住房危机促使YIMBY派推动在高端郊区兴建公寓和共管公寓——彭博社

 图片说明：格伦·哈维为《彭博市场》制作的插图；照片来源：Shutterstock

这座拥有119年历史的手工艺风格住宅坐落在平缓的斜坡上，沐浴着阳光，配有护墙板、铅玻璃窗和山墙屋顶。亨利·雷林在马萨诸塞州列克星敦的梅里亚姆街居住了42年。2019年去世的雷林在成为哈佛商学院金融学教授后不久，以14.2万美元买下了这栋四居室住宅。

一个冬日的下午，住在列克星敦的房地产开发商本·芬尼根开着一辆深蓝色雪佛兰萨博班来到这处房产。芬尼根和他的商业伙伴以380万美元的价格从雷林的遗孀手中买下了这栋房子和隔壁的马车房。这个建筑群将成为列克星敦最受欢迎社区之一的10个住宅单元。主楼将被翻新并改造成两套公寓；第二栋已被拆除，为联排别墅和花园式住宅让路。“这是这里的首例。你可以看到背景中的豪宅，“芬尼根在挖掘机的轰鸣声中说道。“十年前——梅里亚姆山的公寓——我会认为那是不可能的。”

芬尼根。摄影师：莫莉·彼得斯为《彭博市场》拍摄在未来几年内，这个拥有3.4万人口的波士顿郊区将新增1000多套公寓、联排别墅和公寓。这是一个惊人的数字，占马萨诸塞州新住房法计划总数的三分之一，该法律放宽了分区限制以解决该州的住房短缺问题。（当地法规的修改促成了梅里亚姆街项目。）列克星敦的计划可能标志着全国范围内提供更多独栋住宅替代方案运动的高潮。其支持者的战斗口号是“是的，就在我的后院”，简称Yimby，以区别于"不要在我的后院”，即Nimby的人。他们的目标是：在同一块土地上建造更多的单元，增加供应以降低美国租房或购房的天价成本。

列克星敦战役绿地上的殖民时代民兵（又称一分钟人）雕像。摄影师：Molly Peters，为《彭博市场》拍摄试想列克星敦采纳这一举措的不可思议之处：波士顿郊区拥有全美最严格的 zoning 法规、最优质的学校和最昂贵的房地产。作为美国革命的发源地，列克星敦尤其像其他社区一样，长期以来一直热切地守护着它的历史。在2019年出版的《社区捍卫者》一书中，三位政治学教授统计了该镇对住房开发的34种规定——从地块的最小尺寸到建筑物的最大高度——是邻近的布兰迪斯大学所在地、对发展更为友好的低成本城市沃尔瑟姆的两倍。

如今，列克星敦和类似美国社区已经接受了一波住房放松管制浪潮，这是由迫切希望刺激更多住房建设的立法者推动的。乔治梅森大学 Mercatus 中心发现，自2023年以来，各州已通过至少95项旨在增加住房供应的法律，主要是通过要求或鼓励市政当局放宽 zoning 法规。2017年之前，立法机构很少通过此类措施。根据总部位于费城的研究和倡导非营利组织皮尤慈善信托基金2023年的一项调查，绝大多数美国人支持这些努力的大部分。“各州开始意识到住房短缺正在构成真正的威胁，”该组织住房政策倡议的负责人亚历克斯·霍洛维茨说。“大坝已经决堤。”

但反弹之势可能正在形成。问题在于：美国住房短缺——根据抵押贷款巨头房利美的数据，缺口高达400万套——这是州级和全国性的问题。然而分区规划权在地方，因此改革往往取决于每个社区的独特情况和善意。例如列克星敦恰好聚集了许多熟悉支持放宽分区限制研究的学者（包括一位哈佛大学住房研究员），还有一位前州住房部长。

虽然列克星敦等少数城镇超额完成了新法律要求，但仍有31个社区未能在最初期限前达标（马萨诸塞州随后延长了期限）。波士顿另外两个郊区抵抗尤为激烈：米尔顿市试图抵制司法部长执法未果，于1月在州最高法院败诉；同月尼德姆镇通过公投否决了合规计划。

刊载于《彭博市场》2/3月合刊Bloomberg Markets。插图：Ian Allen for Bloomberg Markets这种冲突和地方反应的差异性在全美都很常见。纽约州的新罗谢尔郊区以超全国均值两倍的速度建设住房，但州长凯西·霍楚放宽分区限制、新建80万套住房的计划在其他卫星城（尤其是长岛）遭遇强烈反对，迫使她在2023年缩减目标。蒙大拿州立法者简化了姻亲公寓和双拼别墅的建设程序，自称"蒙大拿人反对过度密集化"的房主组织一直上诉至州最高法院。9月房利美对100位行业专家学者的调查显示，人们对加快审批流程、扩大多户住宅分区等最有效改革能否广泛实施持怀疑态度。

共和党人唐纳德·特朗普的总统胜选为这场运动增添了新的变数，其政治立场向来错综复杂。进步派民主党人与支持增长、反对监管的共和党人是关键支持力量。为加速住房建设，特朗普曾提出削减环保等法规。但在9月亚利桑那州图森市的集会上，他却抨击在通勤城镇增建公寓的构想：“我将通过保护独户住宅分区来拯救美国郊区，激进左派企图在你们漂亮的独户住宅旁强行建造公寓楼和低收入住房，以此摧毁郊区。”

价格门槛

美国住房指标

数据来源：全美房地产经纪人协会

*100分表示收入中位数家庭刚好具备购买中位数价位住房的贷款资格

马萨诸塞州政府与邻避主义者的斗争由来已久。1969年州议会通过《反势利分区法案》，针对保障性住房不足的市镇作出规定：若开发商将20%-25%的单元定价低于该地区收入中位数家庭可负担水平，即可绕过某些分区限制。该法案催生了7万套住房。尽管屡遭郊区居民反对，2010年选民仍以压倒性多数否决了废除该法的动议。

2021年，时任共和党州长查理·贝克签署了采用新策略的《MBTA社区法》。该法以当地地铁、公交及通勤铁路系统命名，要求177个交通枢纽城镇设立多户住宅免审批建设区，违者将失去州政府道路、学校等基建拨款。各镇在执行上享有灵活性，有些仅简单划定已基本建成的区域应付了事。

但哈佛大学住房联合中心常务董事克里斯·赫伯特表示，莱克星顿自2018年起就致力于修改住房法规以鼓励建造小型住宅。“镇上普遍认为我们应该采取此类措施，而州政府的授权为实施提供了契机和依据，“居住在莱克星顿的赫伯特说道。

高端郊区

独栋住宅典型价值

数据来源：Zillow

注：典型价值通过Zillow房屋价值指数测算。

与其他新英格兰小镇类似，莱克星顿（1642年始建，1713年建制）没有市长；沿袭殖民时期传统，该镇通过约200名成员组成的"镇民大会"这一常显臃肿的立法机构进行治理。镇规划师们主导了长达数月的集会与公开研讨会。在某次活动中，100位居民分组在地图上粘贴矩形贴纸，标注他们希望开发的区域。

2023年4月，在州政府截止日期前一年多，莱克星顿率先通过合规方案落实MBTA社区法。“这是莱克星顿引领风潮的机遇，“曾任贝克政府住房部长的居民迈克·肯尼利在镇民大会上发言，“这不正是我们的目标吗？站出来展示可能性。“最终投票结果为107票赞成对63票反对。反对者主要担忧交通压力加剧、教育及其他公共服务成本上升，以及小镇特色可能改变。

然而，莱克星顿市选择了全力以赴。该市划拨了227英亩土地，至少是州政府要求面积的三倍。社区已为多达12,546套住房单元敞开了大门。更重要的是，他们还以另一种方式修改了分区法规——只要开发商能整合至少两块相邻地块且项目符合分区规定，任何独户住宅区现在都允许建造多户住宅。这项为芬尼根的梅里亚姆山项目铺平道路的法律，使开发商无需经历漫长而充满争议的特殊许可申请流程（该流程实质上赋予周边居民否决权）即可推进项目。

在该镇MBTA社区提案获批前，莱克星顿规划部门预估新分区将在未来4到10年内新增400至800套住房。但开发商已提交了1,100套的建设方案，且几乎每月都有新申请涌入。其中包括上市公司BXP Inc.（前身为波士顿地产的行业巨头）计划建造312套出租公寓的项目。

哈佛大学的哈拉米略。摄影：Molly Peters for Bloomberg Markets萨尔瓦多·哈拉米略对这些新住宅表示欢迎。他在镇上长大，曾短暂居住于莱克星顿山阿瓦隆公寓——这里前身是2007年由州立精神病院改造的住宅区。 在一个寒冷的傍晚，三个男孩在他当年与小区维修工儿子踢过球的同一片草地上玩耍。

哈拉米洛的父母是移民，母亲来自韩国，父亲来自墨西哥。这个四口之家（哈拉米洛有个弟弟）曾住在由上市公司阿瓦隆湾社区公司运营的公寓楼里一套两居室——如今同类单元月租金已达4000美元。哈拉米洛一家最终因无力承担被迫搬离。担任工程师的父亲工作并不稳定。“我曾住在那边三楼拐角的房间，“他回忆道，“后来我们被从那间公寓赶了出来。”

此后他们辗转于城郊公寓、汽车旅馆以及邻居朋友家的阁楼地下室之间。哈拉米洛从列克星敦高中毕业后，被附近的哈佛大学录取。2021年尚在读大学时，他成为列克星敦镇议会最年轻成员，并投票支持了重新分区方案。“我向自己承诺要证明像我这样的人属于这里，“他在2023年4月的集会上如是说。

去年9月，当哈拉米洛以分子细胞生物学与政府学双学位从哈佛毕业时，因必须搬离列克星敦而失去镇议员资格。他负担不起家乡的房租，更遑论购房——据追踪房地产数据的Zillow集团显示，当地典型独栋住宅售价高达160万美元。

如今23岁的哈拉米洛在马萨诸塞州总检察长办公室担任调查员，与一位睡客厅的室友合租剑桥市月租2568美元的一居室。“我讨厌有人说’你可以去别处住，不必留在列克星敦’，“他表示，“但那里让我有归属感。”

在列克星敦为新公寓寻找空间。摄影师：Molly Peters for Bloomberg Markets列克星敦的反对者并未放弃，他们通过Facebook和镇民大会组织活动，计划在三月就一项限制建筑的请愿进行投票。一个抱怨是：开发商一如既往地倾向于建造豪华住宅，尤其是在高价购地之后。尽管列克星敦要求15%的单元符合州政府的可负担性定义，但大多数仍将以市场价出售。根据Zillow的数据，列克星敦的中位租金接近每月4000美元，而购买新的联排别墅或公寓远非中产阶级家庭所能负担。例如，在Meriam Street开发项目中，部分住宅可能售价近300万美元，而一套可负担单元预计将通过抽签以低于40万美元的价格出售。（Yimby支持者认为，任何新增供应都会降低价格，部分原因是买家和租户会腾出其他地方的廉价房产。）

镇民大会成员Dawn McKenna投票反对这些变更，她对列克星敦早期的愿景怀有深厚感情。1976年，McKenna（当时的Dawn Pars）从列克星敦高中毕业时，她和男友Stephen McKenna曾誓言要一起生活在列克星敦战役绿地——美国独立战争中第一滴血流淌的地方。（今年四月，该镇将纪念这场战役的250周年。）他们在刻有殖民地民兵指挥官John Parker上尉名言的岩石附近订婚：“坚守阵地。除非对方开火，否则不要开枪。但如果他们想要战争，那就从这里开始。”

1999年，这对现已结为连理的夫妇实现了梦想，搬进了一栋可俯瞰历史悠久的列克星敦绿地的新英格兰风格农舍。这座带有绿色百叶窗和白色尖桩篱笆的房屋建于1830年，距离2020年开放的列克星敦游客中心仅几百英尺——当时她正担任当地旅游委员会主席。

麦肯纳的两个孩子也从列克星敦的学校毕业，她希望收紧该镇目前较为宽松的分区规划。她正在竞选由五人组成的列克星敦镇政委员会席位，该委员会负责监督镇政府。她表示支持建造更多住房，只是不赞成列克星敦已批准的规模。现年66岁的麦肯纳（其丈夫是前任校长）指出，税收将无法跟上消防、供排水服务以及教育所有新居民子女等成本的上涨速度。“住房不是免费的，“她说，“如果我是一位家长，无论是单亲妈妈、夫妻还是其他情况，只要我有孩子且能支付列克星敦的居住费用——无论是通过经济适用房还是市场价住房——我会让一、二、三个孩子挤在一间卧室，只为获得这里的优质教育。”

麦肯纳重返列克星敦战役绿地上的求婚地点摄影师：Molly Peters，彭博市场专栏列克星敦规划总监艾比·麦凯布表示，当居民反对公寓建设时，她会给出直截了当的回应：根据MBTA社区法和列克星敦2023年通过的亲开发商修正案，只要开发商遵守规则，他们无能为力。“这不是一个可自由裁量的流程，“她说。

因此，梅里亚姆街的建筑商芬尼根正在推进项目。这位从警察转行为房地产开发商之子的企业家，正思考自己的七个孩子未来能否负担得起住房。他的公司长期专注于拆除老旧住宅，代之以售价高达600万美元的新建公寓。

去年八月，芬尼根成为列克星敦市首位依据MBTA社区法案获得项目批准的开发商。他以725万美元购入一栋1851年建造的意大利风格住宅。芬尼根估算，由于该物业位于分区限制较宽松的区域，为此多支付了400万美元溢价。

一栋174年历史的列克星敦住宅，为开发项目让路而被迁移。摄影师：Molly Peters，彭博市场为安抚部分对计划不满的邻居，他将整栋房屋从地基上整体迁移至地块角落，未来将改造成两套公寓。芬尼根表示，作为善意之举，他免费为邻近住户修建了车道，并在建筑前增设公交候车亭。预计明年完工后，这栋174岁的老宅将为未来让路——取而代之的将是包含30套公寓的三层综合楼。

戈帕尔从彭博社波士顿分社报道房地产新闻。