如果利率不降，更高租金即将到来——彭博社

Conor Sen

减速中。

摄影师：安娜·费雷拉/彭博社

进入2025年时，人们曾将住房建设增长的希望寄托于借贷成本下降。但随着长期利率居高不下，且美联储不急于放宽政策，要推动产量增长只能依赖更高的租金和房价。这对租房者和潜在购房者都是严峻的消息，但在建筑和融资成本高企的当下，这就是现实。

这种趋势在公寓领域最为明显，疫情后的新建热潮已转为萧条。2021至2022年间，随着租金飙升且利率处于低位，开发商在得克萨斯州奥斯汀等城市启动了大量公寓项目。当供应开始涌入市场时，空置率上升且租金下跌。市场环境的寒潮叠加高利率，导致新建设项目陷入低迷。租房者目前仍有一定缓冲空间，但行业正密切关注"供应峰值"过后的市场紧缩时点——预计今年底至2026年，待交付单元数量将快速下降。

迫在眉睫的供应短缺

在租金增长放缓和高融资成本背景下，多户住宅建设量下降

来源：RealPage市场分析

注：数据仅显示市场化多户住宅单元。新开工单元定义为已开始实体工程动工（如土方工程启动）的项目。

这种租金下降但明年就可能出现租赁住房短缺的异常现象，令公寓业主们愈发兴奋。卡姆登地产信托首席财务官亚历克斯·杰塞特在上周财报电话会上表示，2026和2027年将出现"相当可观的租金上涨"。当被问及供应量是否可能超预期增长导致租金涨幅令人失望时，这家总部位于阳光地带的公寓REIT首席执行官理查德·坎波回应称，基于当前成本环境，开发商必须预期"2026、2027、2028年租金大幅上涨"才会增加建设。

彭博社观点民主党期待而共和党恐惧的辩论有国王在手，何需外交？小行星末日可能性正在降低向美联社宣战的真正含义从公寓运营商角度看，若非奥斯汀、纳什维尔和夏洛特等城市大量新增供应，他们本可以更激进地提高租金。卡姆登指出，过去两年阳光地带地区工资增速超过租金涨幅，租收比正在改善。拥有全美6万套公寓的联合 dominion房地产信托本月财报显示，其租户租金收入比中位数目前约为21%，低于长期平均水平的23%。

与购房相比，如今租房在历史上也显得格外便宜，这使得从公寓搬出购买房屋的人数保持在历史最低水平。拥有全美84,000套公寓资产的权益住宅物业信托表示，其2024年全年租户周转率创下上市30年来的新低。

在此背景下，预计持续至2026年底的公寓供应萎缩将改变住房市场平衡。物业管理软件公司RealPage Inc.预测，从下季度开始公寓交付量将稳步下降，到2026年下半年将骤降50%，创十余年来最低水平。这一趋势将逐步推高入住率和租金水平，即使利率维持高位，也能增强开发商和投资者对新项目的信心。不过这些新公寓最早也要等到2027年才能入市。

当租金开始上涨时，潜在购房者的考量将发生变化，这可能为陷入困境的太阳带独户住宅市场注入活力。根据Zillow集团数据，上月下调挂牌价的卖家比例创下有记录以来一月份最高值。例如奥斯汀房价过去一年下跌3.4%。对于奥斯汀等大都会区的居民（或迁入者）而言，过去几年租房比购房更划算。但随着租金在未来几季度逐步回升并加速上涨，购房将显得更具吸引力。即便租购比仍偏向租房，购房还能避免续租时面临租金暴涨的额外优势。

一旦公寓建设开始下滑，阳光地带租房者的好日子显然不会持续太久。即将到来的租金回升将挤压仍在应对通胀和高利率累积影响的消费者。但我们确实需要建造更多住房，如果建筑成本和利率短期内不会下降，那么就只能通过提高租金来实现。

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