巴塞罗那为何买下象征其房地产危机的建筑——彭博社

Feargus O’Sullivan

2025年2月4日，西班牙巴塞罗那，抗议者举牌反对将奥尔索拉之家改建为中期租赁公寓。

摄影：塞斯克·梅莫/盖蒂图片社欧洲

2月7日，巴塞罗那市政府公布了最新策略，旨在阻止房地产投机者收购平价公寓并转为不受现行租金管制的中期租赁：市政府与当地平价住房供应商合作，购入一栋标志性建筑以避免租户被驱逐。

这是欧洲多城为遏制高档化浪潮尝试的策略，柏林尤为典型。但巴塞罗那此举反响不一：住房维权人士欢呼此次收购是场胜利，而租户协会与业主则持保留态度。该交易凸显了巴塞罗那房地产市场的新矛盾，尤其是租金管制政策与短期租赁禁令引发的连锁反应。

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巴塞罗那市决定购买奥尔索拉之家，这是一座建于1900年后不久的七层27户大型建筑，这一决定是在围绕该建筑的多年争议之后做出的。在2021年被当地房地产公司Lioness Investments收购后，它成为了住房活动家的著名案例，该公司计划将这些单元改造成更有利可图的中期租赁。新租户“只在巴塞罗那待几个月，因为当地人根本负担不起这些价格”，其中一位租户对新闻网站Catalan News说。

在一个长期与过度旅游和可负担住房短缺作斗争的城市，这一情况触动了人们的敏感神经。一位面临驱逐的租户，49岁的教师约瑟夫·托伦特，成为了巴塞罗那住房危机的一个象征；过去几个月里，抗议者经常挤满大楼周围的街道，而2024年11月全市范围内反对租金上涨的示威活动吸引了至少22,000人参加。今年一月，争议甚至波及到加泰罗尼亚主要电影奖项高迪奖的颁奖现场，当时获得最佳男配角的演员呼吁公众加入奥尔索拉之家的抗议活动。

2025年2月7日，奥尔索拉之家的租户约瑟夫·托伦特（中）在巴塞罗那举行的新闻发布会上。照片：Europa Press新闻/Europa Press托伦特的驱逐行动在该市宣布与当地经济适用房供应商Habitat 3共同购入该建筑前不久被暂停。其计划是让支付低于私人市场租金的长期租户继续占用该建筑。巴塞罗那市政府以920万欧元（950万美元）购得此楼，市长豪梅·科尔博尼称这一价格比市场价低30%。据房地产新闻网站Idealista报道，Lioness投资公司于2021年以540万欧元购入该建筑。在一份承认奥尔索拉之家多年争议的声明中，Lioness董事阿尔伯特·奥列表示，该协议"体现了责任感、常识和尊重"。

许多住房活动人士将市政府的收购称为胜利，但也有人提出批评。巴塞罗那最大反对党中右翼政党"共同为加泰罗尼亚"成员表示，作为解决城市住房危机的更广泛方案，购买高风险房产在经济上不可持续。而马德里市长何塞·路易斯·马丁内斯-阿尔梅达从西班牙全国层面发声，批评此次收购"屈服于根植于非法占房运动的压力"。其他人则认为市政方案过于姑息：巴塞罗那租户协会抗议市政府将他们边缘化，仅在持续公众舆论压力后才介入，且为该建筑支付了过高价格。

确实，奥尔索拉之家所面临的问题绝非个例。在埃克桑普区——这个19世纪末以网格规划扩建的巴塞罗那老城区（奥尔索拉之家所在地）——30%的公寓楼为单一房东所有。这些建筑的租户同样面临被清退的风险。事实上，埃克桑普区六个街区之一的居民协会发现，仅在其辖区范围内，自2016年以来就有116起业主收购建筑后清退租客再重新出租的案例。

人们热衷于将建筑改造成中期租赁单元，部分反映了巴塞罗那关于住房可负担性的其他持续斗争，因为直到最近，中期租赁市场还是房地产行业中基本不受监管的最后领域。自2016年起，巴塞罗那要求所有使用Airbnb Inc.等平台的短租房东必须获得许可证，并严格控制发放数量。2024年，该市宣布将停止续签许可证——这实际上构成了禁令，因为当前所有有效的度假租赁许可证都将在2029年到期。与此同时，2023年12月西班牙全国也出台了针对长期租赁的租金管制措施。

能够收取更高租金的可能性使得中期租赁对业主极具吸引力。这一漏洞在2024年4月部分得到填补，当时一项新法律规定，中期租赁公寓的租金只能超过所在区域和品质的指导租金上限10%，若业主能提供充分涨价理由，最高可放宽至30%。然而，该行业相对灵活的运作仍使其成为热门选择。2024年9月的一项调查显示，超过63%的巴塞罗那租赁房源在Idealista平台上属于中期合同，其平均月租1,500欧元比长期租赁高出300欧元。由于中期租赁公寓面积通常较小，按每平方米计算价格更为昂贵。

在更大范围内，柏林弗里德里希斯海因-克罗伊茨贝格区也尝试通过收购私人房产来保障住房可负担性。这个由左翼绿党领导的行政区在2016至2019年间购买了15栋建筑——他们担心新业主可能利用法律漏洞提高租金，因此行使了区域内住房优先购买权。另有25栋建筑的私人业主在签署长期限制租金上涨协议后，才获准完成交易。

这也引发了柏林内部的政治反应，反对派议员指责弗里德里希斯海因-克罗伊茨贝格区的住房负责人扣留文件以便为优先购买权交易获取资金。一项调查未发现指控依据，但尽管部分建筑收购仍在继续，柏林关于优先购买权的规定在2021年收紧了，因此只有需要翻新的房产才符合条件。

与巴塞罗那在奥尔索拉之家的实验一样，柏林的经验揭示了利用地方政府购买来阻止流离失所的某些方面。租户可能将其视为对居民更广泛住房问题的临时解决方案，但其实施往往是争议的开始而非结束。

原文标题：为什么巴塞罗那买下了象征其住房危机的建筑

编辑翻译：Malu Poveda。

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