芝加哥房地产折扣吸引买家抢购写字楼与肯·格里芬公寓——彭博社

Miranda Davis

2025-02-25

美国伊利诺伊州芝加哥市卢普区的一辆芝加哥交通管理局列车。

摄影师：阿尔·德拉戈/彭博社芝加哥饱受困扰的市中心终于迎来转机：楼价低到令人难以抗拒。

期权交易所Cboe全球市场公司于6月以较五年前估值43%的折价出售其前总部，推动芝加哥写字楼交易量达到近十年最高水平。租赁市场同样回暖，可口可乐公司将其在芝加哥的办公空间扩大了一倍。

而肯·格里芬价值数百万美元的公寓已找到买家——在这位亿万富翁迁居迈阿密后，其宿敌伊利诺伊州州长JB·普利兹克以远低于城堡基金创始人购入价的价格拿下了这些房产。

这些交易标志着困扰芝加哥及全美多地的疫情后房地产低迷可能终于触底。随着摩根大通、波音公司等雇主强制要求员工每周五天返岗办公，企业正在续签或签订新租约。在资产价值暴跌后，从纽约到旧金山，投资者购入量正在回升。

“我们已迎来转机，”房地产公司高力国际副总裁史蒂文·鲍尔表示，“许多用户正在寻找办公空间。我们看到越来越多公司表态‘我们坚信将重返办公室，并正在做出决策’。”

疫情掏空了美国市中心，许多企业缩减办公面积或完全转向远程办公。在芝加哥，被称为"卢普区"的中央商务区还长期受犯罪问题困扰，2022年格里芬的城堡公司迁往迈阿密更使其声誉遭受重创。

但当前办公楼价格已跌至谷底，终于开始易主。作为VIX恐慌指数和标普500期权交易场所的Cboe以1200万美元出售其前总部，较2019年底估值缩水43%。该建筑位于拉萨尔街走廊——这个被称为"芝加哥华尔街"的区域已遭受重创。

包括西麦迪逊街70号在内的多栋主要办公楼也大幅折价出售。私募股权公司麦迪逊迪尔伯恩合伙公司所在的57层大厦仅以8500万美元易主，较卖家十年前购入价暴跌91%。

据房地产公司仲量联行数据，芝加哥去年共售出19栋办公楼，创2015年以来新高。由于疫情导致老旧建筑贬值（部分售价仅相当于地价），交易总额仅6.35亿美元。而2015年26栋办公楼交易额达66亿美元。

楼宇交易折扣幅度惊人，部分物业售价仅相当于土地价值

来源：仲量联行

“作为美国大都市写字楼的业主，当前处境确实艰难，“租户代表房地产公司Cresa总裁格雷格·谢门蒂表示。

不过交易能提升物业招租成功率。谢门蒂指出，部分原因在于这向潜在租户传递了新业主将追加投资的信号。

充足的可选空间让租户获得更高性价比。房地产经纪公司高纬环球数据显示，中央商务区第四季度整体租赁活动同比增长32%，新签约量激增15%。

根据房地产公司世邦魏理仕数据，芝加哥地区甚至跻身2024年美国百大租赁交易城市前五强。包括电力工程公司Sargent & Lundy在西瓦克大道77号租用近40万平方英尺（创芝加哥三年多来最大新租约），以及普华永道和律所美亚博的续约。

知情人士透露，可口可乐已敲定从Fulton Street Cos.和亿万富翁杰克逊维尔美洲虎队老板沙希德·汗之女莎娜·汗处租赁4万平方英尺空间的交易。因涉及隐私要求匿名的消息人士称，可口可乐虽拒绝透露租约细节，但表示将利用新增空间将美汁源、淳果篮与Fairlife奶制品品牌整合办公。

不续约率创2022年以来新高

来源：高纬环球

“企业雇主希望员工回归办公室，当他们决定回归时，往往会选择升级到更高端的写字楼，“总部位于芝加哥的仲量联行经纪人安迪·斯特兰德表示，“我们已看不到18至24个月前那种大规模缩减办公面积的现象。”

芝加哥并非唯一出现房地产市场回暖的城市。世邦魏理仕数据显示，全美第四季度租赁活动增长23%，空置率下降10个基点至近19%。曼哈顿同期涨幅达27%，亚特兰大、波士顿、旧金山、华盛顿和达拉斯等城市也呈现改善趋势。

这座风城即将迎来更多交易，管理咨询公司贝恩正就接管金融公司Citadel同名大厦部分楼层进行初期谈判。谷歌母公司Alphabet在完成汤普森中心（原政府大楼，占据整个城市街区）改造后，将为40万平方英尺空间寻找租户。工程预计2026年完工。

“现在正是我们和客户重新规划办公布局，同时利用芝加哥有利经济环境的时机，“谢门蒂表示。

值得注意的是，仲量联行数据显示，市中心空置率持续攀升，第四季度达创纪录的23.4%。西环区和富尔顿市场等热门区域的优质物业空置率仅7.4%。但靠近Citadel中心、公共交通不便的环区东部复苏较为缓慢。

“员工重返办公室的主要驱动力显然是办公场所的可达性，因此公共交通及其便捷性至关重要，”高纬环球的经纪人卡罗琳·艾格尔表示。

根据芝加哥环路联盟的数据，2024年卢普区主要购物街的人流量增长了11%。虽然仍低于疫情前水平，但随着摩根大通每周五天到岗规定的实施，市中心人数将进一步增加。该银行在市中心拥有逾7000名员工。

卢普区商业交易的复苏也波及住宅市场。根据房源网站Zillow整理的MLS数据，今年芝加哥都会区成交价最高的六套房产均为市中心公寓。这些大多以低于挂牌价出售的公寓，成交价在565万至890万美元之间。

曾为芝加哥首富的格里芬出售了其从未实际入住的公寓。普利兹克计划对其进行翻修，最终将与妻子MK入住。

“结果发现我和妻子想搬家——两个孩子都上大学了，”普利兹克上月接受采访时表示，“这是个未完工的空间，所以需要几年时间才能完工。顺便说一句，我拿到了44%的折扣。”