为何美国人被困在原地，住房成本却飙升——彭博社

2001年的迁徙景象。近几十年来，美国人的迁移意愿显著降低。

摄影师：Paul Aiken/Digital First Media/博尔德每日相机报通过Getty Images)

美国人曾对迁移如痴如醉：19世纪时，每年有三分之一的美国居民搬迁。直到1970年，这一比例仍高达五分之一。

根据美国人口普查局12月数据，如今已降至十三分之一。少数族裔的迁移者越来越少，现代迁移者比普通人群更白更富。

约尼·阿佩尔鲍姆在新书《困局：特权阶层如何扼杀美国机遇引擎》中追溯了美国迁徙自由的兴衰史，揭示了日益增长的安土重迁倾向与当前住房 affordability 危机的关联。他的结论是：在这个以迁徙为根基的国度固守一地——尤其是当经济困顿时拒绝通过迁移改善处境——已成为发展桎梏。

图片来源：兰登书屋《大西洋月刊》编辑阿佩尔鲍姆指出：“当今美国的部分社会失调在于，我们正将欧洲式的固着性与美国式社会福利的吝啬程度结合起来。”

这场风波的主要罪魁祸首是限制住宅灵活性的分区法规和住房条例。阿佩尔鲍姆写道，19世纪加州莫德斯托市的反华情绪如何为20世纪的分区法和排他性"红线"贷款做法奠定了基础。早期的分区狂热分子利用消防安全、建筑规范和高度限制来按照他们的喜好塑造城市，并将新来者拒之门外——这些策略至今仍被用于"别在我家后院"运动和席卷美国城市的反密度运动中。

《困局》与最近一系列探讨分区和住房监管历史的书籍并列。（另见莎拉·布罗宁的《城市钥匙》、M·诺兰·格雷的*《任意界线》*，以及阿佩尔鲍姆在《大西洋月刊》的同事耶路撒冷·德姆萨斯编辑的合集《论住房危机》。）这并非枯燥的市政法律条文复述：阿佩尔鲍姆穿插了自己家族的历史——早期清教徒移民如何来到马萨诸塞州剑桥市的专属街道——并讲述了他人拥抱变化与机遇的个人故事。他对"搬家日"（一种多达三分之一的租户会签署新租约并更换住所的习俗）的描述，为广泛复兴这一传统（在魁北克仍保留）提供了有力论据。我们还听到了被困者的声音，比如密歇根州弗林特市的居民，他们回忆了该镇的工业鼎盛时期，并谴责其衰落的现状。

彭博城市实验室就"搬家日"消逝的乐趣、个人流动性与美国发展如何交织共生、以及如何从这场危机中重建等问题与阿佩尔鲍姆进行了对话。为清晰起见，本次访谈内容经过编辑和浓缩。

我们国家在将流动性与可负担性联系起来方面做得够好吗？我们非常清楚可负担性危机，但感觉若能正确关联这两者，就能更有力地证明我们所需的改革。

我认为在讨论住房可负担性危机时，我们存在双重失误。首先是美国其实有大量价格相当低廉的住房——只是这些住房并不位于人们能找到改善生活或为子女创造更好机会的地区。

这就引出了问题的第二部分。当设计解决方案时，理想状况是找到一套能让人们住得起房的方案，但通常你的视野会局限于那些已经身处繁荣地区的人群。如果你让某人住进了通过某种方式永久保障的可负担公寓，就会自我庆贺说任务完成。但吊诡的是，我国许多政府资助的住房计划反而将人们束缚在特定地点。若你有幸从公屋等候名单中脱颖而出，放弃这个单元简直是疯了。有时候问题不仅在于解决方案不完善，更在于它们实际上产生了反效果。

尽管我们正处于流动性危机之中，但最近仍涌现出纳什维尔、奥斯汀等新兴繁荣城市，以及一系列美国中等规模城市，它们经历了复兴，突然迎来人口激增，却又迅速难以维持这种增长态势和可负担性。这说明了什么？

人们常认为宜居之地应如奢侈品手袋般，仅是富裕阶层才能享有的商品。这种观点颇为奇特，因为在绝大多数美国历史时期，事实并非如此。当某地经济蓬勃发展时，人们会蜂拥迁入，而其他人则争相为其建造住房。虽然会经历艰难的适应期，但房价并不会持续高企。

加利福尼亚州尔湾市波托拉泉开发区的新建住宅项目。摄影师：Brian van der Brug/洛杉矶时报 via Getty Images从淘金热到1970年代，加州每二十年人口就翻一番，但经通胀调整后的房价中位数却未上涨。这本是可实现的。而如今我们看到，当某地经济开始腾飞时，几乎立即就会陷入住房危机。

地方政府已采取诸多措施试图改变现状。明尼阿波利斯2018年率先推动全市范围的分区升级改革，纽约刚刚通过"应许之城"分区改革方案。是否有城市正开始走上正轨？

有些城市已经建设得足够多，现在它们的租金开始下降，比如奥斯汀，这验证了原则，但并未为其他城市提供明确的路线图。归根结底，我怀疑将控制新建项目的权力完全交给地方政府的法律制度，是否真能产生足够的新建筑来解决我们面临的危机。所有这些地方政府在20世纪20年代就被授予了这项权力。这是赫伯特·胡佛领导下的一次全国性大推动，旨在采纳这些措施并创建新权力，将其下放给地方。

世界上还有许多其他方法来规范土地使用。在那些房价涨幅不大的国家，它们倾向于采取更广泛的区域或国家层面的方法——对整个大都市区实施相当标准的设计规定，这样规则就不会以牺牲贫困社区为代价来偏袒富裕社区。要求单个城市做到这一点很难。如果你真的希望看到系统性变革，可能需要讨论在州一级而非仅仅是城市层面改变规则。

你书中的部分历史展示了美国过去租赁和租户文化有多么普遍。“搬家日"假期是书中非常精彩的一部分，所有人都在同一天搬家，这给了租户很大的市场力量。后来我们把住房变成了资产，财富的基石，这种转变导致了许多政治和政策变化，严重损害了流动性。似乎很难让这个精灵重新回到瓶子里。

搬家日——这个一年一度的流动庆典——在不同地方有着不同的日期。所有未书面续签的租约都在同一天到期，整座城市可能有一半人都在忙着搬迁。我最喜欢的一个轶事是，人们会在搬家日拉上家中窗帘假装不在，因为他们对留在原地感到难为情。当时存在着浓厚的流动文化。当然，文化会变迁，且往往难以复现。

1859年纽约市搬家日的插画。摄影师：Bettmann/Getty Images将住房视为投资工具的问题在于，这对绝大多数人而言并未奏效。有充分研究表明这种情况如何在美国大部分地区发生，比如密歇根州弗林特市，少数族裔群体尤其明显。如果更多美国人选择租房以获得被房产所有权削弱的流动优势，他们很可能会过得更好——这一点在我看来毋庸置疑。如同所有投资，房产存在亏损风险。对于寻求居所者而言，将全部资产押注于单一投资并不总是明智之举。

如果让你在一张白纸上重写美国大城市的区划法规，你会如何设计？我们该如何修改这些规则以促进建设，当然还要增强流动性？

规则需遵循三大原则。首先必须保持一致性。大多数城市的分区规划类别和叠加层数过于繁杂，两者相乘可能导致像纽约这样的单一城市出现数百种规划分类，迫使建设者必须掌握该城市的专业知识。若能制定适用于广阔地理区域的简明规则，让全美各城市统一使用10个标签对应10种分区规划，建筑师和总承包商就能为住房问题设计经济高效的解决方案，并轻松将同一方案应用于多地。我认为这将产生巨大影响。

其次要调整规则以促进供给充足。必须确保制定的规则与合规成本相平衡，因为住房短缺会造成切实危害。取代单间公寓的结果并非优质住宅，而是无家可归者激增。制定看似善意却导致人们无力承担住房的规则非常容易，这对所有人都是灾难。

最后是制定有利于流动性的规则，避免长期束缚居民。是否有适合多子女家庭的租赁单元？建筑规范是否导致五居室公寓根本无法建造？现行监管流程极少考虑这类问题，往往只关注风险最小化而非效益最大化。

人们可能减少了迁移，但在美国，企业搬迁却日益频繁。有大量激励措施旨在引导企业迁移的方向。这种企业福利，加上放松管制和企业权力，如何影响人口流动的叙事？

我们生活在一个资本流动性远超劳动力的国家，各地争相降低标准，向企业抛出税收优惠以吸引其迁入，希望它们能带来就业和繁荣，但往往它们带来的收益远不及所付出的代价。

在美国历史的大部分时期，并不需要这样做。城市通过打造宜居环境吸引人口流入而发展壮大，人们自然会向机遇之地聚集，这一模式曾非常有效。这并不意味着没有地区陷入衰败——美国历史上从不缺乏昙花一现的繁荣城镇。但它确实意味着当一个地方衰败时，人们可以转向新的机遇之地，而不必被困在原地。