巴塞罗那购下驱逐抗议核心公寓楼——彭博社

2025年2月4日，西班牙巴塞罗那，抗议者悬挂横幅反对将奥尔索拉之家改建为中期租赁公寓。

摄影师：塞斯克·梅莫/盖蒂图片社欧洲2月7日，巴塞罗那市政府公布最新举措以遏制房地产投机者抢购平价公寓并将其转为不受现行租金管制的中期租赁：市政府与当地保障性住房机构合作收购了一栋标志性建筑，避免租户遭驱逐。

这是欧洲多国城市为抑制高档化现象采取的试验性策略，柏林最为典型。但巴塞罗那此举反响两极分化：住房维权人士欢呼政府接管是场胜利，而租户协会与业主均持保留态度。此次收购暴露出巴塞罗那住房市场的新压力——尤其是租金管制法规与短期租赁禁令引发的连锁反应。

彭博社城市实验室布林莫尔：纪念广场镌刻黑人历史足迹洛杉矶因预算危机被标普降级至AA-国家公共住房博物馆：饱受争议的理念终获安身之所庇护城市暂胜一局 法院叫停特朗普资金冻结令尤其是，房东们正在利用针对中短期租赁单元的法规漏洞，这类房屋最短可租32天，最长11个月。直到2024年4月之前，这些房源既不受度假公寓监管约束，也不属于长期租赁法规管辖，仍允许房东在价格和条款上保持更大灵活性。此类房源不仅在巴塞罗那激增，更蔓延至西班牙各城市。

市政府决定收购奥尔索拉之家——这栋建于1900年后、拥有七层27户的宏伟公寓楼，背后是持续多年的争议。2021年当地房地产公司Lioness Investments购入该建筑并计划改为利润更高的中期租赁后，这里就成了住房维权者的标志性抗争地。“新租户只在巴塞罗那暂住几个月，因为本地人根本负担不起这个价格，“一位租户向新闻网站加泰罗尼亚新闻坦言。

在这座长期受困于过度旅游与保障房短缺的城市，此事彻底点燃了民愤。面临驱逐的49岁教师何塞普·托伦特成为巴塞罗那住房危机象征；近月来抗议者频繁包围建筑周边街道，而2024年11月反对全市涨租的游行更吸引了至少2.2万人。今年一月，争议甚至蔓延至加泰罗尼亚最高电影奖项高迪奖颁奖台——当最佳男配角得主在台上呼吁观众加入奥尔索拉之家的抗议活动。

2025年2月7日，巴塞罗那Casa Orsola租户何塞普·托伦特（中）在新闻发布会上发言。摄影师：David Oller/Europa Press via Getty Images就在市政府宣布与当地经济适用房提供商Habitat 3达成收购协议前，托伦特的驱逐令被取消。该计划旨在维持建筑满租状态，租户支付低于私人市场价格的租金。市政府以920万欧元（950万美元）购得该建筑——巴塞罗那市长豪梅·科尔博尼称比市场价低30%。据房地产新闻网站Idealista报道，Lioness投资公司于2021年以540万欧元购入该建筑。Lioness负责人阿尔伯特·奥列在承认Casa Orsola多年争议的声明中表示，这笔交易实现了"责任、常识与尊重”。

许多住房活动人士将政府接管视为胜利，但也有人提出批评。巴塞罗那最大反对党中右翼政党"共同为了加泰罗尼亚"成员表示，作为解决住房危机的广泛方案，收购高风险房产在经济上不可持续。而马德里市长何塞·路易斯·马丁内斯-阿尔梅达跨地域批评该收购"向根源为非法占屋的运动屈服”。其他批评者认为解决方案过于宽松：巴塞罗那租户协会抗议市政府边缘化他们，仅在持续公众压力后介入——且收购价格过高。

确实，卡萨奥尔索拉面临的问题绝非个例。在埃克萨潘区——这个19世纪末按网格规划扩建的巴塞罗那老城区，即卡萨奥尔索拉所在地，30%的公寓楼为单一业主所有。这些建筑的租户同样面临被赶走的脆弱处境。事实上，埃克萨潘六个街区之一的居民协会发现，仅在其辖区范围内，自2016年以来就有116起案例是业主收购整栋建筑后清空并重新出租。

对中短期租赁单元改造的强烈兴趣，部分反映了巴塞罗那 affordability（住房可负担性）问题的其他持续斗争，因为中短期租赁市场直到最近还是住房市场中基本未受监管的最后领域。自2016年起，巴塞罗那要求所有通过Airbnb等平台提供短租的房东必须申请许可证，并严格控制发放数量。2024年，该市宣布将停止续签许可证——这实际上是变相禁令，因为所有现行有效的度假租赁许可证都将在2029年前到期。与此同时，西班牙全国也于2023年12月出台了长期租赁的租金管制措施。

能够收取更高租金使得中期租赁对房东极具吸引力。这一漏洞在2024年4月被部分填补，当时颁布的新法律规定，中期租赁公寓的租金最多只能超过所在区域和品质的租金指导价10%，若房东能提供合理涨价理由，上限可放宽至30%。尽管如此，该行业相对灵活的特性仍使其广受欢迎。2024年9月一项调查显示，在Idealista平台上，巴塞罗那超过63%的出租广告针对中期合同，其平均月租1,500欧元比长期租赁高出300欧元。考虑到中期租赁公寓面积通常较小，按每平方英尺计算价格更为昂贵。

更广泛来看，柏林弗里德里希斯海因-克罗伊茨贝格区也尝试收购私有建筑以保障住房可负担性。由左翼绿党主导的该行政区在2016至2019年间，利用辖区内的住房优先购买权收购了15栋建筑，这些建筑的新房东可能利用漏洞提高租金。另有25栋建筑的私人买家只有在签署长期限涨协议后，才被允许完成交易。

这也引发了柏林内部的政治反弹，反对派议员指责腓特烈斯海因-克罗伊茨贝格区的住房官员扣留文件以便为优先购买权收购顺利获取资金。调查发现该指控缺乏依据，但尽管部分建筑收购仍在继续，柏林在2021年收紧了优先购买权规定，仅允许需要翻修的房产适用该政策。

结合巴塞罗那在卡萨·奥尔索拉的实验，柏林的经验揭示了利用地方政府收购来阻止居民流离失所的某些现实。租户可能将其视为解决住房广泛问题的临时方案而表示欢迎——但这些政策的实施往往只是争议的开端，而非终结。