洛杉矶大火：银行应对豪宅被烧毁后的巨额抵押贷款问题——彭博社
Ann Choi, Yizhu Wang, John Gittelsohn
1月15日，洛杉矶太平洋帕利塞德地区被山火摧毁的社区中，仍有少数房屋完好无损。摄影师：Jill Connelly/彭博社在遭受野火肆虐的洛杉矶富裕社区，数百万美元豪宅的巨额抵押贷款十分普遍，这使得持有这些贷款的银行可能面临风险。
根据彭博新闻对消费者金融保护局数据的分析，在洛杉矶受火灾影响的地区，超过72%的抵押贷款属于不合规类别——也称为巨额贷款。这一比例几乎是全国平均水平的五倍，也接近加州26%比例的三倍。从2018年到2023年，受影响地区发放并保留在银行账簿上的巨额贷款超过110亿美元。
风险敞口最大的银行包括被称为“明星银行”的城市国民银行，以及2023年破产后被摩根大通公司收购的第一共和银行。第一共和银行发放了近13亿美元的巨额贷款，在该地区的巨额贷款机构中仅次于美国银行公司。城市国民银行于2015年被加拿大皇家银行收购，并将加利福尼亚州视为其最大市场，2018年到2023年在该地区发放了8.43亿美元的巨额贷款，几乎与美国合众银行和摩根士丹利的总和相当。
银行资产负债表上的巨额贷款使得如果借款人逃避债务，银行将承担损失。由于太平洋帕利塞德和阿尔塔迪纳许多地区的房价使贷款金额超过了政府支持实体购买的上限，银行已将数十亿美元的抵押贷款保留在账上。2025年，联邦住房金融局对包括洛杉矶县在内的高成本地区的合规贷款限额为120万美元——这意味着银行无法将更高金额的抵押贷款出售给房地美或房利美。
“这是银行必须应对的风险，“南加州大学马歇尔商学院兼职教授、前银行首席财务官詹姆斯·莱奥内蒂说，“表面上看起来可能很糟糕。”
银行可能面临一系列财务和声誉问题——对陷入困境的借款人进行止赎，如果房主放弃还款责任则试图从保险公司追回损失，将土地出售给投资者，如果无法收回房地产的全部价值则自行承担损失。虽然对贷款机构的一些打击可能是暂时的，但处理逾期付款、与借款人合作以及与保险公司谈判将需要大量的人力时间。
摩根大通、城市国民银行和美国银行不愿就他们的巨额贷款情况发表评论，但表示他们正在为受影响的客户提供宽限期，并分别为恢复工作捐赠了200万美元、300万美元和200万美元。这两家公司的首席财务官在1月中旬的财报电话会议上表示，摩根大通和美国银行预计野火不会对财务造成太大影响。
保险旨在为房主减少问题并降低贷款机构的风险，这一目标至少在一定程度上已经实现。加州最大保险公司State Farm本月申请了22%的紧急费率上调以覆盖火灾理赔成本。但该地区许多借款人的保单已被取消或保额不足。行业数据显示，火灾区域房产的承保成本低于全美平均水平，意味着业主支付的保费较低，通常也意味着理赔金额更少。
根据加州大学洛杉矶分校经济学家的研究，财产和资本总损失可能高达1640亿美元，其中保险损失预估为750亿美元。
低利率困境
持有低息抵押贷款的借款人（例如2020至2021年间发放的3%以下利率贷款）有动力继续还款以保护投资。但火灾区域房产价值可能已暴跌至侵蚀借款人净值的程度，促使部分人选择放弃房产而非重建。
“我已经66岁了，“莱奥内蒂说，“如果这事发生在我身上，我必须慎重考虑’是否愿意再等五年’"。
一月份的野火摧毁了太平洋帕利塞德斯和阿尔塔迪纳社区。帕利塞德斯大火沿太平洋海岸烧毁了超过23,000英亩土地，而伊顿大火则烧焦了14,000英亩，包括东部的阿尔塔迪纳社区。这两场大火已摧毁超过16,000座建筑，其中包括11,000栋独户住宅，自1月7日强风中火势爆发以来，目前已确认29人死亡。
加州大学洛杉矶分校安德森管理学院的兼职教授埃里克·萨斯曼曾作为多起野火案件的专家证人，提供损害评估的计量经济模型，他表示现在评估对银行的损害还为时过早。
“在正常情况下，我会说有保险，损失应该得到覆盖，”他说。“在这种情况下，我绝不会做出这样的表述。我不知道。”
虽然清理工作才刚刚开始，重建将需要数年时间，但银行监管机构正在关注潜在的问题。
“几家面临洛杉矶地区火灾损害的金融机构可能需要处理一些信用风险，”加州金融保护与创新部在一份电子邮件声明中表示，并补充说“正在密切监控我们的金融机构，并与我们的持牌人保持联系。”
受洛杉矶火灾影响的地区抵押贷款支付下降
2024年12月至2025年1月收到的支付变化
来源：洲际交易所公司
注：数据为截至每月17日的支付情况
初步数据显示，火灾已经打乱了房主的财务状况，借款人已经出现拖欠。
截至1月中旬，受灾地区的抵押贷款还款率下降了近5%。根据洲际交易所公司的交易和金融数据分析，由于借款人通常会在每月固定日期或前后还款，还款额的早期下滑表明受灾地区的抵押贷款拖欠率可能已大幅上升。洲际交易所抵押贷款和住房市场研究主管安迪·沃尔登表示，情况可能进一步恶化：自然灾害后第三个月通常是拖欠率的高峰期。
他称：“火灾受灾区的许多房主遭受了毁灭性财务损失，当人们努力重建生活时，部分借款人可能难以维持财务偿付。”
包括摩根大通和美国银行在内的五家大型银行，以及270家地区性贷款机构宣布，将为受火灾影响的房主提供90天还款宽限期。
加州是2023年区域性银行业危机的震中——此前美联储为对抗通胀加息，导致多家银行资产负债表上持有的证券市值暴跌。总部位于加州拉霍亚的Silvergate Capital Corp于2023年3月决定关闭，硅谷银行和第一共和银行在随后几个月相继倒闭。摩根大通通过政府主导的交易收购了总部位于旧金山的第一共和银行，该交易包含与美国联邦存款保险公司签订的损失分担协议，为这家美国最大银行承保了第一共和银行80%的抵押贷款信用损失。
与此同时，总部位于洛杉矶的城市国民银行面临一系列挑战，包括存款外流导致的融资成本激增，这促使多伦多母公司加拿大皇家银行对其资产负债表进行救助，以及货币监理署对其风险控制展开调查。一位发言人表示，由于加拿大皇家银行将于2月27日公布季度财报前的静默期规定，城市国民银行无法就潜在山火损失置评。
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除违约风险外，贷款机构还面临其他隐患。为约700名火灾受害者提供无偿法律咨询的洛杉矶律师丹尼尔·吉奇表示，在伊顿和帕利塞兹火灾中失去房产的绝大多数业主，其保险金额不足以覆盖重建、财产置换和临时住所费用。
帕利塞兹火灾高成本区域的业主——特别是通过加州FAIR计划投保的业主（该计划为无法获得其他保险的居民提供基本火灾保险，是火灾区第二大承保方）——更可能面临保额不足问题，因该计划设有300万美元的赔付上限。此外帕利塞兹火灾区更多住宅已失去私营保险商承保，例如州立农业保险公司去年宣布将取消90272邮编区（含太平洋帕利塞兹）69%的保单。
“就高端住宅而言，由于大量保单被撤销，帕利塞德斯地区采用FAIR计划的住宅比例要高得多，”吉奇表示。
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不过，即便因保险不足导致借款人违约，该地区房产价值——如太平洋海景等稀缺资源——仍能为贷款机构提供损失缓冲。
“即使没有保险或保额不足，这里的地价依然极其昂贵，”哥伦比亚商学院房地产金融教授托马斯·皮斯科尔斯基指出。
地区性银行与大型银行面临巨额贷款风险敞口
2018-2023年非合规贷款占抵押贷款总额比例
数据来源：彭博对HMDA数据及银行财报的分析
注：巨额（非合规）抵押贷款指超出政府赞助企业收购限额的贷款
对于灾后重建者而言，虽不必然需要重新贷款，但多数人可能需为昂贵升级申请新房贷。90天宽限期远不足以应对房主同时承担损毁房产月供与临时住所租金的双重压力。加州法律规定，保险公司须在紧急状态后承担最初36个月的临时安置费用。保险公司通常要求投保人重建房屋才能获得全额赔付。
巨额贷款通常被视为安全资产，因其面向拥有高价房产的高收入群体。贷款方常要求首付比例超过标准的20%。联邦数据显示，2018年以来全美贷款机构账面上持有近2万亿美元巨额贷款。占抵押贷款市场31%份额的银行与信用合作社，发放了超70%的非合规贷款。
洲际交易所的瓦尔登表示：“由于监管压力和相关成本增加，银行已大幅缩减了在合规贷款市场的业务规模。尽管如此，由于拥有资金优势且该市场能帮助银行为高净值客户提供房地产服务，它们仍是巨额贷款市场的主要参与者。”
方法论：彭博新闻社分析了消费者金融保护局2018至2023年间收集的5400万笔抵押贷款，以计算巨额或非合规贷款占比。分析排除了房屋改善贷款。CFPB将超过联邦贷款额度指导标准的贷款定义为非合规贷款。数据披露了贷款由银行或非银行机构发放，以及抵押贷款是否在发放当年被公共或私人证券化机构收购。为按资产规模考察银行的巨额贷款风险敞口，彭博根据联邦金融机构检查委员会最新电话报告中报告的总资产将银行分为六类。
为评估洛杉矶火灾影响区域的抵押贷款趋势，彭博调研了太平洋帕利塞德和阿尔塔迪纳的20个人口普查区，截至1月下旬这些区域近九成住宅物业已接受加州林业和消防部门检查。火灾受灾区域的抵押贷款发放或再融资未纳入彭博本次分析时段。