前高盛银行家瞄准特朗普时代遗留的商业地产交易——彭博社

曼哈顿天际线

摄影师：伊斯梅尔·费尔多斯/彭博社这位曾任职于高盛集团的银行家，目前负责亿万富翁汤姆·斯泰尔的绿色房地产部门，他瞄准的交易目标正是那些因特朗普政府反环保言论而让投资者望而却步的项目。

乔·桑伯格自2022年底离开高盛后，一直负责斯泰尔旗下Galvanize气候解决方案公司的商业房地产业务。他表示，他清楚地看到“政治和文化压力正导致许多投资经理缩减资源，并减少对可持续发展和气候问题的关注。”

但“我们不会退缩，”他告诉彭博社，“我们只是捡起他们留下的钱。”

乔·桑伯格桑伯格认为，通过购买和翻新能源效率低下的建筑，并以溢价转售，可以赚取可观的利润。该公司的房地产部门目前已收购了三处工业物流地产，并计划在未来三年内投入18.5亿美元收购和改造更多物业。

彭博社绿色频道Facebook和eBay上售卖的二手太阳能电池板拥有忠实粉丝群COP30主席期待中国制定“雄心勃勃”的气候目标这些大城市减少了汽车使用，接下来发生的事中国太阳能电池制造商在承诺削减产能背景下仍创下产量纪录作为投资策略，绿色房地产如今面临与拜登政府时期截然不同的政治现实。特朗普将气候变化称为“骗局”，在其第二任期内正大力破坏环保政策，包括直接影响房地产领域的措施，例如太阳能板补贴。

新的政治现实对美国绿色金融产生了寒蝉效应。银行和资产管理公司纷纷退出气候联盟，可持续投资议题已被特朗普"钻探吧宝贝钻探"口号所代表的亲石油议程淹没。

桑伯格表示Galvanize公司的策略无关意识形态，而是利润导向。

“我们收购问题资产，修复它并盈利，“他说，“但这必须是个万无一失的完美策略。”

桑伯格未透露当前筹备中的交易细节，但Galvanize此前表示其房地产投资重点在纽约、新泽西、加利福尼亚、马里兰和马萨诸塞州。在实施地方能效法规的州市，有明显迹象表明其他地产投资者正看到绿色房地产的机遇。

例如在纽约，Alloy Development公司正计划在布鲁克林市中心建造一座公寓大楼，该建筑将远超纽约市及州的能效标准，并成为全球同类型建筑中的最高楼。Alloy公司首席执行官兼联合创始人、建筑师贾里德·德拉瓦莱表示，实现高可持续性标准的建造"成本并未显著增加”，“只是在流程上更具挑战性”。

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房地产脱碳咨询公司RE Tech Advisors的建筑政策主管科林·库尔兹指出，从纽约市到波士顿、西雅图等约10个司法管辖区已制定强制性目标——包括罚款措施——要求业主必须遵守。

Galvanize公司投资的升级措施包括用热泵替代化石燃料供暖系统，或安装太阳能阵列作为常规电网中断时的备用电源。

桑伯格表示，通过科学方法分析建筑结构及其供能系统，他能实现成本节约。Galvanize收购的一处物业装有已使用15年的太阳能阵列，看似无法工作且即将被废弃。科技团队中一位拥有物理学博士学位、为桑伯格十人投资团队提供支持的成员，甚至无需亲临现场就发现故障源于逆变器。

这个将直流电转换为交流电的设备更换后，太阳能阵列得以修复。桑伯格称，在持有该物业的第一年，公司预计可从该太阳能阵列获得约30万美元收益。

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美国约四分之三的商业地产建于25年前，现已接近使用寿命末期。据桑伯格称，部分业主因疫情后高空置率和高借贷成本推迟了能效改造计划，另一些则因绿色翻新成本却步，同时许多投资者仍对"漂绿"风险保持警惕。

这些因素导致商业地产市场投资不足，大量建筑仍在使用低效能源系统。

“美国遍地都是这些老旧建筑，“桑伯格表示，“客户愿意支付溢价并非追求净零排放，而是因为我们的建筑能效更高、性能更优。”

非营利组织美国绿色建筑委员会联邦立法主任本·埃文斯指出，当前业界担忧特朗普政府推行的反环保政策及对铝、钢和中国进口产品加征关税的举措，将如何影响建筑商、开发商和工程公司。

“如果价格上涨，将会抑制投资，”埃文斯表示。

2022年8月由前总统乔·拜登签署生效的《通胀削减法案》，显著提升了建筑能效方面的税收优惠政策。这类措施曾获得两党共同支持，但他指出"新领导层显然存在取消部分激励政策的风险”。

不过目前，美国部分建筑的可持续性表现优于欧洲。近期研究显示，过去五年间美国办公建筑的能源使用强度下降了20.2%，而欧盟降幅为18.3%。这是因为欧洲更依赖法规限制排放，而美国则更侧重通过激励措施促进投资。

专注于美国市场的桑伯格团队表示，其目标是实现投资组合中100%的运营排放削减，在持有建筑三年内完成脱碳改造，并在五年内实现盈利出售。

“若未能达成目标，我们将丧失经济激励，”桑伯格说道。