加拿大住房市场：开发商发现押注短缺的新机遇 - 彭博社

与加拿大大部分地区一样，多伦多出现了更多公寓建设。摄影师：科尔·伯斯顿/彭博社推动全球最大公寓建设热潮之一的资金洪流已骤然枯竭，这为资金雄厚的投资者创造了介入机会。最大的公寓建设热潮之一的资金洪流已骤然枯竭，这为资金雄厚的投资者创造了介入机会。

在机构投资者整栋融资的推动下，加拿大的公寓建设去年达到高峰。过去几年，这类项目已超越公寓成为该国多户住宅建设的主要来源——加拿大正迫切需要更多住房。

这一转变发生之际，那些通过融资公寓楼改变加拿大主要城市面貌的散户投资者大军正在消失。这些投资者在施工前购买房产，竣工后出租，是近几十年来新住房供应的关键推动力。

但高昂的借贷成本、低迷的租金和下跌的价格现已迫使其中许多人退出。这为养老基金和富裕家庭提供了机会——他们此前基本未参与加拿大的房地产热潮。

去年，黑石集团收购总部位于多伦多的Tricon Residential后，成为加拿大最大公寓开发商之一。该国一些最大养老基金正在利用现有商场打造全新社区——例如不列颠哥伦比亚省公共部门养老基金计划在多伦多Cloverdale商场开发的项目——而规模较小的基金则为加拿大各地数十栋独立建筑提供资金。

这一转变将重塑大多数加拿大人的居住地分布，同时为巨额资金在该国房地产市场中开辟了前所未有的角色。像Mazyar Mortazavi这样的公寓开发商已经开始调整策略，以吸引更大的投资者。

“我认为公寓市场不会以过去的方式复苏，“总部位于多伦多的TAS首席执行官Mortazavi表示。个人"投资者不再推动公寓市场，因此存在市场机会。这个机会将被机构资本所把握。”

直到去年，开发商Carlo Timpano还在权衡多伦多一处可建50层高楼的地块选择。但他和他背后的富裕家族最终选择了出租公寓而非出售公寓。

“当你计算持有房产等待公寓市场复苏与将其建成出租公寓的经济账时，出租公寓的账目看起来更有利，“Capital Developments的总裁Timpano说。“我们正在与新的资本伙伴洽谈，看看是否有兴趣在未来发展，不是一两栋，而是五到十栋建筑。”

开发商建造的出租公寓多于出售公寓

经过数十年的公寓繁荣后，加拿大正转向出租公寓建设

来源：加拿大抵押贷款和住房公司

注：数据显示城市地区年度新屋开工量

加拿大公寓投资者的退出始于2022年利率开始飙升时。租金增长跟不上，这意味着许多有抵押贷款的小型投资者每月的现金流转为负值。即使去年借贷成本有所下降，也未能完全缓解这一局面。而新供应不断涌入市场，压低了现有业主的转售价值。

价格下跌与现金流为负的双重打击，直接导致投资者对新建公寓的需求暴跌。由于开发商本就依赖这些买家为项目提供建设资金，这进而引发了新项目动工的急剧收缩。

公寓市场正面临供应过剩问题。摄影师：Cole Burston/彭博社任何建设放缓都可能波及加拿大整个政治格局——该国部分城市长期位列全球住房最难承受地区榜单。这使住房危机成为立法者的优先议题，总理贾斯汀·特鲁多去年已宣布推动更多住房建设的措施。

供应短缺隐现

尽管公寓市场仍在消化大量新增供应，但建设量萎缩可能为启动新项目的投资者创造机遇。待这些建筑五年后竣工时，业主吸引租户面临的竞争或将减弱。

“四五年后市场将出现供应荒，而那时我们的产品入市时机正好，“正在多伦多市中心开发租赁公寓的蒂姆帕诺表示。

目前，众多公寓开发商正抓住这一机遇以弥补公寓建设放缓。加拿大抵押贷款和住房公司数据显示，去年全国新屋开工量增长2%至24.5万套，主要受租赁项目建设推动。部分原因是大型机构接手了因预售不足而停滞的公寓项目并转换用途。

“那些公寓开发商完成了土地开发的所有前期工作，却最终无法真正破土动工，”全球房地产投资管理公司BGO加拿大区负责人克里斯蒂娜·亚科奇表示，“正因如此，我们获得了许多有趣的投资机会。”

代表养老基金、保险公司和捐赠基金在加拿大管理约300亿加元（210亿美元）资产的BGO，目前有10栋租赁公寓楼处于不同开发阶段。

多伦加纳里兰丁租赁开发项目的枫叶公寓。摄影师：科尔·伯斯顿/彭博社### 严峻短缺

但这可能仍远远不够。根据加拿大抵押贷款和住房公司（CMHC）预测，尽管未来几年公寓开工量预计将继续增长，但共管公寓建设的大幅放缓将从明年开始拖累加拿大整体住房建设数据。预测显示，今年新屋开工量预计在226,600至243,000套之间，低于2024年水平。

“我们目前的建设量远未达到实现住房可负担性市场所需的水平，”CMHC副首席经济学家塔尼娅·布拉萨-奥乔亚指出，“我们不仅要维持当前租赁住房建设规模，更需要加快速度。”