法兰克福的天际线变得阴暗，旧办公楼空置不租 - 彭博社

在法兰克福最中心的一个社区，距离城市主要火车站仅一步之遥，一座曾由DZ银行的联合投资部门占用的19层高楼已经空置超过四年。

这座于1977年开业的粗野主义塔楼，是在新冠疫情后加速发展的动态中更为显著的受害者之一。随着高端租户越来越倾向于选择新建空间——而翻新成本不断上升——法兰克福的老建筑正被抛在了后面。

这座空置的19层高楼，位于法兰克福，曾由DZ银行的联合投资部门占用。摄影师：亚历克斯·克劳斯/彭博社办公空置率在德国各地都是一个问题。然而在这个国家的银行业中心，作为欧洲大陆少数拥有商业区天际线的城市之一，这些空置空间越来越显眼。

根据房地产经纪公司Cushman & Wakefield在12月发布的一份报告，法兰克福的空置率从2019年的近7%增长到去年第三季度的略低于10%。仅在该市的办公大楼中，这一数字到2028年可能增长到多达20%，根据该经纪公司的说法。

法兰克福办公空置率超过柏林和慕尼黑

疫情后德国的空置率上升

来源：Cushman & Wakefield：重新思考2030年的欧洲办公室

虽然市场上的全新进入者很少，但已经在法兰克福的摩天大楼中建立的银行和律师事务所定期搬迁办公室是很常见的。新冠疫情后发生的变化——以及德国的经济放缓和居家办公人数的增加——是大多数潜在租户开始优先考虑较小和较新的办公室，而不是需要修缮的大空间。

“租户们特别在寻找位于优质地段的顶级空间，”库什曼德国负责人蒂娜·罗伊特说，“大多数人愿意接受每平方米更高的租金，因为他们同时在减少租赁空间。”

与此同时，他们放弃的办公室通常需要进行大规模的翻修，这使得找到新租户变得困难。

联合投资在2020年搬出了这座粗野主义塔楼。摄影师：亚历克斯·克劳斯/彭博社虽然业主们已经意识到对符合ESG标准的物业的需求不断增长以及老旧办公楼面临的空置风险，但并不是所有人都采取了升级建筑的措施，库什曼的罗伊特说。此外，“已经在商业计划中包含翻修的业主现在面临着建筑成本上升的挑战，”她说。

库什曼和韦克菲尔德的报告显示，到本十年末，法兰克福的办公库存中几乎三分之二将超过20年，通常在此之后需要进行大规模翻修。

在租户的需求之上，城市规划要求也在不断演变，法兰克福建筑和规划部门负责人马库斯·格维亨贝格表示。“我们希望塔楼能够摆脱一楼的死区，尤其是老建筑所存在的死区，而是创造出对公众开放的空间。”

为了满足所有这些要求，业主现在必须比疫情前投入更多资金。根据德国联邦统计局发布的数据，从2019年底到2024年11月，办公装修的建筑成本几乎上涨了50%。

德国建筑成本在疫情后暴涨

来源：德国统计局

注：2021=100

在物业完全出租期间，装修常常会被延迟。然而，主要租户的离开往往会导致一个严峻的觉醒，法兰克福房地产投资顾问公司Arcida Advisors的管理合伙人扬·杜登表示。

“租户搬出是最糟糕的情况，因为那时就没有租金收入来偿还债务，”杜登说。“这是物业价值下降最显著的时候。”

这就是去年发生在法兰克福Trianon大厦的韩国业主身上的事情，在这座45层大楼的旗舰租户DekaBank Deutsche Girozentrale宣布计划放弃大约20层的租赁后。业主在6月未能偿还与该物业相关的贷款，六个月后，德国贷款机构将其总部迁至新建的Four高层大楼，距离此处仅一个街区。

法兰克福的特里亚农塔。摄影师：亚历克斯·克劳斯/彭博社预计将会有其他重大变动。去年初，欧洲中央银行的银行监管部门宣布计划在2025年底租约到期时，将总部从法兰克福的欧元塔迁出，这是一座70年代的建筑。随后，欧元塔的所有者，台湾的富邦金融控股公司，将其投资减记约60亿新台币（1.83亿美元）。

欧洲央行单位未来的总部，加利略塔，也已有超过20年的历史，但目前正在进行1.8亿欧元的翻新。

德国第四大银行，商业银行股份公司，正在开始将员工从分散在法兰克福的老旧建筑中迁出，以便在一座高层建筑中整合运营，该建筑预计将在2028年完工。荷兰贷款机构ING集团正在考虑在同年租约到期后，将其德国总部迁至银行区外新建的塔楼，知情人士透露。

法兰克福的70年代欧元塔，在右侧，直到2014年都是欧洲央行的总部。摄影师：亚历克斯·克劳斯/彭博社阿尔西达的杜登表示，对于贷款方来说，老旧的办公楼在廉价资金时代被购买，并且很快需要再融资，这是一种悬在他们资产负债表上的不愉快现实。“当我们说我们已经度过了这场危机时，我们过于关注项目开发，但真正的危机还未到来，”他说。

他补充道，在业主缺乏动力或资金将新资金投入物业的情况下，银行应该主动出击，自行进行投资，尤其是因为长期空置和僵尸建筑工地会拖累邻近物业的价值。

他表示，这也使得城市的宜居性下降。“空置自然会对对面商店、餐厅和办公空间产生影响，”法兰克福建筑与规划部门的格维亨贝格说。“我从办公室窗户望出去，看到一个吸引人的环境，这差别是很大的。”

当物业所有者与这些问题斗争时，联合投资大厦仍然处于废弃状态。在法兰克福开发商Groß & Partner收购它四年后，承诺到2026年翻新，唯一表明他们可能兑现承诺的迹象是悬挂在建筑入口处的横幅，宣布施工将很快开始。