阿根廷房地产因米莱推动的抵押贷款热潮而升温 - 彭博社

Kevin Simauchi

2025-02-20

布宜诺斯艾利斯阿尔马格罗社区一栋新落成公寓的售房信息。

摄影师：安妮塔·普查德·塞拉/彭博社多年来，阿根廷人因无休止的繁荣与萧条周期而无法获得抵押贷款。如今，住房贷款正强势回归。

据当地咨询公司Empiria预测，2025年银行将发放约30亿美元住房贷款，较上年增长约260%。房地产经纪特许经营商Re/Max控股公司认为，随着贷款重启，住房需求将激增。

这一激增部分归功于总统哈维尔·米莱为经济复苏所做的努力，这激发了阿根廷民众和华尔街交易员的乐观情绪。三位数通胀的遏制及货币当局随之降低借贷成本，促使银行重新回归为个人和行业提供贷款的传统角色。

这场经济改革正在整个市场产生连锁反应——根据当地公证协会数据，2024年布宜诺斯艾利斯市的抵押贷款购房量较上年增长约两倍，达到约5000套。但阿根廷人正在下一场豪赌：他们的月供最终将与消费者价格指数挂钩，而彻底消除通胀对历届阿根廷政府而言都是难以企及的目标。

即便面临贫困率上升和令其政治对手借机发难的加密货币丑闻，这仍是米莱及其团队可引以为傲的又一政绩。

贷款购房量攀升，但仍远低于2017-2018年水平

来源：布宜诺斯艾利斯市公证人协会

注：数据集对比2009年至2024年每年1月至12月的12个月周期

“我本已接受余生都要租房的事实，“29岁的经济学家胡安·巴勃罗·罗特格说。这种情况直到四月才出现转机，当时他和妻子约瑟菲娜听闻多家银行开始提供住房贷款。

经过数月奔波准备所需文件并寻找心仪房产后，这对夫妇于十月成功从桑坦德银行获得15.6万美元贷款。他们用这笔资金购置了位于首都北部布宜诺斯艾利斯省阿卡苏索郊区的一套价值20万美元的两室两卫公寓。

罗特格命运的转变源于通胀率已从每月25%的高位大幅放缓至略高于2%，同时实际工资水平逐步回升。在经历过去两年经济萎缩后，今年预计将实现4%以上的经济增长。

胡安·巴勃罗·罗特格与妻子约瑟菲娜在阿卡苏索的新家中摄影师：安妮塔·普查德·塞拉/彭博社货币当局还将基准利率从米莱上任时的133%降至29%。这迫使银行逐步摆脱依靠持有政府债券（如通胀挂钩国债和央行票据）来轻松获利以保护储备的做法。

因此，在这样的时刻，当消费者对经济更有信心，银行被迫寻找新的收入来源时，阿根廷人似乎急于抓住融资机会。

根据阿根廷主要银行协会ADEBA的估计，2024年私营部门贷款总额（包括企业融资、购房和购车贷款）经通胀调整后激增22万亿比索（208亿美元）——这是自1992年有数据记录以来的最大增幅。数据来源。

数据显示银行对私营部门贷款的年度变化

来源：阿根廷银行协会

注：数据包含美元和比索贷款，以2024年12月价格水平计算，并对比12月与12月水平。

“当这样的机会在阿根廷出现时，历史告诉我们它们也可能转瞬即逝，“罗特格表示。

上一次银行提供购房贷款是在2016至2018年，当时由亲商的前总统毛里西奥·马克里执政。任期尾声时货币暴跌和资本管制回归几乎终结了这一趋势。

阿根廷房地产商会前主席亚历杭德罗·本纳萨尔表示，2019年后的交易几乎全是现金支付，买家动用了"本地床垫银行”（指家庭储蓄）。

在数十年经济危机侵蚀对政治和政策信任的重压下，阿根廷人长期将房地产视为避风港投资，交易以美元结算，多数购房者支付成捆的绿钞。

对于当地房地产公司deinmobiliarios.com的所有者圣地亚哥·马格宁来说，这是该国少数具有“长期正向回报”的资产之一。

但由于每隔几年就会发生一次重大的比索贬值或主权违约，消费者和银行传统上一直避免涉足长期债务。

“在这种波动性下，金融机构和个人无法奢望长期规划，这使得30年期抵押贷款难以普及，”Empiria的高级经济学家费德里科·冈萨雷斯·罗科表示。

就米莱而言，他维持了比索的高估，并且尚未取消外汇管制。这一过程正受到投资者的密切关注。

2024年，银行为购房者发放了约8亿美元的抵押贷款

来源：Empiria Consultores引用阿根廷中央银行数据

根据2022年的人口普查数据，布宜诺斯艾利斯市超过三分之一的家庭是租房居住。马格宁估计，该市剩余的50%居民是房产所有者，其中许多房产是通过继承或赠与获得的。

为了扩大贷款覆盖范围，银行正在以UVA（购买力单位）为单位登记抵押贷款。可以将其视为一种汇率（尽管它是一个指数），目前1 UVA约等于1,356比索。中央银行每日调整其价值以考虑通胀因素，从而对冲历史上波动剧烈的比索。

为了运作这一机制，银行职员以UVA为单位发放贷款，并收取相应的利率——介于3.5%至8.5%之间，这部分取决于机构手头可贷资金的多少。然后，他们再根据当天的UVA将该金额转换回比索。

Re/Max控股公司认为住房需求正在激增。摄影师：Anita Pouchard Serra/彭博社尽管抵押贷款市场复苏的讨论，但可能存在一个上限。银行只向那些能够证明有正式工作收入的人提供贷款。在一个近半数劳动力从事非正式工作的国家，能够获得信贷的人数有限。

风险在于银行能否维持低借贷成本，以及政府是否能继续其抑制消费者价格大幅上涨的策略。如果事态向错误方向发展，可能会推高通货膨胀和利率，并可能导致月供变得难以承受。

但像奥古斯托·罗卡这样的购房者对米莱能够完成任务持乐观态度，因为这有助于将他的月供维持在约75600比索——其中78%仅为应付利息——既负担得起又物有所值。

罗卡从事数字营销工作，在该市的科勒希亚莱斯社区购买了一套70平方米（约750平方英尺）的公寓，价格为143,500美元。和罗特格一样，他对米莱处理经济的方式持乐观态度。

这位42岁的购房者表示：“如果政府没有成功降低通货膨胀，这些贷款就不会出现。”