法兰克福的办公空置率：天际线变得阴暗 - 彭博社

位于法兰克福市中心，距离中央火车站仅一箭之遥，俯瞰美因河的一座19层高的塔楼已经空置超过四年。

尽管这座1977年建成的高楼早在2020年就已搬离了联合投资公司的标志仍然挂在外立面上。从那时起，这座混凝土块在美因河岸上陷入了沉睡。潜在的租户希望拥有新的、现代的办公空间。然而，由于成本上升，业主的翻修工作变得越来越不划算。结果：法兰克福的老建筑被抛在了后面。

这座曾经容纳联合投资公司的19层高楼，空置多年。照片：彭博社德国范围内空置办公楼的数量正在增加。在银行之都法兰克福，这个拥有办公大楼天际线的少数欧洲城市之一，这些空缺如今比其他地方更为明显。

根据房地产经纪公司Cushman & Wakefield在12月发布的一份报告，法兰克福的空置率从2019年的7%以下上升至去年第三季度的近10%。仅在法兰克福的办公大楼中，空置率到2028年可能会攀升至20%的水平，报告称。

法兰克福的办公空置率高于柏林和慕尼黑

疫情后，德国范围内的办公空置率上升

来源：Cushman & Wakefield：重新思考欧洲办公室2030

在法兰克福的摩天大楼内搬迁并不罕见。然而，由于疫情、居家办公和经济前景的恶化，典型高楼租户——银行和咨询公司的需求发生了变化。想要租用办公室的人现在寻找的是更小、更现代的空间。

“租户们正在有针对性地寻找最佳位置的优质空间，”Cushman德国首席执行官蒂娜·罗伊特说。“大多数人在新租赁时也接受更高的每平方米价格，因为他们愿意减少自己的空间。”

然而，他们搬出的办公室往往需要大量翻修，以至于寻找下一个租户成为一项挑战。

联合投资在2020年已从这座混凝土建筑中搬出。照片：彭博社并非所有业主都有具体的现代化计划，尽管他们知道租户对更可持续办公室的需求。在其他情况下，翻修计划因资金问题而失败，蒂娜·罗伊特表示。“在商业计划中已考虑必要翻修的业主，如今面临着建筑成本上升的挑战。”

根据Cushman & Wakefield的报告，到本十年末，法兰克福办公室存量中几乎三分之二将超过20年，这意味着通常需要进行大规模的翻修。

而且不仅是租户，城市也希望有一种新型的摩天大楼，法兰克福规划与住房局局长马库斯·格维亨贝格说。“我们希望摆脱老建筑底层的死区，而是希望有更多向城市开放的摩天大楼。”

为了满足所有这些要求，业主们今天必须比疫情前投入更多：根据德国联邦统计局的数据，自2019年以来，办公楼翻新的建筑成本几乎上涨了50%。

新冠疫情导致德国建筑成本飙升

来源：德国联邦统计局

注意：2021=100

只要一处物业完全出租，必要的翻新往往会被推迟。然而，当一个大租户搬出时，这可能会导致一个不好的觉醒，法兰克福投资平台Arcida Advisors的执行合伙人Jan Düdden表示。

“租户的搬出是最糟糕的情况，因为那时就没有租金收入来偿还贷款，” Düdden说。“这是物业价值下降最严重的时候。”

去年，法兰克福Trianon大厦的韩国业主就经历了这种情况，因为DekaBank宣布搬出，DekaBank在此之前大约占据了45层中的一半。随后，运营公司因为为该物业贷款而违约，并在6月申请了破产。六个月后，Deka将其总部迁至刚刚完工的Four大厦，距离旧总部仅几米。

法兰克福的Trianon大厦。照片：Alex Kraus/Bloomberg这不会是唯一一次高调的搬迁。去年年初，欧洲中央银行银行监管机构宣布计划于2025年从法兰克福的欧元塔搬迁。欧元塔与传奇的欧元雕塑几乎高达150米，建于70年代，最后一次全面翻新是在1998年。由于这一决定，欧元塔的台湾业主不得不将其投资价值下调约60亿新台币（1.83亿美元）。

欧洲央行银行监管的未来总部，Gallileo大厦，虽然也已有超过20年的历史，但目前正在进行1.8亿欧元的全面翻新。

据说，德意志银行也计划租用一座目前仍在建设中的办公大楼，以便将来自不同过时建筑的员工集中到一个地点。荷兰ING集团考虑在其租约于2028年到期后，将其德国总部迁至银行区外新建的高楼，知情人士表示。

在1970年代的法兰克福欧元塔（右）中，欧洲央行总部从1998年到2014年。照片：彭博社对于贷款银行的资产负债表来说，几年前以高价购买的老旧办公楼，面临即将到期的再融资，是一种风险，阿尔基达的杜登表示。“如果我们说我们已经度过了这场危机，我们就过于关注项目开发。但真正的危机还在后面。”

如果业主缺乏动力或资金将新资金投入到物业中，银行应该介入，自掏腰包进行必要的投资，杜登说。长期空置和僵尸建筑也会降低邻近建筑的价值。

而且它们使城市的宜居性下降。“空置自然会影响对面商店、餐馆和办公空间的生意，”市议员格维亨贝格说。“我从办公室窗户望出去，看到一个吸引人的环境，这确实是有区别的。”

在土地所有者与这些前景斗争时，联合投资大厦仍然空置。四年前，法兰克福的建筑开发商Groß & Partner收购了该建筑，并计划在2026年前进行翻新。目前唯一的变化是在建筑入口处的一个印刷，承诺施工将很快开始。