今年哪些因素可能扰乱英国房地产市场？——彭博社

John Stepek

2025-02-07

房价持续缓慢攀升。

摄影：Jason Alden/Bloomberg欢迎订阅屡获殊荣的《金钱蒸馏》通讯。我是约翰·斯特佩克。每个工作日，我将解读市场与经济领域的重大事件，并阐释其对您财富的影响。

尽管消费者和企业可能感到些许沮丧，工党政府或许经历了史上最短蜜月期，但英国有一个机构依然我行我素——我们坚如不锈钢的房地产市场。

1月份房价同比上涨3%，环比上涨1.6%。哈利法克斯数据显示，英国平均房价现已略低于30万英镑——不过我对这个数字持保留态度，不同指数的统计结果差异较大。关键不在于具体价格，而在于其变动趋势。

就趋势而言，过去几个月我们看到的大部分数据都表明，房地产市场已基本回归到接近"常态"的水平。

例如，月度抵押贷款批准量目前略高于2014至2019年的月均水平（我认为这五年是房市最后一个相对平稳的"常态"时期）。

毫无疑问，现在获得抵押贷款不似2008年经济繁荣期前那般容易。但人们仍在千方百计地购房置业，目前没有明显迹象表明这种趋势会停止。

在这方面，值得强调的是，尽管我们尚未经历房价暴跌，但过去两年多来，房价上涨速度已显著低于工资增速。

根据哈利法克斯银行数据，2022年6月英国平均房价约为293,500英镑。这意味着此后房价仅上涨了约2%。

换言之——尽管那些沮丧的首次购房者可能毫无感知（我深表同情）——但这段时期房价从平均水平来看确实变得更可负担了。

（虽然可能雪上加霜，但我隐约怀疑——尽管难以完全证实——实际情况是首次购房者能负担的房产类型涨幅最大，而更昂贵的改善型住房反而涨幅最弱）。

今年可能撼动房地产市场的因素？

那么这意味着什么？常规预测是2025年将延续当前趋势。房价缓慢上涨但持续落后于工资增速的局面完全可接受。哪些因素可能打破这种平衡？

如果政府足够绝望（我认为这很有可能），那么放松抵押贷款限制给市场打"强心针"，试图释放"繁荣信号"将是经典的政治策略。

不过，在选举周期如此早期阶段采取这种措施很容易适得其反。市场可能过早冲高回落，而政府需要的是让房价在选民投票时达到峰值。这一点值得注意——我们正身处未知领域，特别是考虑到英国突然从两党制转变为三党制民主政体。

在“房价下跌”方面，今年房价可能面临两大“威胁”。（我将“威胁”打上引号，因为无论如何，房价下跌未必是坏事——但如果因以下两个原因导致房价下跌，则意味着经济领域其他环节也出现了问题）。

首要威胁是国债市场再度动荡或更广泛的利率波动。考虑到债券市场普遍不确定性及全球政府债务规模，我们绝不能排除这种可能性。

尽管如此，目前看来（就我们所能预见的近期未来而言），今年抵押贷款利率不太可能出现大幅波动。经济增长或许不尽如人意，但通胀率很可能在2025年大部分时间维持在3%以上，这解释了为何英国央行比往常更不愿明确表态政策走向。

影响来年房地产市场的第二大“宏观”因素是就业。目前我仍期待经济能持续运转，就业市场得以维持稳定。

经济衰退引发的失业率激增可能导致被迫售房者增多而买家减少，但这种情况仍不太可能发生（考虑到银行将房产收回作为最后手段，失业率需出现相当严重的飙升才会触发）。

除此之外，我认为四月印花税激增对市场的冲击可能超出预期。虽然（至少对住宅买家而言）印花税税率并未上调，但免税期持续如此之久，其对销售的影响或许比预期更为显著。

请记住，印花税需从原本可用于支付首付的资金中扣除，这将使经济拮据的首次购房者面临更大压力。但除此之外，在我看来，房地产市场今年大体上仍将平稳无波。

当然，这些预测都不应影响你个人换房或购买首套房的决策。相较于宏观经济环境的不确定性，还有更多重要因素需要考虑。只需确保所选居所是你乐意长期居住的地方，这样才能为未来保留灵活性。

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我该如何爱你？让我细数种种。摄影师：克里斯·拉特克利夫/彭博社### 午间市场

纵观整体市场——富时100指数下跌0.3%至8,700点附近，富时250指数下跌0.4%报20,890点。英国10年期国债收益率持平于4.47%，德国和法国同期国债收益率微升，美国国债收益率涨幅更为明显。

黄金上涨0.2%至每盎司2,860美元，布伦特原油上涨约0.5%至每桶74.70美元。比特币上涨1.8%至98,590美元/枚，以太坊上涨2.3%至2,770美元。英镑兑美元下跌0.1%至1.242美元，兑欧元上涨0.2%至1.199欧元。

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“英国消费者维持现状在经济上是不可行的。”

乔纳森·布里尔利

英国天然气电力市场办公室首席执行官

这位英国能源监管机构负责人现支持通过区域定价（而非全国统一定价）改革市场的方案，需求更高、供应更紧张的地区将支付更多费用人口较少、交通更便利的地区。### 给…打气的话量化一下

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下周需要关注的主要新闻包括：

在经济新闻方面，我们将获得英国第四季度GDP的初步数据，这些数据很可能显示2024年最后三个月的GDP出现收缩。此外，皇家特许测量师学会的最新报告还将提供英国房地产市场活动的另一项更新。在英国以外，其他重要发布包括美国通胀数据和欧元区第四季度GDP。
在企业方面，即将公布财报的公司包括石油巨头BP、房屋建筑商MJ Gleeson和Barratt Redrow、银行Barclays和Natwest、消费品巨头Unilever，以及商业地产房东SEGRO等。

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