奥斯汀房租较峰值暴跌22%，大规模建房热潮所致——彭博社

奥斯汀的住房开发热潮导致空置率飙升。

摄影师：Montinique Monroe/Bloomberg

雅斯敏·阿塞波通过为租客寻找奥斯汀公寓优惠谋生。最近几个月，这些优惠并不难找。

在疫情期间人口激增的背景下，2021年德州首府的租金惊人地上涨了25%，涨幅位居全美前列。但开发热潮和鼓励住房密度的新政策导致空置率飙升。如今，房东们正竭力填满崭新的开发项目，并提供大幅折扣以吸引掌握议价权的租客。

“奥斯汀几乎所有公寓都在为入住提供某种优惠，“保利普雷斯利房地产公司的经纪人阿塞波表示。最近的例子：一位客户在南奥斯汀寻找一居室公寓，最终选定了距市中心约20分钟的Perch公寓。通常月租为1,420美元，但她在看房次日申请并签约至少13个月后，获得了两个月免租、免除管理费以及600美元信用额度的优惠。

“当你注意到有多少新公寓拔地而起时，这种情况就不可避免，“阿塞波说。

雅斯敏·阿塞博摄影师：蒙蒂尼克·门罗/彭博社当美国面临如此严重的住房危机，以至于它成为总统选举中的一个分裂议题，助长了数十年来最快的通货膨胀，并使得在高成本地区招募教师、消防员和餐厅员工几乎成为不可能时，德克萨斯州的首府已成为倡导者的典范，他们认为唯一的出路是建造更多的住房。尽管包括旧金山和芝加哥在内的由进步派管理的其他城市因繁琐的许可程序而受到批评，但奥斯汀已经削减了法规以加快开发速度。这似乎已经奏效。

根据Redfin的数据，奥斯汀的租金降幅在全国范围内最大——现在比2023年8月达到的峰值下降了22%。中位数要价租金为每月1,399美元，不到三年内下降了400美元。

建设热潮

奥斯汀的开发商建造了前所未有的新公寓数量

来源：MRI公寓数据

曾经是全国的“懒人”之都，奥斯汀作为一个低成本城市的声誉在疫情期间被颠覆时已经逐渐消失。但现在，随着租金急剧下降，情况再次发生变化，以至于该州首府不再是德克萨斯州租金最贵的地方。这一下降引发了支持开发的“Yimbys”（“在我家后院”倡导者的简称）与抵制变化的“Nimbys”（贬义称呼）之间的新一轮辩论。

“这真的只是经济学入门知识；就是供需关系，”MRI公寓数据公司的销售总监辛迪·里德说道。

2021年——里德称之为“极端之年”——随着疫情期间企业搬迁潮的涌现，以及远程工作者为寻求低税收、阳光明媚的天气、大量科技初创企业和活跃的社交场景而蜂拥至奥斯汀，开发商们纷纷涌入这座城市。建筑商通常需要两年时间从购地到迎接租户，随着他们的起重机高耸入云，新来者挤满了现有的公寓库存。

出租率达到了91.7%，是自2015年以来的最高水平。住房问题成为该市市长竞选的主导议题，企业担心昂贵的公寓可能会破坏该市成本友好的形象。

“毫无疑问，我们这座城市正处于生活成本危机之中，”柯克·沃森在2022年成功竞选市长期间表示。

随后，大量新公寓涌入市场。根据房利美数据，开发商在2023年和2024年向该市投放了近5万套出租单元。这意味着供应量增加了14%，是美国任何主要大都会区中百分比增幅最大的。

“这里的租赁市场供应过剩，”资深奥斯汀经纪人、Habitat Hunters的所有者乔迪·洛克辛说道。房东几乎没有议价能力，她看到一些大楼向新租户提供三个月免租，并为现有租户降低租金以留住他们。

开发商Tishman Speyer和Ryan Cos.在市中心核心地带的ATX Tower高端住宅与办公楼项目中，提供长达八周的免租优惠。该大厦拥有约370套单元，配备全市最豪华的配套设施，包括室内影院、联合办公休息室以及可俯瞰共和广场公园的20层空中泳池。单间公寓起价2,352美元，三居室价格则高达8,000美元。

位于奥斯汀市中心的高端商住综合体ATX Tower（图中央建筑）。摄影师：Montinique Monroe/彭博社物业管理开发公司RPM Living在其高端租赁项目（包括The Bowie和The St. Mary）提供四至六周免租期，住户可在泳池畔小屋享受日光浴。

美国多家大型房地产投资信托基金管理层预计，奥斯汀房东重获定价权尚需时日。

“当前供应形势非常严峻，我们可能需要一年左右时间才能重新进入这个市场，“全美最大公寓REITs之一Equity Residential首席执行官马克·帕雷尔在近期财报电话会议中表示。

卡姆登地产信托每年初会根据预期表现对各市场进行字母评级。今年垫底的是奥斯汀，仅获C-评级。该公司预计租金增长将逐步回升，但表示需先消化当前的供应量过剩。

飞速建设

上一次名为CodeNEXT的重大建筑法规改革尝试耗费了850万美元和五年时间进行重写，但在2018年被市议会否决，无果而终。然而，随着寻找经济适用房变得越来越困难，奥斯汀市形成了新的政治共识。

“经过多年的无所作为，每个人都感受到了当下的紧迫性，“2022年当选为市议会议员的民主党人佐·卡德里说。“住房是头号问题。问题在于缺乏可负担性。”

那一年，曾在互联网繁荣时期担任市长的沃森重返这一职位。他专注于减少许可审批过程中的延误，并且该市放宽了限制独栋住宅540英尺（165米）范围内建筑高度的规定。奥斯汀还成为美国第一个取消停车位要求的大城市。

最近，奥斯汀通过允许开发商在原先只能建造一栋住宅的地块上最多建造三套住宅，并将最小地块面积从5750平方英尺减少到1800平方英尺，来增加独栋住宅的供应。该市已收到约350份根据这两项计划提交的住宅申请。

Perch公寓提供特别入住优惠。摄影师：Montinique Monroe/Bloomberg"建筑和开发界的每个人都对住房政策风向的转变感到惊讶，“房屋建筑商科迪·卡尔说，他已经完成了两个利用每地块三套住宅政策变化的项目，目前还有四个项目在进行中。

房价也从疫情期间的高点回落，随着利率上升，自2022年5月以来下跌了23%，但和公寓租金一样，仍远高于疫情前水平。根据Redfin的数据，上月房屋销售中位价为51.5万美元，较2020年1月买家支付的38.338万美元中位数上涨约34%。

提高住房可负担性的努力也促成了意想不到的合作——由极右翼主导的州立法机构中的保守派人士，在州一级推行与奥斯汀类似的政策，支持该市的一些举措。

上届会议签署生效的一项法案为面临长期许可延迟的开发商开辟了一条途径，允许他们获得其他市政官员或任何持证工程师的批准。本届会议上，领导州参议院的副州长丹·帕特里克宣布，经济适用房是他的首要任务之一。目前已经提出了一系列法案，以推广附属住宅单元、减少最小地块面积和降低停车位最低要求。

“我认为州议会做了很多糟糕的事情，“卡德里说，他提到州立法者阻止各市在劳工和金融等领域制定更自由的法律。“但至少就住房而言，有时还是能看到一丝希望，可以做一些有益的工作。”