中国房地产危机在最糟糕时刻加剧 - 彭博社

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2024年9月，中国南京一处万科房地产促销活动现场。

摄影：方东旭/VCG/Getty Images

这是中国当局最终出手干预的时刻。

在恒大集团等房企违约的四年间保持沉默后，共产党官员于一月下旬作出决定：万科——这个国内最后几家幸存的大型房企之一——至少在当下具有"大而不能倒"的地位。面对债券价格暴跌及企业预警的62亿美元创纪录亏损，万科总部所在地深圳的政府机构接管了公司控制权。当局正制定方案帮助万科应对今年约68亿美元的资金缺口。

这次史无前例的干预缓解了市场焦虑，但也揭示了残酷现实：这场已重创中国经济、导致1.6万亿美元债务违约（规模居全球之首）的房地产危机正在恶化。

危机迹象已无处不在。尽管中央政府推出多轮刺激政策，楼市销售短暂回升后再度遇冷。知情人士透露，中资银行已基本停止向上海等大城市以外的房地产项目放贷。国际债权人逐渐失去耐心：更多债务重组协议面临破裂，至少12家房企（包括曾经的行业标杆碧桂园）正遭遇清盘申请。

这种影响正在蔓延至香港，因为购房者和中国游客正在撤离该市场。由这个金融中心最富有家族之一控制的地产巨头新世界发展公司，在亏损加剧后正在出售资产并抵押其部分最具标志性的物业。

由新世界开发的香港Victoria Dockside综合体。摄影：Lam Yik/Bloomberg种种迹象表明，已经面临消费者支出疲软和特朗普关税的中国经济将面临更多风险。如果北京不采取有力行动重振购房者信心并稳定这个价值15万亿美元的行业，这场危机可能会削弱习近平在与特朗普贸易谈判中的议价地位，并进一步使外资远离中国。

“中国的监管救助有时非常谨慎，就像在刀伤上贴创可贴，“管理着2亿美元对冲基金香港森林资本的联合创始人李欢表示。“他们总是等到最糟糕的时刻才行动，但那时可能为时已晚。对万科的支援是积极的，我们需要看到更多支持。”

中国房价创下最大跌幅

中国70个被调查城市的平均房价，同比变化

来源：中国国家统计局，彭博智库

中国住房和城乡建设部及国家金融监管机构未回应彭博社的评论请求。

这场危机恰逢习近平主席引导中国经济向科技驱动型增长转型，并削弱房地产行业地位的时期。这促使北京采取严厉措施遏制开发商极高的杠杆率，应对房地产泡沫。据分析，随之而来的市场崩溃摧毁了18万亿美元的家庭财富。经济学家指出，房价较2021年峰值已下跌约30%，房地产对经济的贡献率从24%降至19%。

中国恒大2021年的违约事件凸显了危机深度。次年，因资金链断裂导致多地楼盘烂尾，全国范围内爆发购房者抗议活动。

北京的危机解决方案聚焦于向购房者交付房屋而非救助企业。政府要求地方政府和国企收购未售房产，并提供有限资金完成烂尾项目。随后通过降低房贷利率、取消限购政策刺激需求，旨在管控市场下行而非重启繁荣。

观察：中国房地产危机对世界意味着什么（英文视频）。

万科是这一战略的典型案例。按销售额计算，该公司是中国第五大房地产开发商，在中国一些最富裕的城市开发面向中产阶级的公寓项目。根据花旗集团基于中国百强房企销售数据的研究，去年国有背景企业贡献了万科全国销售额的70%，而房地产危机前这一比例仅为32%。

然而近几个月来，市场开始担忧万科可能面临偿债困难。该公司有49亿美元债券将于2025年到期或可提前赎回。周二穆迪将万科评级下调至Caa1，较投资级低七档，理由是财务状况不佳和流动性紧张。

其他房企高管（要求不具名以保护敏感讨论）表示，若万科违约将动摇市场对保利发展、中国海外发展等国有开发商的信心。

了解内情的银行人士（因涉及商业决策而不愿具名）称，银行可能因预期住房需求和价格加速下跌而收紧新增贷款。CGS国际证券香港公司中国房地产研究主管郑怀武估算，在最坏情况下，今年新房销售额可能遭受10%的冲击。

“如果万科倒下，人们将开始质疑北京在九月份确立的房地产市场的稳定与复苏政策，”上海银叶投资有限公司固定收益部副主任徐立强表示，“我们可能会问，下一个会是谁。”

关于救助万科的细节正逐渐浮出水面。其最大股东深圳地铁集团的一名官员被任命为董事长，这是国家首次直接接管控制权。通过官方媒体，地方政府已表示将“积极支持”该企业的运营。2月10日，万科表示深圳地铁将提供高达28亿元人民币的贷款。

周三，彭博新闻社援引知情人士消息报道，中国当局正在制定一项提案，以帮助万科填补今年预计约500亿元人民币的资金缺口。据该计划，监管机构将从地方政府专项债券额度中拨出200亿元人民币，用于购买万科未售出的房产和闲置土地，这些不愿透露姓名的人士表示。

万科在回应彭博发送的问卷时表示，将“竭尽全力履行今年的公开债务义务”，并继续通过房屋销售、资产处置、退出非核心业务及寻求新融资来筹集资金。公司称今年有360亿元人民币的公开债务到期，并已在1月份偿还了30亿元人民币。

2024年4月，深圳一处正在建设的万科住宅项目。摄影：沈启来/彭博社此次援助是继9月以来针对房地产行业的一系列刺激措施和公告后推出的。当月中共中央决策机构召开会议承诺确保房地产市场"止跌企稳”，这是迄今为止稳定该行业最坚定的承诺。中国人民银行多次降息使得去年第四季度首次购房者的房贷利率降至3.1%的历史低点，首付要求也有所降低。

在财政赤字尚有扩大空间的情况下，北京方面的政策力度毋庸置疑。

问题在于住房需求未能快速复苏，而中国消费者偏好储蓄的倾向使该国正走向自1960年代以来最长的通货紧缩周期。

9月刺激政策后出现的全国销售复苏已逐渐消退。根据中国房地产信息集团的初步数据，1月份住房销售额同比下降3.2%，而前一个月变化不大。万科第四季度销售额环比增长20%，但彭博行业研究估算显示，这不足以帮助其实现1000亿元的减债目标。

“政府采取的行动是个令人鼓舞的开端，但措施还不够充分，实施速度也不够快，”耶鲁大学教授、《中国担保泡沫》作者朱宁表示，该书研究了中国银行业、金融业和房地产领域的问题。“房地产市场上真正让我担忧的是预期已经变得悲观。”

中国房地产销售额降至14年前水平

数据来源：国家统计局

北京某投资基金初级分析师王露西表示，由于房地产市场下滑，她家去年卖掉了公寓。虽然他们正考虑重新购房以帮助孩子获得入学资格，但经济前景的不确定性令人却步。

“我们正处于不同行业都在经历调整、薪资水平下降的经济周期中，”王女士说，“可能得三思而行，因为承担如此高债务会很困难。”

疲软的住房需求正在打乱那些看似正在复苏的问题企业的进展。融创中国控股有限公司2023年成功的债务重组曾被奉为典范，但该公司近期表示“不排除”在海外进行第二次重组的可能，因为市场状况比预期更糟。该公司计划强烈反对另一项清盘申请。

名单还在继续。据知情人士1月透露，华夏幸福基业股份有限公司正考虑放弃债权人批准的债务方案，转而寻求司法解决方案，这在中国开发商中实属罕见。该开发商当时拒绝对彭博社的报道置评。香港法院的清盘申请再次堆积如山，最近几周包括世茂集团控股有限公司，该公司曾是中国最大的建筑商之一。

作为担忧的反映，中国主要房地产股票的一个关键指标今年已下跌约9%。许多开发商的美元债券正跌至被视为困境的水平，摩根大通分析师预计该行业将成为2025年亚洲违约的最大来源。

开发商美元债券交易处于"困境"水平

来源：彭博社

建筑商陷入进退两难的境地。低迷的销售使银行不愿发放贷款。这阻碍了他们完成建设和销售房屋的能力。北京去年承诺的融资支持，以及未公开数量的房地产项目入选所谓的"白名单"进行支持，旨在结束这种螺旋式下降。

部分资金正在分配中，截至1月22日，纳入支持计划的贷款已达到5.6万亿元。

然而，据不愿透露姓名的业务相关银行家讨论机密事务时表示，上海、杭州等大城市以外项目的贷款基本处于停滞状态。高管们表示，进入白名单并不等于获得贷款保障，银行在权衡风险时仍需审核项目可行性。

中国房企银行贷款跌至近2012年水平

数据来源：中国统计局

一位处理机密事务时要求匿名的高管透露，某头部白名单房企的贷款申请通过率不足10%。官方数据显示，尽管政策支持，2023年中国房企获得的银行资金仍同比下降6.1%，这是连续第四年下滑。

“二三线城市房产销售低迷”，上海君牛私募基金管理有限公司基金经理杨俊轩表示，“我们担心开发商的流动性迟早会枯竭”。

中国经济疲软的影响正蔓延至香港。新世界集团为11天空、Victoria Dockside等商业零售巨擘项目大举借贷，旨在吸引内地游客和企业消费，同时还在边境对面购置了土地。

然而，随着零售业支出下滑及中资企业急于抛售香港写字楼，商业大厦、购物中心等物业的平均价格较2018年峰值已下跌逾40%。

新世界发展旗下商业项目"11天空”，位于香港国际机场附近，摄于2月9日。图片来源：Lam Yik/Bloomberg"中国经济增速放缓不可避免，尤其在当前多重逆风交织的背景下，房地产行业恶化将加速这一趋势"，法国外贸银行高级经济学家Gary Ng表示。

当前市场担忧中国房地产危机可能持续恶化，危及中央政府提振内需的目标。在美国关税威胁出口的当口，这将使经济增长计划面临风险。据彭博调查经济学家预测，今年中国实际经济增长预期中值为4.5%。

经济学家与投资者呼吁出台更全面的支持政策，中国立法机构将于三月召开年度会议，届时通常会公布从年经济增长目标到财政赤字水平等关键指标。

“单靠房地产宽松政策难以提振行业”，普信集团亚洲信贷组合经理Sheldon Chan指出，“协调一致的全面刺激方案才能更有效提升信心与消费。”

原注：中国房地产危机正在最糟糕的时刻恶化

由爱德华多·汤姆森编辑翻译。

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