纽约办公楼市场复苏 投资者涌入债券投资——彭博社
Immanual John Milton, Scott Carpenter
位于中城东区公园大道375号的西格拉姆大厦（图中央）。摄影师：Jose A. Alvarado Jr/Bloomberg在观望约两年后，投资者重新开始购入写字楼债券，为纽约摩天大楼的再融资交易投入数十亿美元，尽管老旧非知名建筑的未来仍不明朗。
从西格拉姆大厦到大都会人寿大厦，曼哈顿地标写字楼（黄金地段优质物业）的业主们已在2025年发行了大量商业抵押贷款证券。这延续了去年第四季度的势头——当时洛克菲勒中心相关项目完成了34亿美元CMBS发行。
彭博社城市实验室伦敦最受欢迎社区流失1.1万就业人口弗里克收藏馆低调而奢华的扩建内幕数据显示Waymo自动驾驶车占奥斯汀优步订单20%纽约观光直升机坠毁哈德逊河致6人遇难过去两年大部分时间里这类债券发行停滞，但本月投资者已为纯美国写字楼担保的债券支付逾45亿美元——创下至少五年新高。德意志银行数据显示，基于三个月移动平均值，2月此类证券占单资产商业抵押债券发行量的35%，为2021年以来最高占比。
随着供应量增加，投资者对市场的热情有所回升。根据彭博新闻社汇编的数据，商业抵押贷款支持证券(CMBS)交易中部分高风险档次的溢价已快速收窄，从去年洛克菲勒中心交易的325个基点降至本月西格拉姆大厦交易的200个基点以下。
单一资产抵押债券中办公物业占比
三个月移动平均值
数据来源：德意志银行
注：最新数据截至二月
但这种新涌现的投资热情主要集中于高端资产。市场对B类和C类物业（那些设施简单、功能性强但缺乏吸引力，且远离主要交通枢纽的老旧办公楼）相关债券的需求则低迷得多。这类低端市场债务的遇冷正推高维护成本，导致违约和止赎率上升。
“办公物业市场正在两极分化，“MacKay Shields投资组合经理Zachary Aronson表示，“投资者热衷于购买配套设施完善的新建办公楼支持的债券，而老旧物业——尤其是区位欠佳的资产——则持续承压。”
作为困境指标的纽约市办公物业债券特别服务率已突破10%，较2020年1月水平高出近两个量级。彭博数据显示，三州地区办公物业债券的止赎率在二月升至1.86%，而五年前该数字仅为0.06%。
然而，与美国各地顶级物业相关的商业抵押贷款债券销售却获得了强烈关注。开发商铁狮门公司首席执行官罗布·斯派尔表示，洛克菲勒中心和The Spiral大厦的债券销售需求分别超过供应量的三倍和五倍。
德意志银行CMBS策略师埃德·里尔登指出，对优质办公债务的强烈需求主要来自保险公司，他们正在寻找资产来为年金产品的未来支付提供资金。由于利率上升，这些年金产品的需求达到了创纪录水平。保险公司一直在购买各种信贷产品，尤其是那些因期限延长而提供更高收益的产品。
铁狮门首席执行官斯派尔表示，去年夏天对高质量CMBS债务的需求激增，这使得公司提前了近一年完成洛克菲勒中心的再融资计划。他补充说，随后很快又完成了The Spiral大厦的债券销售。
“这不仅对我们非常有利，对整个写字楼市场也是如此，“他在电话采访中表示。“这向投资者发出了一个强烈信号：高质量、地理位置优越的写字楼正在开放营业。”
美国主要城市的豪华写字楼债券销售正在回升。今年，与旧金山Uber总部和休斯顿德克萨斯大厦相关的交易已经完成。根据Coldwell Banker Richard Ellis的数据，高端建筑的租赁活动也更加强劲，费城和夏洛特优质写字楼空置率比非优质写字楼低约10%。
可以肯定的是，随着越来越多的员工重返办公室，扭转疫情期间兴起的远程办公趋势，顶级写字楼与次级写字楼之间的差距可能会缩小。仲量联行研究数据显示，2024年写字楼缩减率已降至略低于8%。
仲量联行在其2024年第四季度报告中指出：“更广泛领域开始趋于稳定并出现增长，这种增长此前仅出现在高端细分市场。”
五年来办公楼SASB CMBS销售最活跃月份
来源：德意志银行
注：数据截至2月27日
Rithm Capital投资主管查尔斯·索伦蒂诺表示：“我们正见证CMBS投资者逐步回归办公楼市场的第一阶段。他们希望这次重返能有充分理由。“他补充说，目前"中等杠杆率且结构良好的甲级产品是关注焦点。”
根据CRED iQ数据，银行分析师预计2025年将成为私人标签CMBS发行大年，约有1740亿美元债务将于今年到期。巴克莱策略师预测发行量将较2024年增长30%至1450亿美元，美国银行预计在1100-1300亿美元之间，摩根大通则预测1350亿美元。
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