文字记录：准备迎接住房可负担能力的另一次冲击 - 彭博社
Tracy Alloway, Joe Weisenthal
高通胀的主要驱动因素之一——以及一般生活成本高昂的原因——是住房价格。无论你是购买还是租赁，住房都非常昂贵。值得庆幸的是，在过去的一年里，我们看到的租金上涨幅度已经显著放缓，我们离疫情前的水平也不远了。坏消息是，这种情况可能不会持续。多种因素的汇聚可能会导致住房可负担性再次受到冲击。在本期播客中，我们与多家庭运营商Cortland的研究与战略负责人Lee Everett进行了交谈。他谈到，利率的上升导致新公寓建筑的开发急剧下降，这意味着到2026年，供应将再次变得愈加稀缺。再加上建筑劳动力的驱逐、保险成本飙升以及行业整合，你就得到了另一个住房可负担性大冲击即将到来的配方。此稿件经过轻微编辑以提高清晰度。
## 奇怪的交易
为住房可负担性的另一次冲击做好准备
35:06
**播客中的关键见解：**住房开发商仍然面临压力——4:44小型公司不再能够“延续和假装”——6:17你现在应该关注哪些数字——9:45我们何时会看到住房供应的高峰——11:29联邦资金对开发的重要性——13:46建筑劳动力中的移民数量——17:47婴儿潮一代与Z世代在住房方面的对比——20:39房屋并不在大家想住的地方——24:29CMBS和CLOs目前的状况——28:52洛杉矶野火将如何影响建筑——30:04
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**乔·韦森索尔 (00:18):**你好，欢迎收听另一集《Odd Lots》播客。我是乔·韦森索尔。
**特雷西·阿洛威 (00:23):**我是特雷西·阿洛威。
**乔 (00:25):**特雷西，显然在美国生活中，以及最近的选举中，一个大主题就是通货膨胀。当人们想到通货膨胀时，会想到很多事情。也许他们会想到鸡蛋价格。最近这则新闻很火。也许他们会想到汽油价格。但一个大故事是：生活成本就是住房成本。
**特雷西 (00:45):**是的。其实，这有点好笑。每个人对通货膨胀都有自己的个人基准，而我的可能是蛋黄酱的价格。我已经跟踪这个很长时间了，并不是因为我吃那么多，而是我觉得这很有趣，因为它包含鸡蛋、油、包装、劳动力以及所有这些东西和租金。你猜怎么着，乔？我的租金又要涨了。
**乔 (01:07):**你的蛋黄酱消费呢？这让我觉得很有趣。抱歉。当你说蛋黄酱时，我不得不承认我脑海中浮现的第一件事就是想象你在公寓里有一个巨大的…
**特雷西 (01:17):**储存蛋黄酱的桶？
乔 (01:19):…好市多的蛋黄酱桶，用勺子吃。我很抱歉。我想，哇，如果这是你想到生活成本时浮现的画面，那你真的在消耗很多蛋黄酱。
**特雷西 (01:29):**好吧，作为我研究的一部分，我可以告诉你，你可以在亚马逊上买到桶装的超重型美乃滋。
**乔 (01:35):**听起来不错。我们实际上并不是在做一个美乃滋的节目。我们在谈论另一个。我们在谈论。
**特雷西 (01:40):**我试图把我的租金统计数据扔进来…
**乔 (01:43):**是的，我知道。
特雷西 (01:44):…让你保持在话题上，但你想谈论美乃滋。
**乔 (01:46):**我们会在某个时候做一个美乃滋的节目，但租金真的很有趣。实际上在政府的衡量中——住房方面有很多变动因素——但最近，实际上，政府对租金价格增长的衡量，作为整体通货膨胀的一个关键因素等等，实际上最近有所缓和。我们正在逐渐回到疫情前的租金价格增长水平。
**特雷西 (02:09):**所以它仍在上涨，但涨幅没有之前那么大。
**乔 (02:13):**但这种反常，或许说是反常，显然美联储为了对抗通货膨胀而大幅提高了利率。通货膨胀已经下降，虽然比人们预期的时间长了一些，但它确实下降了。但我们知道的一件事是，当美联储提高利率时，这确实会对住房开发产生影响，而住房开发当然需要大量的资本和杠杆等等。如果你看一下多户住宅开工的图表，比如说五个单元或更多的建筑，自2022年达到峰值以来，这个数字已经大幅下降。
**特雷西 (02:47):**所以我们在2021年末和2022年初经历了一波巨大的供应。如你所说，供应量已经下降了很多。我在这里看到的有趣之处在于，债券的收益率仍在上升。所以我们在10年期债券上大约是4.55%，这比美联储开始降息时还要高。因此，融资这些项目的成本仍在上升，而活动并不多。
**乔 (03:15):**嗯，我们在2023年11月做了一期节目，我们的嘉宾对我说了一些非常有趣的话，我可能重复了很多次，那就是对于许多多户住宅开发商来说，他们可能更倾向于经济出现硬着陆，因为当然，这可能意味着租赁需求下降，或者他们的一些租户无法支付租金，但如果这意味着由于他们对资金成本的高度杠杆化，利率会大幅下降，那实际上可能对他们更有利，这仍然让我感到震惊。但事实就是如此。因此，我们正在考虑的另一件事是，考虑到利率没有下降，这些背负巨大债务的多户住宅开发商到底发生了什么？
**特雷西 (03:58):**是的，我们来谈谈这个。
**乔 (03:59):**好吧，我们将与在2023年发表评论的同一位嘉宾进行交谈。我们将讨论所有这些动态。真的是完美的嘉宾。很高兴再次欢迎李·埃弗雷特，Cortland的研究与战略负责人，Cortland是一家多户住宅的业主和运营商，拥有大约80,000个单位。李，非常感谢你再次来到播客。
**李 (04:21):**谢谢你让我来。
**乔 (04:22):**我其实只是想请你回来谈谈这个具体的……我们有很多要谈的，但正如特雷西提到的，利率没有下降。我知道人们在想，哦，美联储要开始加息了。这种缓解就在眼前。很多这些实体因为在这么长时间后我们还没有看到任何利率缓解而感到多么紧张呢？
**李 (04:44):**这很有趣。我认为压力正在影响市场的各个方面。你有那些更大、更成熟的公司，他们一直在应对这种情况，能够处理更高的利率环境，但显然在他们现有的投资组合上遭受了非常真实的估值损失。根据投资组合的组成，损失在20%到30%之间。同时，你也看到该行业面临创纪录的需求，因为今天购房的成本异常高不可攀。另一方面，供应方面也受到了非常实质性的影响，我认为这就是非常独特的。如果你回想一下九月份，10年期国债的利率大约在3.6%左右，我记得那天鲍威尔主席将我们下调了50个基点。现在我们几乎在4.6%了，我记得那天晚上你听到关于开发商在当地晚宴上的报道，他们称之为美联储日，并准备开始动工。
**乔 (05:37):**喝香槟之类的。
**李 (05:38):**没错。而你看到的却是短端和长端曲线的压力增加。这给短端带来了麻烦，开始新的住房建设，而长端则在负担长期拥有住房方面遇到了困难。
**Tracy (05:54):**你提到一些大玩家更能应对更高的利率。你能谈谈人们如何试图抵消这些更高的利率吗？现在是否仍然有能力再融资和延长债务期限，还是这开始消失了呢？
**Lee (06:11):**我认为你提到的“延长和假装”，以及一直以来热门的“迫在眉睫的到期墙”讨论…
**Tracy (06:17):**谢谢。 <笑>
Lee (06:17):…正是你所提到的。我们看到的是，拥有强大关系的既有业主，无论是与房利美和房地美，还是与资产负债表贷款人等，他们能够继续谈判和处理贷款和延期。那些过于激进的参与者：承销商、新进入市场的人，以及我们上次谈到的很多内容，这些参与者在这里正面临窗口的结束，而我们在融资领域看到的实际上是，债务方面有如此多的流动性想要回归工作。他们希望摆脱这些市场上不成熟参与者所带来的资产负债表障碍，并希望与他们欣赏的赞助商重新合作。我们通常看到的利差从峰值回落了大约一百个基点。因此，这在一定程度上帮助限制了一些融资压力，但从1%的10年期到4.5%的10年期，确实相差甚远。所以这在很大程度上取决于你在这个领域的身份，以及这对你今天的影响。
**乔 (07:28):**对，因为在2021年，可能还有2022年，我们处于那个时代，Instagram 网红们在发布关于租金的帖子……租金总是会上涨。
**李 (07:41):**抖音，多户住宅房东。
**乔 (07:42):**是的，抖音多户住宅房东。租金总是上涨。我们有一个新项目，可能叫做“储备”，它位于休斯顿的郊区，有一个台球桌，台球桌上不允许孩子们玩，你保证我和他们中的一部分被淘汰了。自从我们谈过之后，他们发生了什么，然后谈谈那些更成熟的运营商，这些新资金，我不知道，随便你怎么说，抖音资金可能已经被洗掉了。告诉我们这个故事是如何结束的。
**李 (08:11):**我会称之为我们仍在经历的“优胜劣汰”。我不想特别点名，但我明白。你可以在新闻中看到，有一个显著的联合投资者基本上在2021年左右将他们的头寸翻了一番，成为前30大业主之一，而银行今天正在对该公司的创始人提起个人诉讼，要求承担保证责任。你已经看到在这个领域的一些债务基金可能会被调查，这与某些资产的估值有关，这些资产没有得到某些业主的维护或照顾。所以你看到高水平的违约。这些新资金和抖音房东拥有大量的留置权，因为他们没有支付承包商，没有执行他们的增值计划，最终他们将面临巨大的痛苦，这是我对这一切的结局，因为正如我之前所说，银行已经厌倦了将这些负担放在他们的资产负债表上。债务基金也是如此。你无法在这么多坏账占据你的账本的情况下赚钱。
**特雷西 (09:18):**我有一个非常基础的问题，我觉得问这个问题有点不好，因为我以前曾经报道过商业房地产，我应该知道这个，因为多户住宅是被遗忘的商业房地产，正如我有时所称的那样，但如果你想了解多户市场的健康状况，最好的参考是什么？我可以查看许可证或类似的东西，但那个数字真的很波动。我不确定它实际上告诉了我多少。
**李 (09:45):**是的，我认为有两个高层次的因素。一个是你的租金增长，因为这将推动你的净营业收入（NOI）增长。另一个因素是你的资本化率，我们上次稍微谈到过。你的资本化率本质上是你的收益。你的收入除以你的价格。随着资金进入这个领域，价格上涨，因此你会得到更健康的资本化空间，这在出售方面是如此。随着净营业收入（NOI）的上升，你也可以看到资本化率的收紧，因为你对净营业收入（NOI）有更高的估值，这也将是你的高层次指标。我们在资本化率中看到的是，它们在过去几个月刚开始趋于平稳，但整体上大约上涨了100个基点，这就是我提到的估值下降20%到30%的原因。
**乔 (10:33):**好的，让我们从租户的角度谈谈。我对德克萨斯州奥斯汀的住房市场有一些了解。供需关系显然在那里的表现非常好。很多人想搬到那里，然后到处都是高楼，包括深入郊区，实际上我相信奥斯汀的租金价格在很多年里都是负的，这似乎总体上是个好消息。不过这是一个罕见的故事，但我们经历了这次大跌。任何人都可以在FRED上搜索，私有住房单位、起始单位和五个单位或更多的建筑，看到我们在过去两年大约自所有这些开发的高峰以来经历了大幅下降。接下来会发生什么？在接下来的两年里，供需关系会如何发展？我们已经有了这些可负担性……租金在各地基本上都很贵，即使在奥斯汀也有下降。情况会变得更糟吗？
**李 (11:29):**是的，我坦率地认为，我们即将从一个非常有利于租户的市场过渡到一个再次有利于房东的市场，这个过程将在接下来的两到三年内发生。这将特别受到我们在供应方面所看到的情况的推动。在2024年和2025年，我们将有超过一百万个单位进入市场，但峰值供应将在接下来的六个月内达到。如果你从a) 峰值供应和b) 到达低于上一个周期的供应水平来看，国家每个主要市场到2026年底都会达到这个水平。
**乔 (12:13):**在哪里？
**李 (12:15):**提供的住房单位将低于2017年至2019年间公寓建筑的平均水平。所以你会很快低于之前周期的供应。同时，我们这里的劳动市场异常强劲，需求情况也非常出色。因此，2024年将结束这一年，具体取决于你使用的数据提供者，将成为有史以来租赁需求的第一或第三高年。2021年是之前的记录。所以我们看到人们以空前的速度在美国形成租赁家庭，随着供应的减少，你会看到需求在寻找高质量、位置良好的资产时面临困难，并且你可能会看到这种关系在那时发生翻转。
**特雷西 (13:08):**除了利率之外，影响多户住宅建设的另一个因素必须是对经济方向、世界方向的一般信心，当然现在有很多事情在发生。我们在1月28日录制这个节目，有消息称特朗普政府正在冻结一大笔联邦支出。我认为这大约是联邦支出的20%。这可能包括像第8节和其他可负担住房措施这样的东西。这是否会预计对多户住宅产生影响？
**李 (13:46):**是的，我认为从头开始可能是最简单的，对吧？当你在建造多户住宅时，通常是为了实现可接受的成本回报，但坦率地说，我们所做的就是将投资者的资金汇集在一起，为他们创造回报。多户住宅不是免费的，在这种经济环境下也不可能是免费的，一般的经验法则是6%以上的成本回报。因此，建造成本，你希望获得超过6%的回报，才能让建筑项目可行。根据机构的不同，这个比例接近7%，因为你需要按照这个成本回报来建造，你必须有足够高的租金来产生足够的租金收入，以推动这个回报。因此，今天要建造，你必须设定非常高的租金水平，因为建造成本和利率成本。
降低这一点的唯一方法是降低成本，而这种成本降低通常来自联邦政府的可负担住房，无论是通过地方住房机构部署的HUD补助金，还是LIHTC，或者是任何其他削减成本的组合方式。这就是你如何在供应方面获得可负担租金的方式。然后在需求方面，你可以通过字面上给人们发放租金支票来降低租金，这就是第8条款的作用。而这又是通过联邦政府向地方住房机构提供的补助金来实现的。如果这些资金枯竭，你将面临巨大的问题，首先是a) 促进这些人的需求，因为你在第8条款方面降低了租金，其次是b) 鼓励未来建造可负担的公寓楼。
**乔 (15:26):**不过要明确的是，有些项目有他们的市场租金，然后他们有一些分配给人们所称的可负担单位，对吧？在不同的城市或其他地方，有不同的规则关于你需要分配多少。这也是第8节住房吗，还是第8节住房…它们的交集有多少？这是否也会影响人们不认为是可负担住房项目的建筑开发？
**李 (15:55):**所以在这些混合建筑中，你会看到更多的价格锁定。你会看到一个供应方的可负担建筑，无论是税收抵免，还是X百分比的AMI的锁定价格，这最终是你会看到的…
**乔 (16:07):**什么是AMI？
**李 (16:09):**地区中位收入，这是房利美、房地美等基本上通过HUD设定的可负担标准。所以这不会被破坏或消除。坦率地说，通常当人们在马萨诸塞州建房时，他们明白需要X百分比的建筑是可负担的，所以他们需要围绕这个来计算建筑的可行性。老实说，通常这只是意味着建筑其余部分的租金更高，以资助这些单位。我不期望这会枯竭。我期望的是更大规模的社区投资项目来复兴像皮尔森（芝加哥）这样的城镇区域。
我们在之前的工作中与一个州查看了建筑，计划进行一个完全为当地社区提供可负担住房的大规模住房开发。这是在芝加哥。所以像这样的事情将会消失。专门建造的项目将会消失。任何计划通过第8节完全建造补贴建筑的人，这将会消失。所以在这些事情上，你会感受到真正的痛苦，至少在短期内。我的意思是，理论上这可能是一个快速的周转，只是一个大规模的干扰在四周内消失，但有一个世界是它会严重影响低层次的住房建设。
**特雷西 (17:21):**现在市场上的人们对它有什么看法？还是大家都在观望中呢？
**李 (17:27):**我认为像大多数事情一样，都是观望状态。我认为这一直是市场对整个政府过渡的普遍态度，因为你需要很多清晰的信息来开始弄清楚这里的实际影响。这也很大程度上影响了建筑成本，包括关税、驱逐对劳动力的影响以及类似的事情。
**乔 (17:47):**我们来谈谈驱逐对劳动力的影响。关于多户住宅劳动力中，建筑或维护等方面，多少比例是无证劳工的估计是多少？
**李 (18:01):**估计这个国家20%的建筑工人是无证劳工。我敢打赌，对于整个多户住宅行业来说，情况也是类似的，尤其是在人员配置等方面。而且当你考虑到建筑工人的驱逐以及重建加州大片地区所需的庞大劳动力时，我认为你可能会看到建筑领域内的劳动力严重短缺。而当你想到这一点时，这将是影响建筑成本的最强有力因素，这也将推动必要的租金上涨。这一切都是你将在劳动力成本上看到的巨大压力。
**乔 (18:42):**特雷西？我甚至没有想到加州将会出现对建筑劳动力的巨大需求。
**特雷西 (18:48):**哦，是的，因为野火。
**乔 (18:49):**所以我们有火灾，有驱逐，有很多经济适用房项目的结束，至少是暂时的，还有利率冲击，这一切都在一起发生。这是我们到目前为止所讨论的，同时，这也在一定程度上限制了未来几年新住房的供应。
**特雷西 (19:09):**好吧，讽刺的是，大家在野火后同时在建房，所以一切都会涨价。实际上，这让我想起，我们应该谈谈保险费率。我认为这也是对多户住宅施加压力的另一个来源，因为很多运营商的保险费率也在大幅上涨，而他们能采取的措施来降低这一特定成本并不多。
**李 (19:33):**是的，我认为这又是一个富人和穷人之间的情况。在科特兰，我们为整个投资组合投保，当你能够将风险分散到80,000个公寓单元时，你可以获得更有利的费率。如果你是洛杉矶的小业主，如果你是加州、佛罗里达和德克萨斯的小业主，我不知道你今天该怎么办。费率曾在佛罗里达达到每个单元300美元的估计，以确保一些建筑，虽然自那时以来有所正常化，成本一般也停止了大幅上涨，再次是在野火之前，但这对每个人来说都是一个巨大的成本，现在在某些市场实施起来很困难，包括德克萨斯州。龙卷风走廊的涨幅与佛罗里达和加州至今所见的涨幅一样大。
**乔 (20:30):**那么，问题的关键在哪里？我们计划在2026年某个时候再请你来，如果模式继续的话。我们在谈论什么？
**李 (20:39):**我认为你在2026年看到的是一个非常对投资者友好的租赁市场，我们已经回到了上一个周期的状态。我认为今天住房市场中非常有趣的是，几乎是人们在选择居住地点，而不是人们无法负担住房。这一切从高端开始。婴儿潮一代在这个国家拥有绝大多数3间以上卧室的房屋，他们并不打算放弃这些房子，尽管卧室利用率急剧下降。因此，千禧一代实际上无法进入他们想要的住房市场。所以千禧一代继续租房或购买首次置业的房子，类似的情况。与此同时，Z世代是有史以来收入最高的年轻一代，这在很大程度上是因为婴儿潮一代正在退出劳动力市场。
**乔 (21:25):**不过，从我了解的情况来看，他们并不这样感觉。
**李 (21:27):**不，他们并不这样感觉，但美联储对此持强烈不同的看法。所以当你看…
**乔 (21:32):**美联储不关心你的感受。哦，抱歉。继续吧。
**李 (21:35):**没关系。当你看到这些因素的汇聚时，你会发现，实际上是高收入的人群生活在过去被认为是质量光谱的低端。因此，在我们的投资组合中，我们看到每个单位的收入几乎跃升至10万美元。我们的信用评分飙升至约700，我们的年龄在三十出头。这是一位收入良好的强壮年轻美国工人，这在我们的投资组合中普遍存在。这主要发生在阳光带地区，还有一些中大西洋和西部的曝光。因此，你看到的是一个极其高质量、信用良好的租户，并且对这种住房的需求巨大。这是因为在位置优越的地区没有人建房。今天你无法在良好的学区内建造单户住宅。当地的建筑商完全退出了市场。自金融危机以来，他们已经被大公司吸收，你会看到在这些高质量地点的开工率以比在更远的地方更快的速度下降。因此，你将会有一个紧张的劳动力市场，每个人都需要工作，以防止某种疯狂的人工智能情况，并且你将会有这些高收入，每个人都想住在同样的良好连接的好地方。你可能会看到这些地区的租金开始上涨，因为这是供应波浪最快减弱的地方，而在那里开工不会填补当前的供应。
**特雷西 (22:57):**不过要明确的是，预期的租金上涨，是否足以抵消来自更高利率的所有压力？
**李 (23:07):**我认为你可能会看到在全球金融危机后，单户住宅领域发生的情况在多户住宅领域稍微出现一些，那里有一些小开发商被淘汰。我不认为会达到我认为四个房屋建筑商占今天新房上市的50%或类似的疯狂数字的程度。但你可能会看到小开发商最终被能够更好应对的更大开发商吞并。而且你可能会看到在多户住宅领域持续的压力，那些无法承担利率上限、无法忍受长期高利率的小基金、小运营商，将不得不退出或最终被更大的参与者吸收。所以回答你的问题，整体行业如果利率更低会容易得多。我认为3%到3.5%的利率，行业就很好。明确来说，是10年的3%到3.5%。我不知道我们能多快达到这个水平。我认为在此期间，我们会看到一些小开发商被淘汰。
**乔 (24:04):**我对无人驾驶汽车非常看好，但假设在未来几年内它们没有大规模生产或大规模部署，请告诉我们人们将需要通勤多远。如果听起来理想的地方没有建筑，人们不得不越来越远地建造。我们谈论什么？有哪些地方，三个小时外的热点，比如夏洛特或其他地方？
**特雷西 (24:27):**你简直在描述我在康涅狄格州的家。
**李 (24:29):**是啊，没错。我是说，这确实是你所看到的。目前从亚特兰大迁出的地方中，最高的地方是盖恩斯维尔，它是一个距离城市一个半小时的独立大都市统计区（MSA）。你在所有这些第三市场中都能看到这种情况，因为那里是人们能够负担得起建房的地方，而那是追逐更便宜土地基础和更低税收的房屋建筑商和公寓开发商。
**乔 (24:55):**人们不会从盖恩斯维尔通勤到亚特兰大。
**李 (24:58):**如果你有一个混合工作，你可能曾经通勤到北亚特兰大，或者你远程工作。但无驾驶汽车，这是一个你可以看到受益的地方。它是一个试图发展的地方，因为在今天的北巴克海德或甚至一些更靠近的郊区，买房是非常困难的。这是非常昂贵的。所以我认为你会看到人们越来越远地通勤，因为那是可负担的产品。但我也不知道这种产品的需求是否真的像更好位置的产品那样高。我们进行独立的租户调查，类似的事情。似乎今天人们更看重位置，而不是空间。我确实认为这在长期内有利于多家庭投资。
**乔 (25:57):**特雷西，我只是想明确，如果你必须即使是兼职从盖恩斯维尔通勤到亚特兰大，或者如果你必须住在一些小型多家庭开发中，我并不怪责Z世代认为情况不好，即使在纸面上他们的收入名义上很高。
**特雷西 (26:15):**好吧，谢谢你，乔。
**乔 (26:17):**我想对此澄清一下。
**特雷西 (26:18):**我相信他们会感激这一点。
**李 (26:19):**不过我想提一点。我们内部的租金收入比率今天实际上比2018年低了30个基点。
**乔 (26:29):**好的。
**李 (26:30):**所以我们的公寓楼今天尽管在疫情后租金上涨了30%，但仍然更实惠，因为自疫情以来我们的新租户收入增加了34%，
**乔 (26:42):**但这是一个不同的群体。无论如何，抱歉。
**特雷西 (26:45):**所以我们在谈论城市的吸引力，每个人都想住在那里，但你真的无法建造。特朗普承诺的另一件事，除了大规模驱逐和其他事情，减少联邦支出，还有许可改革。我想知道，你有没有看到任何行动，或者是否有期望联邦政府能够以某种方式放宽新建筑的官僚主义？
**李 (27:13):**我不知道他在这方面有什么影响。因为这些都是地方驱动的，他无法触及地方的影响费用。你不能开始触及消防和安全费用。所以我不知道在一个联邦系统中，联邦政府如何控制地方的影响费用，我无法将这些联系起来。
**乔 (27:38):**那么，撇开联邦政府能做什么，你看到…到处都有YIMBY运动…你觉得他们有影响吗？在奥斯丁以外的地方，有什么实质性的变化吗？
**李 (27:51):**我认为他们获得了最多的关注，这很不幸，而且可能是对建筑环境的最艰难转变。从理论上讲，你看到了一些政府当选官员的变化，你看到了一些立场的变化。我认为旧金山可能比以往任何时候都有更多的动力。显然，南方是建设、建设、再建设。但如果今天无法在高质量地点上新建建筑，很难说他们是否真的在取得成就。
**特雷西 (28:21):**所以很多多户贷款已经进入了CMBS，即商业抵押贷款支持证券，或CLO，即担保贷款义务。但我认为我看到的最后数据，违约率仍然相当低。在CLO方面，我很确定美国CLO的违约率在低个位数。为什么我们没有看到更大的困境波及到多户的最终产品呢？
**李 (28:52):**我认为人们正在尽一切可能保护他们在CLO和CMBS市场的仓库贷款。如果你今天是一个债务基金，你不想因为拥有有毒资产而失去资本的获取。因此，人们正在从CLO账簿中剔除这些资产，他们在内部化它们。如果你是一个拥有住房运营部门的债务基金，你可以开始独立运营物业。我是说，我认为无论如何都要保护信用。因此，人们正在尽一切可能保护那种信用。困境是存在的。你每周在市场管道报告中看到市场上的情况，同样的联合投资者在寻找救助。你看到那些在‘21年过度建设和支付过高价格的人在寻求帮助，而他们得到的价格甚至没有达到他们所需的水平。因此，事情在发展，但我认为最终没有人愿意牺牲他们的信用水平来更快地解决问题。
**乔 (29:49):**你能再多说一点洛杉矶的影响吗？我之前没有考虑到火灾在资源消耗方面的估计，特别是在建筑和开发方面。
**李 (30:04):**是的，这很有趣。我认为我们的首席执行官上周随口提到了一句。我们在查看亚特兰大一个建筑的位置，那里的建筑工人非常多。他的评论是，未来一年半你会在那儿遇到租金增长的困难，因为我预计所有那些人短期内都会去加利福尼亚。实际上，这也与你提到的另一个问题有关，就是HUD方面的事情。HUD在这些重建工作中通常是至关重要的，如果政府关闭这个资金渠道，将会产生严重的影响。因此，a) 我认为你可能会看到由于洛杉矶的原因，需求在社区内转移。我认为这将对我们国家的建筑成本产生实质性影响。b) 你可能会看到由于政府最近的一些举动而受到抑制。
**特雷西 (30:54):**好吧，FEMA也是Fannie Mae和类似实体的一个非常重要的保护层。所以真是有趣的时光。
**乔 (31:02):**李·埃弗雷特，期待在2026年再次欢迎你回来，讨论市场是多么紧张。非常感谢你再次来到《奇异的交易》。
**李 (31:13):**谢谢你邀请我。总是很高兴。
**乔 (31:27):**所以这很有趣，我们得到了10分钟的住房供应缓解，然后我们又回到了限制和短缺的状态，听起来租金增长和对投资者友好的环境等等。
**特雷西 (31:42):**我们看到了可能的未来。
**乔 (31:43):**是的。
**特雷西 (31:44):**我还在想的另一件事…
**乔 (31:45):**这也很有趣，特雷西。事情是这样的，哦，这是一个对租户友好的市场。我错过了，对吧？
**特雷西 (31:50):**是的，确实如此。我还认为他对人们居住在房子里的描述，很多人并不是住在他们希望居住的地方。我想，这肯定是我经历的一部分，也是我在纽约没有房子的原因之一，但我在其他地方拥有一套房子。我还在想的是他对市场中有和没有的人的描述。我认为这非常重要。这就像，你可以说这适用于整个企业世界。如果你是一家能够进入债券市场的大公司，过去几年对你来说可能并没有那么糟糕。如果你是一个较小的参与者，必须申请银行贷款，那就受到了更多的限制。因此，融资环境导致了一个大者愈大的局面。李还谈到你可能会看到多户住宅运营商的更多整合，这只是这一趋势的延伸。
**乔 (32:51):**当然，我们过去谈过这个问题，伟大的金融危机以及它对单户住宅建筑商的影响。今天的单户住宅建筑商比几年前少得多。我总是回想起去年我们去北卡罗来纳州的山艾里旅行时。社区必须组织一个路演来向建筑商推销的想法，对吧？因为权力在于建筑商的整合，以至于社区就像是，请在这里建房。这在某种程度上正好与YIMBY问题相反。就像是，不，我们有很多土地，我们只需要说服你。但这个想法是，好的，我们经历了伟大的金融冲击，整合了单户住宅建筑商。现在我们有这种以更高利率、更高保险形式出现的金融冲击，这正在整合多户住宅开发商。
**特雷西 (33:43):**是的。好吧。我们就到这里吧？
**乔 (33:45):**就到这里吧。