMBY运动设定步伐，以允许更多的住房建设。在其他地方，如奥斯汀、明尼阿波利斯和纽约等城市也取得了长足进步，例如最近的改革允许双拼住宅，或在交通站点附近开放住宅开发。蒙大拿州甚至在2023年通过了一项全州范围的分区改革方案。但这些努力都无法与剑桥刚刚签署成为法律的本地影响相提并论：此前该市预计到2040年将净增350套住房，而现在估计将达到4,880套，其中大部分得益于新的社区级改革。

对于一个拥有约5万套住房的城市来说，在相对较短的时间内新增5,000套潜在住房。相比之下，纽约的"同意之城“提案旨在释放8万套住房——考虑到挑战，这无疑是一个雄心勃勃的数字，但对于一个拥有830万人口的大都市来说，这只是杯水车薪。

最初，剑桥市议会主张合法化六层建筑，不受立法者通常用来阻挠建设的任何限制——退线、最小地块面积、最低停车要求等。为了达成一致，市议会软化了三点，同意五英尺的后退和侧退线，五层和六层建筑的最小地块面积为5,000平方英尺，并要求四层以上的建筑预留20%的单位作为经济适用房。

即便存在这些妥协，剑桥开发商未来能实现的开发规模仍远超其他城市已通过的法案。阿齐姆通过对比不同辖区对一块假设11000平方英尺地块的法定许可单元数来阐明这一点。在弗吉尼亚州阿灵顿（该县立法者于2023年投票废除了独户住宅分区制），最多可合法建造6个单元，但每年仅限58个许可（该法案目前正处于诉讼中）。明尼阿波利斯和佛罗里达州盖恩斯维尔的改革允许任何地块建造3个单元（后者后来被撤销）。在伯克利，立法者正考虑修改法规允许最多12个单元，但建筑高度需低于28英尺。

按每套公寓约1000平方英尺计算，剑桥开发商可将11000平方英尺地块开发为46个单元。

“剑桥作为高密度建成区，唯一的发展方向就是向上拓展，“坎松-贝纳纳夫表示，“这真正释放了那些原本无法建造大量单元或受社区流程制约的地块开发潜力。”

一票一票建家园

剑桥的分区改革运动并非始于议会听证会——早在十多年前的投票箱前就已埋下种子。

2012年YIMBY运动兴起之初，坎森-贝纳纳夫创建了“更好剑桥"组织，成功阻止了降低中央广场新建项目限高的提案。该提案还试图叫停地面停车场的开发。这种持续性的降容政策最终导致剑桥——以及纽约、西雅图等数十个城市——出现现存建筑比法定新建标准更高更密的奇特现象。

这个志愿者组织在过去四次选举中全力支持住房友好型候选人（坎森-贝纳纳夫2019年移居牙买加平原后卸任主席，但仍是剑桥市的积极倡导者）。他们不仅游说候选人支持住房政策（虽然确实这么做了），更培育出自己的政治明星：现任市议员阿齐姆曾担任该组织董事，并创立了马萨诸塞州可负担住房联盟（自2021年起由坎森-贝纳纳夫领导）。在2023年地方选举中，“更好剑桥"背书的9名候选人里有6人当选，包括共同主持住房委员会的阿齐姆和桑布尔·西迪基。

“正是整个团队的胜利，让我们得以证明选民对住房改革和可负担性的支持，”自2023年起担任ABC联席主席的贾斯汀·赛夫表示。

在推动城市广场和走廊沿线增加住房的进程中，剑桥YIMBY核心小组在2020年通过制定《可负担住房覆盖区》取得重大胜利，该政策允许开发商为100%可负担住房项目绕过某些限制。市议会于2023年修订该覆盖区，依法允许可负担建筑在主要走廊沿线建至12层，广场周边可达15层。

可以肯定的是，在进步主义城市规划方面，剑桥长期领先东海岸。这座"人民共和国"在2019年通过了一项著名法律，要求所有改造街道必须设置自行车专用道，这项首创性规定使其成为全美骑行友好度最高的城市之一。但城市本身已高度密集的现实意味着，对奥斯汀或明尼阿波里斯颇具进步性的措施，在剑桥影响有限——这里早就有双拼别墅了。

当然，这些法案的通过都遭遇过反对声。在《剑桥日报》1月24日的评论专栏中，研究员阿布拉·伯科维茨、苏基亚·秋叶与前市议员昆顿·宗德文称，分区升级将"给流离失所的火堆浇上汽油”。即便是支持六层建筑合法化的居民，也在具体数字上争执不休，有人认为应该是"3+3”（三层市场价+三层可负担住房），而非提案中的"4+2"模式。哈佛与MIT教授的辩论显示专家们对该提案意见分歧，部分学者主张优先推行形式规范建筑法规——这触及了关于建筑规范与分区改革孰先孰后的重要学术争论。

剑桥一栋典型的老式公寓楼。摄影师：Jim Davis/《波士顿环球报》通过Getty Images其他论点触及了剑桥学生群体与老住户之间的城镇与学府矛盾。哈佛大学非洲艺术史教授、剑桥公民联盟主席苏珊娜·布利尔使用ChatGPT分析了该市人口结构，指出若排除短期居住的在校大学生（包括研究生、博士后和实习生），剑桥居民平均年龄将升至42至46岁，而非更具包容性的30.6岁——她写道，这个数字"常被以年龄歧视和贬低的方式用来否定参会老年居民的观点”。

面临此类争议的不止剑桥。据大波士顿房地产经纪人协会数据，去年春季该地区独栋住宅售价中位数已达95万美元。2021年，马萨诸塞州通过《MBTA社区法案》，要求大波士顿地区177个城镇在交通枢纽附近至少规划一个可开发住宅的区域。剑桥的规划远不止于单一交通导向型开发方案。其高密度计划部分采用逆向推导：要如何设计才能使包含可负担选项的市场价公寓项目收支平衡？

“我们认为州政府和周边城市也需要承担他们应尽的责任，”赛义夫表示。“剑桥市不能成为波士顿地区唯一一个建设住房的城市。”

阿齐姆指出，过去五年间曾有过取消独户排他性分区的四次尝试：“重要的是要理解其他尝试失败的原因。”

波士顿地区的其他城市可能也会在此过程中遭遇失败。附近的萨默维尔市一年半前重新合法化了经典的三层公寓，但并未促成大量新房源的增加。对于采用镇民大会而非市议会治理模式的布鲁克莱恩市来说，其路径无疑会有所不同。但经济适用房危机的出现正是因为地方政府使得住房建设变得过于困难。在剑桥市，当地政府正试图证明他们也能通过投票表决走出危机。

“州政府并没有要求剑桥市必须这样做，”坎森-贝纳纳夫说。“这是剑桥市自主做出的选择。”