德国人买不起他们的镀金住宅 - 彭博社
Chris Bryant
下一个德国政府应该让房屋建筑商摆脱繁重的黄金标准。
摄影师：克里斯蒂安·博奇/Bloomberg
面对第三年的经济停滞和日益增长的可负担住房短缺，德国下一个政府必须面对一些不愉快的真相：建筑成本变得过于昂贵和复杂，过度的监管部分是罪魁祸首。幸运的是，还有一种替代方案——允许建筑商偏离繁重的标准。
这个行业的问题是国家的缩影：过度工程和风险规避是增长的制约，而由此导致的住房短缺和租金上涨加剧了社会紧张，并且助长了极右和左翼的支持。
彭博社观点这场贸易战有多愚蠢？让我来数一数德意志银行的国内困境风险使其沦为跟随者Swatch的卖空者仍有时间为什么挪威的政治危机是一个欧洲能源问题“有很多德语单词以‘-保护’结尾，但我们德国人最终却是保护自己到死，”德国独立房地产和住房公司协会（BFW）主席迪尔克·萨莱夫斯基告诉我。“结果是建筑成本大幅上升。”
住房短缺
完成的住房数量远低于政府设定的40万的目标，并预计在未来几年将进一步下降
来源：德斯塔蒂斯，伊福
注：2024-2026年显示的是伊福的估计
对于这样一个富裕的国家来说，德国是一个租户的国家：超过一半的人口租房，比例高于任何其他欧盟国家；他们支付的租金通常受到严格监管，因此近年来的增长相对缓慢。
然而，对于新来者或任何搬家开始家庭的人来说，情况则大相径庭：新建租金和短期家具租赁没有上限，这些费用已经飙升。根据德国经济专家委员会的说法，自2010年以来，新租金每年增长4%——是现有合同的两倍多。
虽然在东德经济不太活跃的地区仍有大量空置房产，但在柏林等大城市的空置率极低。然而，建筑活动已经崩溃。根据伊福研究所的估计，全国范围内，2024年完成的住房数量可能只有约25万，远低于已解散的三方联盟设定的每年40万的目标，并将加剧现有的约80万套公寓的短缺。
情况不会很快改善：住宅建筑许可证下降了19%)，与去年同期相比，2024年11月的11个月内。与此同时，德国的人口在过去十年中增加了大约300万，部分原因是乌克兰和叙利亚难民的到来。
建筑危机
经过十年的繁荣，德国住宅建筑许可证的数量急剧下降
来源：彭博社，德斯塔蒂斯
注意：包括新建、对现有结构的扩建和重大翻新
虽然融资成本的增加引发了房地产开发商破产，并使建筑工地未完工，但利率并不是唯一的问题；根据政府数据，自2000年以来，住宅建筑成本几乎翻了一番，与技术标准相关的费用根据基尔的ARGE建筑研究所的说法，更加极端。
结果是，建筑数学不再成立：估计的 每平方米 €18-€20（$19-$21）的月租收入 通常是支持住宅项目所需的费用的两倍左右 全国平均租金。
黄金住宅
德国的质量标准，包括与能源效率和无障碍相关的标准，推高了技术工作和设备的成本
来源：ARGE
注意：显示新住宅建筑每平方米的成本
让行业恢复运转将大大有助于振兴经济——建筑投资占 国内生产总值的约12%。解决方案是降低建筑成本。
政府无法决定借贷成本或混凝土等材料的价格，但对建筑标准有一定影响（尽管各州、市和行业机构也非常有影响力）。
现状是不可持续的：一些地区仍然强迫公寓开发商包括地下停车位，即使许多潜在租户并不驾驶，这可能会使公寓成本 增加多达10%。而且，由于各州之间的建筑规则不统一，承包商很难应用标准化的流程，例如 系列和模块化建筑。由于潜在的法律后果，建筑商对偏离繁重的技术规范和普遍认可的实践标准持谨慎态度。
我并不是建议德国应该废除消防安全规则，或放弃脱碳和美学考虑。但许多这些规范与舒适性有关，而成本已经变得过于高昂。例如，浴室往往会同时配备地暖 和 散热器以满足温度标准，而加固混凝土天花板则非常厚，以避免违反噪音规定。与此同时，一个75平方米的公寓可能最终 配备近50个插座 — 对于最注重科技的家庭来说，这显然太多了。
“我们需要摆脱镀金的建筑标准，”萨莱夫斯基告诉我。“优先考虑应该是‘温暖和干燥’。”德国最大的房东似乎同意这一点：在11月宣布在长时间停工后恢复建设时，Vonovia SE表示将 放弃地下停车场，优化能源标准并增加模块化建筑。
在某些方面，卸任政府并没有让建筑行业的生活变得更容易：自2024年起，新住宅要求至少65%的供暖系统由 可再生能源提供，例如。但在其他方面，政府则相当具有前瞻性。例如，在7月，住房和司法部提议允许建筑规划者和客户偏离舒适标准，从而实现高达10%的成本降低。
被称为“建筑类型E”（意为“简单”），该政策初衷良好，但在获得议会批准之前，联盟就崩溃了，专家表示规则的制定方式可能会引发比解决更多的法律冲突。
不过，下届政府不应放弃。弗里德里希·梅茨，成为下任总理的领先者，希望允许建筑公司偏离规划规则，他是预制建筑的支持者。“目前在德国，我们常常像定制昂贵西装一样建造房屋，”梅茨向小报《图片报》抱怨，想象一下梅茨，这位前企业律师，可能对这种服装了解一二。此外，保守派的CDU/CSU候选人表示，首次购房者应支付较低的房地产转让税——这一政策得到这位希望成为房主的专栏作家的支持，他目前在租房。
房地产购置税因州而异，但最高可达6.5%；包括公证费、土地登记费和房地产代理费，购买房屋的附加费用总计约为12%，这阻碍了德国人获取财产和积累财富。
外国人来救援
在过去15年中，持外国护照的德国建筑工人的比例增加了三倍，达到了24%
来源：建筑行业，联邦劳动局
然而，梅尔茨对移民的鹰派立场可能会使住房危机更加严重，因为这会阻碍外国劳工的进入；几乎四分之一的德国建筑工人持有外国护照。与此同时，他可能的联盟伙伴社民党希望延长今年晚些时候到期的租金管制。这样做可能会阻碍投资，并不公平地使内部人士受益，而那些只能找到未受管制的房产的人则受到损害。
解决飙升租金的办法显而易见：建造更多的住房，建造得越便宜和越快越好。虽然完美是良好的敌人，但解决住房不足的答案是“足够好的”住房。
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