香港需对住房所有权进行彻底反思——彭博社
Andy Mukherjee
香港亟需修复房地产阶梯的第一级。
摄影：Isaac Lawrence/AFP/Getty Images
香港楼市日益加剧的不安情绪正令政策制定者疲于应对。过去三年半房价累计28%的跌势中，他们向潜在买家抛出的所有激励措施都未能止住颓势。
当前的低迷周期远未达到1997-98年亚洲金融危机后长达六年、跌幅70%的惨烈程度。一方面，后疫情时代的经济形势好于当年：3.1%的失业率远低于1997年6月至2003年7月期间5.5%的平均水平；另一方面，抵押贷款陷入负资产（即贷款金额超过房产价值）的借款人违约率仍仅为0.15%，而2002年该数字接近3%。
彭博观点美国国际开发署裁决或成马斯克时代终结开端iPhone需回归初心以挽救AI战略特朗普矿产令背后的肮脏秘密：煤炭伦敦在召唤，但我的手机在哪？然而，当前仍有充分理由感到担忧——并需要对住房所有权体系进行彻底反思。
去年最大的希望是利率下调。但由于美国总统特朗普可能引发通胀的关税战，这一希望已开始消退。香港业主的还款能力可能进一步恶化，迫使银行收紧对新借款人的贷款标准。房地产巨头新世界发展有限公司在高债务压力下计提资产减值，引发投资者对本地银行风险敞口的担忧。销售疲软拖累财务状况，开发商纷纷回避政府土地拍卖，这抑制了香港政府的重要收入来源。
财政司司长陈茂波在周三的年度预算中宣布，部分低价值交易（约占总量的15%）将基本免征印花税。此外，针对一项新计划的优化措施也将很快出台，该计划为在亚洲金融中心（包括房地产领域）投资的富裕外籍人士提供居留许可（陈茂波表示，该计划也对定居海外的中国公民开放，目前已收到超过880份申请）。
目前尚不清楚这些刺激需求的新举措是否会比已宣布的措施更有效。在2024年预算中，陈茂波取消了实施十年之久的额外印花税，这些税项原本旨在抑制投机性购房。行政长官李家超在10月的年度政策演讲中，将贷款价值比率上限放宽至2009年前的水平。但房价仍低于一年前的水平。
双重下跌的故事
香港房价在43个月内下跌了28%，这与1997-98年亚洲金融危机引发的六年暴跌初期相似
来源：中原地产有限公司
注：*第一张图中的第1个月为1997年6月，第二张图中为2021年8月。
香港能否更好地重振需求？六年前，我曾考虑过新加坡式的制度，即工人可以从养老金储蓄中借款购房。然而，2019年香港房价仍处于泡沫状态，十年间上涨了三倍。在全球最难以负担的房地产市场之一，当时并不是引入更多购房狂热的合适时机。
然而，在当今形势变化的情况下，香港可以缩短居民实现住房所有权的路径，特别是对首次购房者而言，“如果该市解锁强制性公积金（MPF，即该市的养老金计划）用于购房，”彭博行业研究的分析师Patrick Wong和Yan Chi John Wong写道。他们的模板同样基于新加坡的中央公积金（CPF）。
问题在于MPF的结构与CPF不同。这个东南亚城市国家的强制性缴款要高得多，而且正在稳步增加。通常几年的工作就足以支付大部分首付款以及每月的房贷。用退休储蓄来实现住房所有权是年轻工作者从资产丰富的未来自己那里借款的久经考验的策略。
然而，香港将每月强制性MPF上限设定为3000港元（386美元），雇主和雇员各承担一半。这是该市退休储蓄的主要来源。自愿缴款——超出强制金额的部分——仅占24%的养老储蓄。
水下房贷
香港持续的房地产低迷仍不如本世纪初的价格通缩那样严重
来源：香港金融管理局
新加坡能更快积累退休储蓄，且更具可预测性。香港强积金的盈亏则完全由市场。过去十年混合资产基金年化回报率3.6%，波动区间高达8.3%，低至0.9%。
简而言之，即使允许储户动用强积金，香港工薪阶层也需要很长时间——外加一连串投资好运——才能攒够100万港元首付，这是购买千万港元首套房的最低门槛。
与其调整印花税或试图用高端房产吸引海外投资者，香港更应解决房产阶梯第一级过高的问题——现有退休储蓄根本无力支撑普通人攀上这级阶梯。
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