DOGE政府削减目标联邦房地产交易 - 彭博社

DOGE表示，其已为美国劳工统计局在华盛顿邮政广场大楼削减了约84.5万平方英尺的空间。

摄影师：肯特·西村/彭博社在华盛顿特区两英里的范围内，已经饱受打击的美国商业房地产市场正面临更多痛苦的迹象。

特朗普政府的高效政府部表示已取消了该地区至少四份租约。附近另外三栋建筑位列政府今年到期的最昂贵办公租约之中——这使它们成为潜在的削减目标。

由埃隆·马斯克领导的成本削减实体DOGE周三晚在X上宣称，已终止超过1.7亿美元的租约，主要针对其声称的空置或使用不足的建筑。这可能只是房地产削减的开始，预示着在后疫情时代，那些迫切希望填补空置的房东们将面临更多空置房产——其中许多建筑老旧且需要升级。

DOGE表示在华盛顿这一区域削减了价值3200万美元的租约

华盛顿其他价值每年3.86亿美元的联邦办公租约将在特朗普任期内到期或可选择终止

来源：彭博新闻对美国总务管理局数据（截至2025年1月）和高效部记录（截至东部时间2月28日上午9点）的分析；哥伦比亚特区地理信息系统；开放街道地图

注：此数据适用于办公面积占比超过75%的租赁情况。租约在特朗普任期内或之后到期的判定标准为：以租约最早到期年份或政府有权终止租约的最早年份为准。含多份租约的建筑物以最早到期租约归类。标亮建筑可能仅涉及部分租赁空间。

根据美国总务管理局最新数据，这个负责政府建筑租赁管理的机构每年支付约50亿美元租金，在全美租用1.44亿平方英尺办公空间，相当于曼哈顿办公存量总量的近三分之一。这些物业类型多样，从爱达荷州波卡特罗市405平方英尺的退伍军人事务部办公室，到华盛顿特区占地超60万平方英尺的美国宇航局总部大楼皆涵盖其中。

截至周四晚间数据显示，约1亿美元租约被削减。彭博对GSA数据分析表明，其中9700万美元涉及办公为主的租赁空间。价值超10亿美元的活跃办公租约到期日或终止日均在2025年之前。分析显示，仅今年政府另有3.85亿美元美国办公租约符合削减条件。

尽管GSA未具体说明全国范围内的削减地点——且政府强调线下办公的政策与缩减空间看似矛盾——但在华盛顿至旧金山等地办公物业价值暴跌之际，联邦政府的收缩将为商业房地产市场带来额外压力。

联邦机构缩减规模可能影响全美50个州

政府效率部数据显示已削减300万平方英尺联邦办公空间，另有7400万平方英尺租约将在特朗普任期内到期

数据来源：彭博新闻根据美国总务管理局数据（截至2025年1月）和政府效率部记录（截至东部时间2月28日上午9时）分析

注：统计包含办公面积占比超75%的租约。特朗普任期内的租约到期时间以租约最早到期年份或政府有权终止年份为准。三份未标明面积的租约未计入统计。

多数情况下政府是楼宇唯一租户，退租后业主可能面临整栋空置。这对贷款方和债券持有人产生连锁影响：巴克莱分析师本月报告指出，约120亿美元商业抵押贷款支持证券因政府效率部计划面临风险。削减措施还波及部分关联总务管理局租约的市政债券，部分证券价格已跌至面值的50%左右。

穆迪经济研究总监埃尔门加德·贾比尔表示：“大量写字楼被折价抛售，因为业主们数十年来依赖特定政府机构作为稳定租户，现在意识到这些租户搬离后几乎不可能再找到新的联邦租客。”

美国司法部反垄断部门位于华盛顿司法广场办公大楼。摄影师：肯特·西村/彭博社总务管理局未回应关于确认由DOGE削减租约的请求，其数据可能不完整且在其他领域存在错误。前投资银行家、现任公共建筑服务专员的迈克尔·彼得斯在上个月的公共审查委员会会议上表示，政府房地产组合可能缩减高达50%。一位机构官员称该计划仍在实施中，但实现目标取决于总务管理局与各机构合作减少其占地面积。

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唐纳德·特朗普总统周三发布行政命令，要求各机构负责人确定其在政府所有财产租约下可能拥有的所有终止权利，并要求总务管理局在60天内确定不再需要的空间。

DOGE削减仅触及到期办公租约的表面

按租约到期或符合终止条件的年份划分的年度总租金成本

资料来源：彭博新闻根据美国总务管理局（截至2025年1月）和政府效率部记录（截至东部时间2月28日上午9点）数据分析

注：数据适用于办公用途面积占比超过75%的租赁情况。租约在特朗普任期内或之后到期的判定依据为租约最早到期年份或政府有权终止租约的最早年份。

作为首位房地产亿万富翁总统，特朗普对政府建筑格外关注：其早期签署的行政命令《促进联邦市政建筑美观》承诺在新物业中推广古典与传统设计。凭借庞大资产组合，政府自有物业远超租赁面积——总务管理局数据显示，其拥有至少3.5亿平方英尺办公空间及1.7亿平方英尺实验室、仓储等其他空间。这还不包括涉及国家安全的资产及其他机构持有的房产。

尽管总务管理局表示计划出售建筑，但这比终止租约流程复杂得多。任何被认定为"过剩"的房产必须优先提供给其他联邦机构，其次是州或地方政府，最后才通过拍卖或密封投标向私人出售。自2015年以来，总务管理局已售出约1000处房产，总面积达2400万平方英尺。

华盛顿特区的阵痛

虽然政府租赁业务遍布全美，但DMV地区（指华盛顿特区、马里兰州和弗吉尼亚州）将遭受最严重冲击。今年到期的总务管理局租约中有近四分之一集中在该地区，而该地区本就因疫情复苏乏力——部分原因在于政府雇员普遍远程办公。根据第一太平戴维斯数据，去年底该地区写字楼空置率达24%，而疫情前这一数字还不到16%。

“华盛顿特区写字楼市场已经崩溃，“总部位于华盛顿的房地产投资平台Fundrise首席执行官本·米勒表示，“几乎所有写字楼都失去了股权价值。”

据CoStar集团数据显示，西北区M街1501号的一栋大楼近期以2940万美元成交，较15年前价格折价63%。位于特区西南部朗方广场的多栋政府租户商用建筑已在止赎拍卖中售予贷款方黑石抵押信托公司。CoStar指出，集零售与办公于一体的综合体Gallery Place也以不良资产交易形式易主。

米勒将DOGE裁员比作2008年金融危机对纽约的冲击——若再叠加远程办公的普遍化，认为这将使写字楼市场雪上加霜。

“华盛顿最大雇主正在关闭政府机构，“他说，“所以当其他城市只面临居家办公这一个问题时，华盛顿却要应对双重打击。”

华盛顿联邦能源管理委员会。摄影师：肯特·西村/彭博社四座华盛顿特区的建筑代表了美国总务管理局今年到期的最大租约，总价值达1亿美元。其中两栋由司法部使用，另一栋由联邦能源管理委员会占用。另一处是劳工统计局的84.5万平方英尺租约，总务管理局表示已取消该租约，该物业位于美国邮政署所属建筑内。在特朗普上任前，劳工统计局就已启动搬迁至马里兰州苏特兰的计划。劳工统计局搬迁至马里兰州苏特兰的工作此前已在推进中。

另外三栋建筑的私人业主未回应置评请求。

虽然市长穆丽尔·鲍泽为老旧建筑改造提供的税收优惠可能有助于填补空缺，但华盛顿特区商业改善区首席执行官格伦·普莱斯表示，当前空置房产仍可能对城市造成负面影响。

普莱斯指出，空置办公室意味着"使用公共交通的人减少，支持本地小企业的人减少，我们的餐厅、剧院和夜生活将难以为继”。

理想租户

房地产数据公司Trepp数据显示，联邦政府占华盛顿都市区所有商业地产的近10%。但在其他都市区也占据重要角色。密苏里州堪萨斯城拥有能源部园区和国税局三大处理中心之一，联邦物业占比达6%，位居第二。

长期以来，政府一直是理想的租户，这个稳定的实体通常会长期租赁大面积办公空间。彭博社对总务管理局数据的分析显示，政府租约的平均期限为14年。Trepp商业地产总监David Wegman表示，私营租户的办公室租约通常为5到10年。

“他们按时付款，全额支付，“穆迪公司的Jabir说。“对于写字楼业主来说，这是最稳定、最可靠的现金流，几乎是在非无风险资产中能实现的最接近无风险的收益。”

部分以政府租赁楼宇为抵押的贷款被打包成债券出售。巴克莱报告指出，商业抵押贷款支持证券市场的大部分风险敞口集中在华盛顿、芝加哥和纽约等地的办公物业。巴克莱分析师表示，此次缩减可能冲击市场中一个特别脆弱的领域——单一资产、单一借款人的商业地产债券。随着写字楼估值暴跌，这些风险更集中的债券正面临压力。

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国防部此次缩减办公空间，某种程度上是政府持续收缩规模的延续。总务管理局2023年报告削减了1800万平方英尺的租赁面积。不过彭博分析显示，在特朗普首届政府时期及拜登总统任内，政府的租金支出基本保持稳定。

联邦办公室租金成本保持稳定 尽管租赁面积缩减

全美联邦办公室二月年度租金总额

来源：彭博新闻对美国总务管理局数据的分析（截至2025年1月）

注：分析仅针对每年二月数据，因其他月份存在记录不全或错误。数据统计办公用途面积占比超75%的租赁合同。

部分闲置建筑的租金削减符合常理。总务管理局表示其1亿美元租金节省来自空置或使用率低的租赁物业。

部分机构历来有极高比例的远程办公人员。位于弗吉尼亚州亚历山大的美国专利商标局总部以6200万美元年租金承租160万平方英尺办公空间，位列政府租金榜首。该机构1.4万名员工中约85%依法享有远程办公权利并实际执行。据发言人透露，2024年该机构裁撤了总部园区五栋建筑中的两栋，终止了价值4000万美元的租约——这一流程耗时约两年。

弗吉尼亚州亚历山大的美国专利商标局总部摄影师：Kent Nishimura/彭博社政府机构迁出后，业主将面临租户替换难题。政府租用的办公楼多为缺乏现代化设施的老旧建筑。

“政府租约到期后，这些物业要么需要全面翻新以适应现代办公需求，要么必须转型其他用途，“纽约房地产咨询公司沃顿物业顾问总裁露丝·科尔普-哈伯表示。

一些房地产投资者表示，最终结果可能为华盛顿带来积极变化。老旧建筑可改建为住宅或更具活力的用途。某些从政府物业迁出的机构也需要寻找新空间，从长远来看这将提振租赁市场。

“如果特朗普政府推动人们重返办公室，即使存在人员退休或空间使用效率提升的情况，对华盛顿特区来说终归是利好，“道格拉斯开发公司管理负责人诺曼·杰马尔表示，该公司在华盛顿持有商业地产。

不过他也指出当前形势存在不确定性。

“仍有太多未知数，事态变化极快，“他说，“我们正与政府进行磋商，但目前尚未获得明确方向。”