德国人买不起他们的镀金住宅 - 彭博社
Chris Bryant
下一个德国政府应该让房屋建筑商摆脱繁重的黄金标准。
摄影师:克里斯蒂安·博奇/Bloomberg
面对第三年的经济停滞和日益增长的可负担住房短缺,德国下一个政府必须面对一些不愉快的真相:建筑成本变得过于昂贵和复杂,过度的监管部分是罪魁祸首。幸运的是,还有一种替代方案——允许建筑商偏离繁重的标准。
这个行业的问题是国家的缩影:过度工程和风险规避是增长的制约,而由此导致的住房短缺和租金上涨加剧了社会紧张,并且助长了极右和左翼的支持。
彭博社观点这场贸易战有多愚蠢?让我来数一数德意志银行的国内困境风险使其沦为跟随者Swatch的卖空者仍有时间为什么挪威的政治危机是一个欧洲能源问题“有很多德语单词以‘-保护’结尾,但我们德国人最终却是保护自己到死,”德国独立房地产和住房公司协会(BFW)主席迪尔克·萨莱夫斯基告诉我。“结果是建筑成本大幅上升。”
住房短缺
完成的住房数量远低于政府设定的40万的目标,并预计在未来几年将进一步下降
来源:德斯塔蒂斯,伊福
注:2024-2026年显示的是伊福的估计
对于这样一个富裕的国家来说,德国是一个租户的国家:超过一半的人口租房,比例高于任何其他欧盟国家;他们支付的租金通常受到严格监管,因此近年来的增长相对缓慢。
然而,对于新来者或任何搬家开始家庭的人来说,情况则大相径庭:新建租金和短期家具租赁没有上限,这些费用已经飙升。根据德国经济专家委员会的说法,自2010年以来,新租金每年增长4%——是现有合同的两倍多。
虽然在东德经济不太活跃的地区仍有大量空置房产,但在柏林等大城市的空置率极低。然而,建筑活动已经崩溃。根据伊福研究所的估计,全国范围内,2024年完成的住房数量可能只有约25万,远低于已解散的三方联盟设定的每年40万的目标,并将加剧现有的约80万套公寓的短缺。
情况不会很快改善:住宅建筑许可证下降了19%),与去年同期相比,2024年11月的11个月内。与此同时,德国的人口在过去十年中增加了大约300万,部分原因是乌克兰和叙利亚难民的到来。
建筑危机
经过十年的繁荣,德国住宅建筑许可证的数量急剧下降
来源:彭博社,德斯塔蒂斯
注意:包括新建、对现有结构的扩建和重大翻新
虽然融资成本的增加引发了房地产开发商破产,并使建筑工地未完工,但利率并不是唯一的问题;根据政府数据,自2000年以来,住宅建筑成本几乎翻了一番,与技术标准相关的费用根据基尔的ARGE建筑研究所的说法,更加极端。
结果是,建筑数学不再成立:估计的 每平方米 €18-€20($19-$21)的月租收入 通常是支持住宅项目所需的费用的两倍左右 全国平均租金。
黄金住宅
德国的质量标准,包括与能源效率和无障碍相关的标准,推高了技术工作和设备的成本
来源:ARGE
注意:显示新住宅建筑每平方米的成本
让行业恢复运转将大大有助于振兴经济——建筑投资占 国内生产总值的约12%。解决方案是降低建筑成本。
政府无法决定借贷成本或混凝土等材料的价格,但对建筑标准有一定影响(尽管各州、市和行业机构也非常有影响力)。
现状是不可持续的:一些地区仍然强迫公寓开发商包括地下停车位,即使许多潜在租户并不驾驶,这可能会使公寓成本 增加多达10%。而且,由于各州之间的建筑规则不统一,承包商很难应用标准化的流程,例如 系列和模块化建筑。由于潜在的法律后果,建筑商对偏离繁重的技术规范和普遍认可的实践标准持谨慎态度。
我并不是建议德国应该废除消防安全规则,或放弃脱碳和美学考虑。但许多这些规范与舒适性有关,而成本已经变得过于高昂。例如,浴室往往会同时配备地暖 和 散热器以满足温度标准,而加固混凝土天花板则非常厚,以避免违反噪音规定。与此同时,一个75平方米的公寓可能最终 配备近50个插座 — 对于最注重科技的家庭来说,这显然太多了。
“我们需要摆脱镀金的建筑标准,”萨莱夫斯基告诉我。“优先考虑应该是‘温暖和干燥’。”德国最大的房东似乎同意这一点:在11月宣布在长时间停工后恢复建设时,Vonovia SE表示将 放弃地下停车场,优化能源标准并增加模块化建筑。
在某些方面,卸任政府并没有让建筑行业的生活变得更容易:自2024年起,新住宅要求至少65%的供暖系统由 可再生能源提供,例如。但在其他方面,政府则相当具有前瞻性。例如,在7月,住房和司法部提议允许建筑规划者和客户偏离舒适标准,从而实现高达10%的成本降低。
被称为“建筑类型E”(意为“简单”),该政策初衷良好,但在获得议会批准之前,联盟就崩溃了,专家表示规则的制定方式可能会引发比解决更多的法律冲突。
不过,下届政府不应放弃。弗里德里希·梅茨,成为下任总理的领先者,希望允许建筑公司偏离规划规则,他是预制建筑的支持者。“目前在德国,我们常常像定制昂贵西装一样建造房屋,”梅茨向小报《图片报》抱怨,想象一下梅茨,这位前企业律师,可能对这种服装了解一二。此外,保守派的CDU/CSU候选人表示,首次购房者应支付较低的房地产转让税——这一政策得到这位希望成为房主的专栏作家的支持,他目前在租房。
房地产购置税因州而异,但最高可达6.5%;包括公证费、土地登记费和房地产代理费,购买房屋的附加费用总计约为12%,这阻碍了德国人获取财产和积累财富。
外国人来救援
在过去15年中,持外国护照的德国建筑工人的比例增加了三倍,达到了24%
来源:建筑行业,联邦劳动局
然而,梅尔茨对移民的鹰派立场可能会使住房危机更加严重,因为这会阻碍外国劳工的进入;几乎四分之一的德国建筑工人持有外国护照。与此同时,他可能的联盟伙伴社民党希望延长今年晚些时候到期的租金管制。这样做可能会阻碍投资,并不公平地使内部人士受益,而那些只能找到未受管制的房产的人则受到损害。
解决飙升租金的办法显而易见:建造更多的住房,建造得越便宜和越快越好。虽然完美是良好的敌人,但解决住房不足的答案是“足够好的”住房。
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