纽约的选择性返工是个问题 - 彭博社

Conor Sen

快回来：位于东中城公园大道375号的西格拉姆大厦。

摄影师：Jose A. Alvarado Jr/Bloomberg

纽约市体现了美国办公市场当前正在进行的双面复苏。数百万平方英尺的过时办公空间在曼哈顿等待重新利用或拆除，而中城的奖杯建筑则满员。在城市试图解决长期住房短缺的问题时，它将很快面临创造更多雇主和员工所需的办公空间的额外挑战。

企业租户对最佳子市场中的最佳建筑表现出明显的偏好——部分原因是这有助于说服员工在办公室环境中的重要性，部分原因是租用一栋半空置的老建筑的空间风险较大，尤其是其所有者可能面临止赎。优质建筑的租金在未来几年有潜力飙升，这就是为什么黑石集团接近收购中城的一座办公大楼。持有优质物业的办公房地产投资信托基金看起来越来越有利可图，随着入住率上升和获得融资的机会，可以利用其他地方的困境。

彭博社观点好市多为其DEI政策辩护——现在它应该谈论这些政策DEI可以被证明是合理的，但不是通过更好的利润特斯拉是一家汽车公司。它的股票是一个网络迷因。美联储的最佳选择是耐心，因为混乱统治着然而，新项目面临着困难的融资环境，较长的建设周期将为纽约大都市地区及全国其他办公子市场创造机会，那里的优质空间并不那么稀缺。

曼哈顿办公市场的强劲在租赁中最为明显，2024年第四季度租赁了1020万平方英尺，这是自2019年最后三个月以来的最高水平，超过了10年平均水平，根据Colliers国际集团，一家商业房地产服务公司。这代表着比去年增长了24%。净吸收量——一个显示办公空间是填满还是空置的指标——连续第三个季度为正，并且去年增加了732万平方英尺，扭转了2023年的负净吸收。此外，近500万平方英尺的库存，或约占曼哈顿总办公供应的1%，因计划转为非办公用途而从市场上撤回，加速了可用空间的紧缩，超出了租赁活动所暗示的情况。

尽管纽约的空置办公空间仍高于疫情前水平，但这并未反映出一个极其分化市场的动态。美国最大的上市办公REIT BXP Inc.，专注于高质量建筑，在周三的财报电话会议上表示，他们在曼哈顿中城的可用性“几乎没有”。在12月的投资者日活动中，SL Green Realty Corp.的首席执行官Marc Holliday谈到“也许是我职业生涯中见过的最紧张的优质空间条件”。

这些轶事反映了对品质的追求，新建的设施丰富的建筑受到租户和投资者的青睐，而老旧建筑则难以生存。数字非常明显：自2020年第一季度以来，曼哈顿自2010年建成的办公楼的可用空间从17.3%下降到15.5%，而老旧建筑的可用空间则从12.7%激增至18.2%，根据Avison Young，一家商业房地产服务公司。可用空间集中在少数几栋建筑中。SL Green超过50%的空置物业位于其建筑的15%范围内，这也说明了为什么一些建筑正在被重新利用。

优质空间已经稀缺，令人担忧的现实是，在后疫情时代的严酷条件下，纽约几乎没有在建的办公楼项目。

“我们已经看到新建筑的完全停滞，”黑石集团总裁乔纳森·格雷在周四接受彭博电视采访时表示。“我们将开始看到租金上涨。”格雷表示，全国一些“相当不错的质量”建筑的估值已下滑多达70%，为全球最大的商业地产所有者打开了收购机会。

一个值得关注的关键项目是343 Madison，BXP计划在今年晚些时候开始建设一座46层、950,000平方英尺的办公空间。BXP在其财报电话会议中表示，目前曼哈顿中城是美国唯一一个预计租金足够高，使得办公建筑建设可行的子市场，考虑到建筑成本的显著通胀。但根据SL Green的说法，在纽约建造一座办公大楼通常需要四到七年，这表明高品质空间的紧缺将持续多年。

这引发了一个问题，如果雇主无法在中城找到优质空间或被价格排挤，他们会去哪里。其他子市场，如中城南，可能是答案，尽管SL Green指出，尽管那里的租赁活动有所增加，但在老旧建筑和位置不便的建筑方面，仍然缺乏大型租户的需求。也有可能一些雇主考虑将工作迁移到其他国家的地方，那里的办公复苏进展不那么明显，并且有更多新建、设施丰富的空间可供选择。Cousins Properties Inc.，在阳光带中最大的办公房地产投资信托，专注于亚特兰大和奥斯丁，在一份11月投资者演示文稿中指出，他们的投资组合中有64%是在2010年后开发或重新开发的。

我们将在2025年期间更好地了解这些趋势，以及纽约的复苏是否会扩展到自疫情以来一直挣扎的其他大都市。

可以理解的是，投资者和开发商在经历了办公市场刚刚经历的核冬天后，对新建项目持谨慎态度。即使租金上涨到足以刺激建筑的程度，建设的长期滞后意味着纽约很可能会面临质量空间的短缺，这种短缺将持续多年，抑制城市的增长，并将经济活动推向国家的其他地区。

纽约的政策制定者一直专注于建设更多住房以防止工人离开城市，但雇主所需的办公空间短缺可能最终会导致一些工作迁移到其他大都市。

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